上海最火的中产板块，购房门槛又降了

上海楼市这轮调整，各个区域都经历了一波深度回调。

有人在楼市波动中资产缩水，也有人抓住机会完成居住跃迁。

近期我观察到：

上海那些备受追捧的中产板块，购房门槛正在集体下探。

以静安大宁为首，古北、长风、联洋的次新房价格快速优化。

静安府西区，121㎡的三房，已经跌至开盘价。

曾经踮脚也够不着的“白月光”，正从神坛慢慢滑落。

静安大宁

大宁是时代的“幸运儿”。

既吃到了城市发展的红利，又尽享了两区融合的叠加赋能。

如今的大宁已经从传统工业区，蜕变成中产最喜爱的“北中环一哥”。

单论配套，大宁几乎没有短板：

交通上，被内环与中环包裹，南北高架串联起南京西路等核心商圈，还有南北向轨交最重要的干道1号线。

商业上，大宁国际、久光百货、大宁音乐广场形成步行可达的商业矩阵。

医疗资源有十院、同济口腔双三甲坐镇。

教育有闸北实验小学+风华初级中学，顶级双学区。

从楼市发展轨迹来看，大宁一路稳扎稳打：

从新世纪初的歌林春天奠定基础，到2015年金茂府一战封神拉高板块调性。

再到今年入市的中建大宁项目，将新房单价推高至14万/㎡。

图：大宁金茂府

但如今，这个抗打的“六边形战士”却面临着二手房价格的集体松动。

核心压力来自内中环新房的集中供应。

这两年上海1000万-1500万总价段的新房层出不穷。

对大宁的二手房是一个不小的考验。

大宁的标杆次新，静安府西区，最高点时炒至13-14万/㎡，现在接连跌破发行价。

图源：网络

另一热门次新，慧芝湖花园，对口大宁国际+风华初一梯队双学区。

目前挂牌总价已经跌到6字打头。

我最近去大宁踩盘发现，大宁的中介都在推中建大宁的新房。

周边次新房的压力非常大。

我们也遇到因买了中建新房，降价急抛金茂府的客户。

新房倒逼急售房东降价，创造了不少高性价比买进大宁的机会。

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长宁古北

如果说大宁房价的松动，是新房倒逼的结果。

那么古北的价格回落，则是时代更迭下的必然。

作为上海第一代国际社区，古北曾是豪宅的代名词，是外籍人士与高净值人群的聚居地。

但如今，这个老牌富人区正以肉眼可见的速度“亲民化”，成为中产踮脚可及的选择。

御翠豪庭，当年的最高挂牌单价14.7万/㎡，现在滑落至9.5万/㎡。

强生古北花园，挂牌单价降至8.9万/㎡。

金色贝拉维149㎡的3房，当前挂牌单价9万多，较巅峰期跌近40%。

再便宜点的古北一期，普遍6万多单价就能买了。

古北价格回落的背后，是多重因素的叠加：

其一，古北的房龄普遍偏高。

一期外销房已近30年，即便是新一些的古北二期，房龄也都在16-19年之间。

户型设计、社区配套早已跟不上新一代豪宅的标准。

而且二期的房型，基本上都是两房120-140平，三房150-190平，面积大，房型老，总价还高。

其二，陆家嘴、徐汇滨江、前滩等新兴豪宅板块崛起，分流了购买力。

其三，古北的圈子不再纯粹，商业配套高开低走。

最重要的，古北的大户型也受到了新房的冲击。

不过，房子都会变老，板块的底蕴和氛围才是灵魂。

如今普通中产手握大几百万，也能住上黄金城道。

普陀长风

与大宁、古北的价格回调不同。

普陀长风的门槛降低，更多体现在“性价比凸显”。

这个因真如板块长期开发滞后而“备胎转正” 的板块。

如今已是普陀区城市界面最好、居住品质最高的区域。

板块南邻苏州河，配套有长风大悦城、长风公园、半马苏河公园，城市界面既整洁又高大上。

产业发展也很棒，总体量超过150万方，已有大量企业入驻。

中海紫御豪庭、国浩长风、雅戈尔8号、沁和园等一大批高端住宅，瞄准的正是中产改善群体。

2025年的长风，成了上海内中环 “千万级改善” 的最优解之一。

和长风相比，大宁、新江湾城的商业、交通略弱；

古北/联洋房龄老化，金虹桥公办学区缺失。

从位置来看，长风靠近长宁和苏州河，居住舒适性胜过大宁。

长风的舒适区是1500-2000万的3-4房。

比如沁和园150㎡/179㎡、国浩长风汇都149㎡/177㎡、长风瑞仕璟庭159㎡。

是上海中产改善自住必看的选项。

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浦东联洋

联洋与碧云，是上海第二代国际社区的代表。

尤其是联洋，凭借一半基金经理在此居住的标签，一度成为浦东中产的精神图腾。

城市界面大气整洁、商业配套浦东领先、进才实验一梯队学区、10分钟车程可达陆家嘴金融中心。

各项优势让联洋成为2020-2022 年楼市上涨的急先锋。

标杆小区仁恒河滨城，单价一度突破16万/㎡。

现在普遍回落至10-11万/㎡。

联洋的购房门槛大幅降低，核心问题在于房龄老化。

即便是仁恒河滨城这样的标杆盘，外立面也十分沧桑了。

户型设计、社区设施都难以与瑞虹新城、东外滩、洋泾板块的新房抗衡。

与古北类似，联洋的“老去”，本质是上海高端居住需求的迭代。

新一代中产更看重新房的品质、户型与社区服务，而非单纯的学区与地段。

这让老牌国际社区的“老破大”失去了溢价空间。

也使得板块的购房门槛回到了更合理的水平。

小结

从大宁到古北，从长风到联洋，上海中产板块的购房门槛降低。

既是楼市调整的结果，也是政策松绑与供需变化的必然。

对于中产家庭而言，这何尝不是一次难得的“向上置换”的机会。

用更低的预算买到笋盘入驻高能级板块，享受成熟的配套与优质的资源。

当然，我非常理解很多买家还在犹豫观望。

但我们也要接受，没有人能真正买在最低点的现实。

等待底部不一定是等到那个绝对的最低价格，更多的是在等一个相对低估的区域。

上海楼市经过三年调整，各类产品都经历了一波深度回调。

小房子换大房子，差地段换好地段的路径也在同步收窄。

如果你想要置换却不知怎么做，可以联系我们，无论买房或卖房都能给到你专业的建议。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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