北京房产律师：离婚协议约定房屋归女方，法院认定有效

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

作为房产律师，日常经常遇到债权人的这类困惑：拿着债务人的生效债权判决，发现债务人没其他财产，却有套婚内买的房子在其前妻名下，于是起诉想确认债务人对这套房子有份额，结果往往败诉。这类纠纷的核心争议集中在“婚内购房算不算夫妻共同财产”“离婚协议约定房屋归属是不是恶意逃债”“债权人能不能主张离婚协议无效”。今天通过一起真实案例，拆解这类纠纷的裁判逻辑，不管你是要追债的债权人，还是涉及婚内房产的夫妻，都能从里面积累避坑经验，希望对你有所帮助。

一、案情简介

这个案例里有三方关键人物：张磊（债权人）、周明（债务人）、吴芳（周明前妻），还有一套核心的“二号房屋”。

事情要从债权说起：2020年，张磊拿着A号生效判决（确认周明欠他近20万本金+利息）申请强制执行，结果法院出具B号执行裁定，说周明除了某公司股权（张磊暂不要求处置）外，没其他可执行财产，只能终结本次执行。

张磊不甘心，查了周明的过往，发现周明和吴芳2011年结婚，2018年离婚，离婚协议里写着“二号房屋归吴芳所有”。这套二号房屋是2012年买的——周明和吴芳婚内，吴芳和卖家签了买卖合同，之后过户到吴芳名下。张磊觉得：“婚内买的房，就算登记在吴芳名下，也该是夫妻共同财产，周明至少有50%份额，他们离婚协议约定归吴芳，就是恶意逃债！”于是张磊起诉，要求法院确认周明对二号房屋享有50%份额，诉讼费、保全费都要周明和吴芳承担。

面对起诉，吴芳反驳说：“这套房子根本不是夫妻共同财产，购房款都是我婚前的钱和我亲属转的——2010年我就有笔100万的婚前存款，后来陆续转回，加上我妈、我亲戚转的钱，才凑够220万购房款，有转款记录和收条能证明。”周明也表示：“我对一审判决没意见，这房子本来就不是我的。”

这场纠纷经过一审、二审，法院最终都驳回了张磊的请求，判决张磊自己承担诉讼费和保全费。

二、法院说理

张磊之所以败诉，核心是法院抓住了三个关键事实，这也是这类“债权人主张债务人前妻房屋份额”纠纷的裁判核心，一定要弄明白：

第一个关键点，二号房屋不算周明和吴芳的夫妻共同财产。虽然房子是婚内买的，但法律认定夫妻共同财产的关键看“出资是否为婚内共同财产”。吴芳提交了完整的证据链：2010年的婚前存款流水（早于结婚时间）、亲属给她的转款记录（有明确时间和金额）、她给卖家的付款凭证，能证明220万购房款里，大部分是吴芳的婚前财产，剩下的是她亲属出资，没有用到周明和吴芳的婚内共同收入。所以法院认定，二号房屋是吴芳的个人财产，不是夫妻共同财产，周明本就没份额。

第二个关键点，离婚协议约定房屋归吴芳，不是恶意逃债。张磊说“他们离婚是为了躲我的债”，但法院查了时间线：周明和吴芳2018年离婚，而张磊的A号债权判决2020年才生效——离婚时，张磊和周明的债权债务还没经法院确认，属于“未确定的债务”。吴芳和周明离婚时约定房屋归吴芳，有合理理由（房屋本就是吴芳出资），没法证明两人是“明知有到期债务还故意约定房屋归属来逃避”，所以离婚协议合法有效，不算恶意逃债。

第三个关键点，债权人主张离婚协议无效，得有充分证据。张磊觉得离婚协议是“以合法形式掩盖非法目的”，但没提交任何证据证明：既没法证明周明和吴芳离婚时知道这笔债务会变成到期债权，也没法证明两人离婚后有财产转移的其他行为。法院审理这类案件时，不会轻易否定离婚协议的效力，债权人得拿出“恶意串通”的实锤证据，光靠猜测和“婚内购房”的表面事实，不够支撑主张。

三、律师提示

不管你是要追债的债权人，还是涉及婚内房产的夫妻，从这个案例里总结的这些经验，能帮你避开很多不必要的麻烦：

如果你是债权人（比如像张磊这样要追债的人）：

1. 别默认“婚内买的房就是夫妻共同财产”——先查清楚房屋的出资来源：是一方婚前财产、亲属出资，还是婚内共同收入？出资来源才是定归属的关键，可通过申请法院调取购房款流水、卖家收条等证据确认。

2. 主张“前夫妻离婚协议恶意逃债”要抓时间线：如果离婚发生在你的债权判决生效之前，且对方能证明离婚协议有合理理由（比如房屋是一方出资），很难认定是逃债；只有离婚发生在债权到期后，且对方没其他财产可还债，才有可能认定逃债。

3. 起诉前先评估证据：想确认债务人对其前妻/前夫的房屋有份额，得先收集“房屋是夫妻共同财产”“离婚协议恶意逃债”的证据，没有充分证据就起诉，很可能败诉，还得自己承担诉讼费、保全费。

如果你是涉及婚内房产的夫妻：

1. 婚内买房要保留出资证据：如果是用自己婚前财产或亲属出资买房，一定要留好存款流水（标注“婚前财产”）、亲属转款凭证（让亲属注明“仅赠与我方”）、付款给卖家的记录，避免后续被认定为共同财产。

2. 离婚时明确房屋归属：如果房屋是一方个人出资，离婚协议里要写清楚“房屋系我方婚前财产/亲属出资购买，归我方所有”，并附上出资证据的复印件，防止离婚后被债权人纠缠。

3. 离婚前梳理债务：如果婚内有未结清的债务，最好在离婚协议里明确债务归属和清偿方案，避免后续债权人以“逃债”为由主张离婚协议无效。

如果你的身边也有“债权人想分债务人前妻房屋份额”“婚内购房归属争议”的情况，不妨对照这个案例理清楚关键证据，也可以说说你的具体问题，帮你分析后续处理思路。