从“摊大饼”到“优存量”，解码城市更新济南模式

制定省内首部城市更新地方性法规，上榜城市更新全国典型案例，入选中央财政支持实施城市更新行动城市……近日，济南市召开“高质量完成‘十四五’规划——全面提升城市品质”主题新闻发布会，济南城市更新取得的成果在会上发布。

在城镇化由“摊大饼”式扩张转为“存量优化”的当下，济南如何破解功能老化、产业空间不足、人居品质待提升的城市更新难题？

“扩张”转为“提质”

制定省内首部相关地方法规

“以前觉得城市更新就是老城区的‘修修补补’。”家住济南市历下区的退休教师王建国，今年明显感觉到济南城市更新的力度，从家门口老旧小区配套提升，到老城区历史建筑区焕新升级，再到老工业厂区更新再造，济南城市更新的力度越来越大。

城市更新为何成了现阶段城市发展的重点？

记者梳理发现，我国常住人口城镇化率已提升至67%（截至2024年），相关观点表明，超过65%则标志着城市将从“扩张”迈入“提质”的阶段。

2025年中央城市工作会议明确指出，我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。会议提到了由“规模导向”转为“品质导向”，而城市更新则是落实这一转变的重要举措。

“十四五”以来，国家也出台了多部关于城市更新的具体政策文件。其中，今年5月印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》明确提出，建立政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式，为全国城市更新工作提供了遵循。

作为黄河流域重要中心城市和济南都市圈核心城市，济南面临着老城功能疏解、历史文脉传承、民生需求升级等多重任务，实施城市更新既是落实国家战略的措施，也是破解发展难题的选择。

济南的城市更新工作也制定了多项政策，做到有章可循。早在2022年，济南就印发了《济南市城市更新专项规划（2021-2035年）》，构建四大更新圈层、确定“1+4+N”资源体系，分类分区提出更新改造策略。

在发布会上，济南市住房城乡建设局党组书记、局长亓伟介绍，省内首部城市更新地方性法规《济南市城市更新条例》，将于明年1月1日起施行，加之先后制定的8类34项法规政策文件，构建起覆盖规划、土地、资金、建设等全链条的法规政策体系。

千年建城史融入当下

老城更新不丢“泉味”“古味”

“您看这面墙绘，旁边就是潺潺清泉，走在青石板路上，就像穿越回了老济南的街巷。”在明府城西更道街，导游李娜带着游客打卡网红景点。谁能想到，这片如今“不打卡就遗憾”的街区，曾是老城区里设施陈旧、少有人问津的角落。

济南拥有近2700年的建城史，在城市更新中，拥有文化价值的区域成为改造重点。

作为济南历史文化的重要承载地，明府城曾面临泉水隐没、设施陈旧的问题，此前游客人均停留时间不足1小时，年客流量峰值仅30万人次。这种“历史厚重却活力不足”的问题，也困扰过百花洲、上新街等街区。

在明府城升级中，济南以“规划先行、保护优先”为原则，既坚守历史本真底色，又增添现代元素。片区内的高升店旧址、陈冕状元府等建筑遗存进行了精细化修缮，通过恢复保护太乙泉等被占压泉池、系统梳理水系脉络，令“清泉石上流”的千年景致再度鲜活呈现。与此同时，片区同步补齐民生短板，为老民宅加装供暖设施、升级老旧管网、清理杂乱违建，增添了现代生活的舒适感。

百花洲的更新则更显匠心。通过水体清淤、建筑整修和美化亮化，这个承载老济南记忆的园区在2024年焕新开园后，新增传统工艺工作站、公共美学空间和民俗博物馆，让游人既能看展又能参与文化活动。

“《济南府志》的很多内容都融入了游览路线，每一条街巷都有文化内涵。”李娜说，如今的百花洲，游客在此品读历史、打卡拍照，实现了文化传承与现代生活的完美融合。

老商埠片区的更新则走出了“文旅商融合”的新路。这里保留了百年前的洋行、商号建筑风貌，同时引入潮流品牌、文创市集和特色餐饮，古老街巷中既有老字号的烟火气，又有新消费的时尚感。

山东大学社会学教授王忠武认为，济南老城更新成功之处，在于没有割裂历史文脉，而是让文化成为城市更新的灵魂，实现了‘保护—活化—增值’的良性循环。

老旧小区改造惠及37万户

工业遗产“涅槃”成城市名片

“以前下班回家得绕三圈找车位，现在打开手机就能找到空位。”在槐荫区裕园社区，居民陈先生对小区的智慧停车系统赞不绝口。这个建成于上世纪末的老旧小区，此前通过城市更新解决了停车难、设施旧等问题。

在城市更新中，老旧小区的“有机更新”直击了民生痛点。记者在发布会上了解到，“十四五”期间，济南市实施城镇老旧小区改造244个项目、2381个小区（楼/院）、3040万平方米，惠及居民37万户。

国家支持超大特大城市积极稳步推进城中村改造以来，启动实施城中村改造项目59个，开工安置房11.3万套，惠及233个城中村、7.61万户群众。

除了老旧小区改造，工业遗存的“凤凰涅槃”同样令人瞩目。

“谁能想到，当年的老面粉厂现在成了潮流地标。”95后市民刘畅一直关注着1922电竞新媒体产业园的发展。如果说历史街区更新是“守根”，工业遗存改造和老旧小区升级则是“焕新”。

“工业遗存不是城市包袱，而是不可再生的文化资源和空间资源。”王忠武认为，工业遗存的活化能为城市发展注入新动能。

位于华龙路579号的济南轻骑模具厂，曾是闲置的老旧厂房，通过“微更新、轻改造”，成为集文化创意、潮流艺术、休闲娱乐于一体的“579百工集”。园区保留老厂房建筑结构，吸引50多家优质商户入驻，年客流量超290万人次。而经十路南侧的远洋广场，前身是济南铅笔厂老厂区，通过棚户区改造和商业开发，建成集办公、酒店、餐饮于一体的商业综合体。

类似转型也发生在小鸭片区，这片曾经的老工业区更新后，将集高端制造、研发设计、生活配套于一体，吸引一批高新技术企业入驻。

“城市更新不是简单地推倒重建，而是对存量空间的价值重塑。”王忠武表示，济南通过一系列更新策略，让老旧小区“旧貌换新颜”，让工业遗存“变废为宝”，既解决了民生诉求，又拓展了城市发展空间。

比学各地经验

既有典型案例又有国家激励

当前国内超大城市的城市更新已形成差异化路径，有的主打历史街区活化，有的擅长产业空间重构。

北京以“绣花功夫”实现历史文脉与现代生活的精准对接，其胡同更新的“申请式退租+保护性修缮”模式极具代表性。上海则在老旧住区改造和闲置空间活化上形成系统方案，其“点—线—面”联动的更新体系值得借鉴。

成都、苏州等新一线城市则聚焦“烟火气”守护，探索出“共生式”更新路径 。成都玉林东路深挖“老成都记忆”，引入特色餐饮、文创店铺的同时，保留居民熟悉的茶馆、便利店，让街区既焕新又留味。改造中还同步完善管网、加装安防设施，兼顾了生活便利与市井气息。苏州十全街系统梳理历史街巷文化基因，建立非遗活化清单，将苏绣工作室、评弹茶座嵌入潮流商业场景。

在体系保障上，各地也有经验成熟的做法。北京构建“1+N+X”制度体系，通过社会资本引入探索老旧小区市场化改造模式；上海出台系列规划土地细则，聚焦片区整体更新；重庆则政企联动探索多元投融资模式，吸引社会资本深度参与。

济南的特色在于将泉水文化、民生需求和可持续发展完美结合。作为全国城市更新的重要参与者，济南正以独特优势走出差异化发展之路。

据悉，济南先后两次获评国务院督查激励城市，2025年入选中央财政支持实施城市更新行动城市，政策红利持续释放。“一城山色”生态修复、舜泰广场智慧停车项目入选住房和城乡建设部发布第二批城市更新典型案例。

王忠武认为，济南的城市更新政策既紧跟国家战略导向，又立足泉城特色，通过法规先行、规划引领，持续向“新”而行，让存量空间不仅有“颜值”更有“内涵”，走出了一条兼具历史厚度、民生温度与产业强度的更新之路。

来源：齐鲁晚报·齐鲁壹点