北京房产律师：签预约合同买房，申请执行人说不算买卖要执行，符合规定吗？

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

作为房产买卖律师，执行异议之诉中 “预约合同能否阻却房屋执行” 是经常遇到的官司。这类案件核心在于购房者是否符合法定排除执行的四个要件。今天结合典型案例，拆解裁判逻辑与维权要点。

一、案件核心背景

2019 年 2 月，张力（化名）因工程款纠纷起诉王凯（化名），A 号判决判令王凯支付欠款，后二审 B 号判决维持。

2019 年 4 月，经乙中介公司介绍，王凯与李涛（化名）签订《房屋买卖预约合同》，约定李涛以 86.6 万元购买一号房屋，待开发商将房产证办至王凯名下后再过户，李涛之父分笔转账付清全款，王凯出具收条。

2019 年 5 月，王凯交付一号房屋，李涛入住并缴纳水电物业费；5 月 27 日，双方对预约合同办理公证。

2020 年 4 月，因王凯未履行还款义务，张力申请查封一号房屋，2023 年 4 月续封。李涛提执行异议被驳回后，提起执行异议之诉，一审判决停止执行，张力上诉，二审维持原判。

二、双方核心争议点

张力（申请执行人）的主张

预约合同≠正式买卖合同：合同明确约定 “将来签订正式买卖合同”，符合《民法典》第四百九十五条 “预约合同” 定义，一审认定为有效买卖合同错误，应继续执行。

未过户是李涛自身原因：一号房屋 2013 年即可办房产证，同栋楼业主已领证，李涛通过中介买房，明知未办证仍购买，应自行承担后果，不能阻却执行。

双方恶意串通：王凯在工程款案件一审判决后 5 天就公证预约合同，却不签正式合同，是转移资产逃避执行；李涛明知房屋被查封却多年不提异议，主观恶意明显，买卖行为无效，应执行房屋。

李涛不符合《执行异议和复议规定》第二十八条，不能排除对一号房屋的执行。

李涛（购房者）的主张

预约合同应认定为正式买卖合同：合同包含房屋信息、总价、付款方式等核心条款，且已付清全款，符合司法解释 “具备主要内容且收全款的预约可认定为买卖” 的规定，买卖关系合法。

未过户非自身原因：一号房屋 2021 年才开始办理产权，自己多次催促王凯配合过户，王凯拖延推诿，后发现房屋被查封，已尽到合理注意义务，不应承担未过户责任。

不存在恶意串通：经中介介绍买房，此前与王凯不相识，买房是为自住，公证合同是为保障权利，不知王凯涉诉情况，交易真实合法。

完全符合第二十八条要件，有权排除对一号房屋的强制执行。

三、法院认定关键理由

预约合同构成合法有效买卖合同

案涉《房屋买卖预约合同》虽名为 “预约”，但明确约定了买卖标的（一号房屋）、成交总价（86.6 万元）、付款方式等买卖合同核心内容，且李涛已按约支付全部房款，王凯收受款项并交房，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，应认定为合法有效的书面买卖合同，并非单纯预约。

未过户非李涛自身原因

合同明确约定 “待开发商将房产证办至王凯名下后再过户”，而王凯未先办理自身名下的产权登记，导致后续过户条件不成就；李涛提交的聊天记录、短信等证据可证明其多次催促王凯配合过户，主观上无拖延或懈怠，未过户系王凯原因所致，符合 “非因买受人自身原因” 的要件。

李涛符合排除执行的全部要件

查封前已签合法合同：2019 年 4 月签订合同，2020 年 4 月才查封，合同签订在查封前且合法有效，满足 “签约在先” 要求。

查封前已合法占有：2019 年 5 月入住一号房屋，且有物业费、水电费缴纳记录佐证，实际控制房屋，符合 “占有在先” 条件。

已支付全部价款：提交了银行转账记录和王凯出具的收条，能证明 86.6 万元全款已付清，无未付款项。

非因自身原因未过户：如上所述，未过户责任在王凯，李涛无过错，四大要件全部满足。

无证据证明恶意串通

李涛与王凯经乙中介公司介绍相识，有中介佣金支付凭证，可排除事前串通；预约合同办理公证，且李涛实际入住一号房屋多年，生活痕迹明显，符合正常购房逻辑。张力主张 “恶意串通”，但未提供转账关联、私下沟通等实质性证据，根据 “谁主张谁举证” 原则，无法认定串通事实，其主张不成立。

四、房产律师给购房者的 3 点提示

规范签订预约合同：若因客观原因需签预约合同，务必在合同中明确房屋具体位置、成交总价、付款方式、过户时间及条件等核心条款，避免仅约定 “将来签约” 而缺失关键内容；付款时优先选择银行转账，保留转账凭证和卖方出具的收款收据，确保款项流向可追溯。

及时占有并留存证据：付清房款后，尽快要求卖方交付房屋并实际入住，同时留存物业费、水电费、燃气费等缴费凭证，这些是证明 “合法占有” 的关键依据，可有效对抗后续可能的执行。

积极推进过户流程：对需卖方先办理产权证的房屋，定期通过书面、短信、微信等可留存记录的方式催促卖方履行义务，避免因 “消极等待” 被认定为自身原因未过户；一旦发现房屋被查封，需在法定期限内及时提出执行异议及执行异议之诉，避免错过维权时机。

五、总结

执行异议之诉中，预约合同并非绝对不能阻却房屋执行，核心看是否满足 “实质构成买卖合同 + 查封前签约占有 + 付清全款 + 非自身原因未过户” 四大法定要件。本案中，李涛的预约合同具备买卖合同核心内容，且全部要件均达标，故能排除执行；而张力主张的 “恶意串通”“自身原因未过户” 因无证据支撑，未被法院采信。购房者遇此类情况，需重点梳理上述要件的证据链条，必要时借助专业律师力量，依法维护自身房屋权益。