马云预测2026年房价将发生三大转变，引发社会关注。

18年中国楼市火得一塌糊涂，商品房销售额和均价都创了历史新高，大家买房热情特别高，可马云偏偏说八年后中国最便宜的就是房子，房价会像葱价一样低，当时大伙只当是玩笑话，没人相信。

2026年 “十五五” 规划马上要启动，楼市风向已经彻底转了，即将迎来三大关键转变，马云当年 “房价如葱” 的预判，这次真能实现吗？

回头看九年前马云在杭州全球峰会抛出的那句“八年后房子如葱”，当时大多数人都当作玩笑听过去。

那一年楼市正处在顶峰，房价涨得飞快，大家觉得马云的话有点夸张。

可到了2026年，随着“十五五”规划开局，情况变得完全不一样了。

马云只说对了一半，房子并没有全线崩盘，但也再不是过去闭眼买就能赚钱的时代。

现在市场进入了大分化时期，房子价格和城市命运紧密挂钩，好的房子越来越贵，偏远城市的房子则跌到白菜价。

这一轮变化最直观的表现，是人口流动决定了房子价值。

数据显示，2025年三四线城市净流出人口超过300万，而深圳、广州、上海等超大城市却净流入超过千万。

人口走哪里，房子价值就往哪里倾斜。

像鹤岗、鄂尔多斯这类资源型城市，甚至偏远县城，总价几万、单价不足千元的房子出现了，去化周期有的长达四年，这意味着再怎么打折也没人买。

和这些地方形成鲜明对比的，是北上广深等核心城市，房子不仅稳住价格，而且仍然供不应求。

马云旗下公司在香港买下整栋写字楼，资本已经用行动下注优质资产。

仲量联行数据显示，香港顶级豪宅租金回报率甚至高于同期美债收益率。

简单说，现在房子不是地图上的点决定价值，而是人口、稀缺性和未来发展潜力决定。

另外，这轮大分化对普通购房者来说也是考验。

一边是低价无人问津的“葱价房”，一边是高价抢手的核心资产，两者差距越来越大。

对于投资者来说，买错城市意味着巨亏。

对于刚需家庭来说，选对城市才能保值甚至升值。

房子的价值逻辑已经完全改变，从“买就涨”变成了“选对地方才能稳”。

除了城市分化外，买房逻辑也彻底变化。

过去中国楼市拼的是谁拿地快、盖楼快、回款快，现在拼的是谁能提供更高品质的住宅和更完善的服务。

2025年的数据显示，重点30个城市中，大户型供给比例超过三成，绿色、智能、全生命周期服务成为购房者的新标准。

买房人变得挑剔起来，过去只关心能买到房，现在还要考虑住得舒适、便利和安全。

开发商也不得不转型，像西安的国企天地源，不再单纯扩张土地，而是重视资产运营，长租公寓出租率接近满员。

这意味着市场从卖砖头走向卖服务，住宅不再只是投资品，而是长期居住的资产。

高品质住宅成为改善型需求的主力，而低品质楼盘则面临被市场淘汰的风险。

曹德旺曾说“房子就是水泥砖头”，在低品质住宅上，这句话不幸成真。

另一方面，国家也在托底刚需和新市民。

保障房建设持续推进，2026年重点面向90后、00后新市民，保证他们有体面、低成本的居住选择。

这种供给不仅缓解了刚需压力，也让商品房回归居住属性，抑制了非理性炒作。

购房者不再只是盲目追涨，而是开始看重房子本身的居住价值、生活便利和未来规划。

可以说，买房的维度被降维又升维：不再只看价格和地段，更看质量、配套和服务。

最后，政策调控也发生了根本变化。

过去楼市调控往往是一刀切，限购限贷一起上，所有城市都感冒。

现在则是精准托底、化解风险。

政策逻辑很清楚，防爆而非刺激。

新房和二手房置换壁垒被打通，城乡资源流动障碍被清理，西安降低商贷首付比例至15%，公积金跨区域使用门槛放宽，房屋交易税费补贴增加，都是为了把合理需求释放出来。

金融支持也更指向性，不是让谁炒房，而是支持改善性和刚需。

部分开发商融资成本降到3%以下，但必须用于高质量住宅和绿色建筑。

对于烂尾楼和债务违约风险，国家通过并购、破产重组等方式有序化解，甚至鼓励头部房企整合市场，淘汰高杠杆中小玩家。

现房销售推广，也让交付风险从源头减少。

总的来说，政策在防止房价崩盘的同时，坚决抑制炒作，让房子真正回到居住属性。

可以看到，2026年的中国楼市已经完全不同于过去。

城市分化决定价值、买房标准升级、政策精准托底，三条逻辑相互叠加，让市场进入一个更加理性和分层的新时代。

对于购房者、开发商和投资者来说，理解这些逻辑比以往任何时候都重要，否则很可能买到“葱”，却以为捡到了未来。

马云的预言像是一个寓言，揭示了泡沫退去后的真相，却没能穷尽中国广阔地域上的复杂图景。

2026年，我们面对的不再是一个同涨同跌的房地产市场，而是一个高度折叠的空间。

对于普通人来说，这或许是一个最坏的时代，因为想靠买房暴富的门彻底关上了。

但这也就是一个最好的时代，对于真正的刚需和改善族而言，政策的窗口期已经打开。

楼市的狂热虽然退去，但关于“家”的价值，正在理性和分化中经历着涅槃重塑。