北京房产律师：房产认购书解除，诉返房款二审改判，多返 7.5 万！

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作为房产买卖律师，“房产认购书解除后定金返还、房款抵扣争议” 是经常遇到的纠纷类型 —— 这个案例里，购房者（张磊）与地产公司（甲公司）因一号商铺认购书解除，就 10 万定金是否退还、房款返还金额起争议：一审判决甲公司返 32.5 万，张磊上诉后，二审改判返 40 万。关键裁判逻辑对处理认购书违约、定金罚则适用极具参考价值，详细拆解给大家。

案情核心

张磊（上诉人，购房者）与甲公司（被上诉人，地产公司）就一号商铺（认购价 123.5 万元）签订《认购书》，后续因付款违约引发纠纷：

认购书约定与付款情况：2019 年 5 月，双方签订《认购书》，约定：① 定金 10 万，签署时付清，乙方（张磊）违约则定金不退；② 分期付款：15 日内付 30 万首期，2020 年 1 月前付 42 万，2021 年 1 月前付 41.5 万；③ 甲公司在张磊付首期后 3 日内交房。实际履行：张磊 2019 年 5 月付定金 10 万、5 月 30 日付首期 30 万（合计 40 万，甲公司出具收据），2020 年 10 月又转款 10 万（甲公司 2021 年 1 月出具收据），剩余房款未付；甲公司已交房，张磊对房屋进行了装修（加装大门、防盗窗等）。

诉讼过程：甲公司诉请：① 解除《认购书》，张磊搬离房屋；② 赔偿损失 9 万。张磊反诉：① 认定《认购书》无效，甲公司返房款 51 万；② 双倍返还定金 20 万；③ 赔偿损失 10 万。一审法院认定：① 《认购书》有效，张磊未付剩余房款违约在先；② 10 万定金按罚则不予退还；③ 甲公司应返房款 40 万，但抵扣 7.5 万房屋占用损失后，实际返 32.5 万；④ 驳回双方其他诉求。张磊上诉主张：① 2020 年 10 月转款 10 万是定金，应双倍返还；② 一审不返 10 万定金超诉请，且额外扣 7.5 万损失错误，要求改判返 42.5 万（不服金额 10 万）。甲公司辩称：① 仅 2019 年 5 月 10 万是定金，2020 年 10 万是预付款；② 张磊违约，定金不退且应扣占用损失。

法院关键认定（二审）

仅 2019 年 5 月 10 万为定金，2020 年 10 万为房款，不适用双倍返还：

双方均认可 2019 年 5 月支付的 10 万是定金，《认购书》仅约定 “签署时付定金 10 万”，未约定二次支付定金；2020 年 10 万转款后，甲公司出具的收据未注明 “定金”，结合交易习惯，应认定为购房款。故张磊主张该 10 万为定金并要求双倍返还，无事实依据，法院不予支持。

定金已弥补损失，额外扣除 7.5 万损失错误，应予以纠正：

根据《民法典》第五百八十八条，定金具有弥补违约损失的功能。一审中，甲公司未提交证据证明其损失超过 10 万定金，在此情况下，已适用定金罚则（10 万定金不退）弥补损失，再额外扣除 7.5 万房屋占用损失，属于重复抵扣，不符合法律规定。故二审法院撤销 “抵扣 7.5 万损失” 的判项，改判甲公司返还张磊已付房款 40 万（不含 10 万定金）。

一审适用法律错误，本案应适用《民法典》：

虽然《认购书》签订于 2019 年（《民法典》施行前），但合同履行持续至《民法典》施行后（张磊 2020 年仍付款，2023 年涉诉），根据《时间效力规定》，本案应适用《民法典》相关规定，一审适用《合同法》及旧司法解释，法律适用错误，二审予以纠正。

判决结果（二审）

维持一审判决第一、二、五项（解除《认购书》，张磊返还房屋，驳回张磊其他反诉请求）；

撤销一审判决第三、四项；

甲公司于判决生效后 30 日内，返还张磊购房款 40 万（不再抵扣 7.5 万损失）；

驳回甲公司其他诉讼请求（即不支持 9 万损失赔偿）。

房产买卖律师提示

认购书需明确 “定金” 性质与金额，避免二次付款争议：

签订认购书时，需清晰约定定金金额、支付时间及性质（如 “本合同项下定金仅为 10 万，后续付款均为购房款，不视为定金”），避免因后续付款未注明用途，引发 “是否为定金” 的争议。

定金罚则与损失赔偿不可重复适用，需把握 “损失举证” 关键：

违约方支付的定金足以弥补守约方损失的，守约方不得再额外主张损失赔偿；若损失超过定金，需提交充分证据（如租金损失评估报告、房屋空置证明等），否则法院不予支持。本案中，甲公司未举证损失超 10 万，故额外扣损失被驳回。

合同履行跨法律施行期，需关注 “法律适用” 问题：

若合同签订于《民法典》施行前，但履行持续至施行后，需适用《民法典》相关规定（如定金与损失的抵扣规则），而非旧法。当事人在诉讼中需注意法律适用主张，避免因法律选择错误影响裁判结果。

购房者违约后，已付房款（非定金）应予以返还，除非合同另有约定：

购房者违约导致合同解除，定金可按约定不予退还，但已付的购房款（除定金外），若无合同明确约定 “违约时不予返还”，守约方（地产公司）应予以返还，不得随意抵扣无证据支持的损失。

装修投入需留存证据，可能影响损失认定（本案未涉及）：

若购房者对房屋进行装修，违约后需返还房屋时，可就装修残值主张补偿（需提交装修合同、付款凭证、评估报告等）。本案中张磊虽装修，但未就此提出诉求，故法院未处理，提示购房者遇类似情况需及时主张权利。