56万栋高楼：我们离危险有多近？

香港大埔宏福苑大火再次引起了现代城市高楼建筑对于老龄化、维修和安全的重视。

11月26日路人发现香港大埔宏福苑宏昌阁外墙棚架起火。

5分钟后消防员接报到达现场，发现火势已经一发不可收拾，之后沿“竹棚+绿网”立体通道向上层及相邻两栋蔓延，逐步升级为香港最高5级火警。

这是香港自2008年旺角嘉禾大厦5级火警以来，17年来再现。

香港共出动 200辆消防车、1200名消防员/救护员参与救火。

2025年11月30日下午香港特区政府发布会通报，已确认造成128人遇难，79人受伤，仍有约200人情况未明，1名消防员殉职，12名消防人员受伤。

这又是一场全国瞩目的巨大灾难。

根据目前火场取证的证据来看，起火与迅速失控的直接原因是外墙维修使用了高度易燃材料。

香港长期以来，根据“城市空间–成本–就业–传统–法规”的多重考虑中，把竹制脚手架视为最经济、最灵活的“本地最优解”。而竹制脚手架燃烧后极易蔓延。

同时工程要求使用的绿色防护网本应为“阻燃 B-s1-d0”级别，却被换成发泡胶或尼龙材质，遇火即熔滴助燃。

部分楼层窗外还临时贴覆发泡胶板，形成“外挂烟囱”。

而灾难扩大的主因是：易燃棚材＋强风＋楼体过高过密＋老旧消防系统缺位。

这些都是现代高楼建筑老化之后面临的问题，其实在以往多次的高楼重大火灾之后，国内外就有过此类课题的深入讨论。

香港大埔宏福苑一共8栋，每栋31层，其中7栋被烧毁。

宏福苑大火是因外墙维修而起，因楼龄已高达42年，建筑老化、设施陈旧、安全隐患高，香港“政府强制验楼令”要求8座大厦必须对公用部分、外墙及伸出物进行检验，并整改所有不合规项目，否则业主将面临罚款甚至刑事检控。

但即使在高昂的维修费用面前（总预算3.3亿港元，每户须分六期缴纳15.6–18.2万港元），宏福苑仍因低成本材料、强风、楼体过高、消防难度大等问题，最终酿成“最贵维修＋最大火灾”的惨案。

综合多家媒体与住户的口述，火灾发生时，楼内火警警钟确实全程没有响起。

老龄高楼爆发的重大火灾再度引发公众关注和担忧。尤其是中国房地产从1998年的全面市场化后，现在刚好开始陆续步入老龄化进程。

2010年11月15日的上海静安区教师公寓火灾，造成58人死亡、71伤。火灾时公寓楼龄12年，楼高28层，是无证电焊引燃尼龙安全网导致的火灾。

2017年6月14日伦敦格伦费尔大楼Grenfell Tower火灾，72人死亡。起火时楼龄43年，楼高24层，聚乙烯铝复合板外墙形成烟囱效应，和香港大埔宏福苑的情况非常相似。

高楼（10层以上）作为“摩天大楼”概念的流行，始于19世纪80年代的美国纽约和芝加哥。

19世纪后期美国的城市土地价格暴涨，地产商为了获得更高租金收益，开始追求“向上”建造。

而建筑技术的成熟和资本条件，使得摩天大楼的建设得以实现。

钢结构框架代替了厚重的承重墙；电梯从蒸汽到液压再到电力的变革，使10层以上高度也可以顺利到达；防火与混凝土技术的出现提高了高层安全性与刚度。

但当高楼一旦超过设计寿命中段（30年左右），就会陷入“老化+资金缺口+救援盲区”的三重困境，成为城市生活中居民最担忧的“高楼贫民窟”难题。

高楼老化意味着外墙容易脱落、电梯故障、消防系统失灵、水压不足等各种问题，而高楼维修需要高空作业，成本高昂，协调居民筹集难度高，另外，高楼救援更面临着云梯限高、烟囱效应、水压不足等世界性难题。

香港大埔宏福苑大火以128死、79人受伤的惨烈代价，把“超高层救援+老龄+维修”这一组合风险再次展示在全球聚光灯下，给所有高密度城市的旧改、新建与长期运维敲了警钟。

其实2010年上海静安区教师公寓大火后，国务院就开展了“外墙保温整治”，并大幅提高外墙保温防火等级，但依然没有避免香港大埔宏福苑的悲剧重演。

因为很难避免施工中出现人为疏忽和监管漏洞。

回到救援层面，超高层救援需要解决“云梯到不了、水枪打不到、人跑不下”的世界性难题。

国内主流云梯50–60m（约17层），百米级（90m以上）全国不足千辆，且单车价格高达2400万元，多数城市“一城一辆”，30层以上基本靠室内消防设施自救。

100米级的云梯车全国不足120辆。

2025年全国50米以上高层建筑已突破56万栋，按“每200栋需配1辆72米级”的国际建议标准，理论上需要2800辆，目前缺口仍超60%。

香港其实部署有一辆101米云梯车（博浪涛“世界最高云梯”系列），但体型庞大、对作业场地（承重、宽度、坡度）要求很苛刻，且维护成本极高，平时主要部署在港岛、九龙核心消防局，用于超高层“地标式”预案点。

香港宏福苑大火通报并未出现“百米级云梯”参与救援的画面与文字。

此外超高层还存在烟囱效应、疏散时间和难度（30层需要45分钟以上，远超烟气致命时间）、以及管网老化、泄压阀漏水导致“高层水压真空带”的灭火用水问题。

这些都是导致香港宏福苑大火损失惨重的重要原因，而时隔多年，这些难题依旧没有解决。

香港这场大火用血的事实说明：高楼一旦“老、破、修”三角叠加，就不再只是资产贬值问题，而是城市公共安全事件。

城市新贫民窟一词，也许夸大了未来的担忧，但同时也给我们提供了警示。

由于前车之鉴，有些国家已经把“火灾+维修”难度前置到设计、法规里。

英国在《2019高层建筑（修正）令》规定超过：高于18m新建住宅必须设“第二逃生楼梯+喷淋+消防电梯”；外墙材料A级不燃；国家出资装AI烟感

新加坡规定：组屋30年“体检”由政府出资，维修款70%来自中央财政；外墙维修禁用竹棚，一律为铝制系统脚手；每栋高层屋顶设直升机救援平台并统一标识。

德国：售房须附“维修成本20年路线图”；高层必须设“分段逃生梯”；每11层设防火隔间，防烟囱效应。

我国目前也慢慢在跟进、升级和完善高层建筑维修和防火等条例。

现代文明社会必须同步升级“制度-技术-资金-文化”四个维度，让建筑从“能盖多高”转向“能住多久、多好修、多好救”。

把各国先进的前置经验本土化，做好真正以人为本，我们才有可能真正实现“城市让生活更安全、更美好”。

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