深铁集团也扛不住了，面对负债8300亿的万科，上面的意思变了

国企大股东出手，万科也没办法稳如泰山了。

11月27日，万科又双叒叕股债双杀了，开盘几近跌停，债券跌超20%触发临停，美元债跌到60美元成了困境债。市场传深圳要用市场化方式处理万科债务，说白了就是别再指望深铁无限兜底。

我听到这消息第一反应是，终于不装了。

深铁和万科的情仇

过去一年，万科的资产负债表像一场慢动作的车祸，越看越惨，负债总额从巅峰时期的1.59万亿降至8300亿，看似去杠杆成功，实际上是不断的资产抛售和债务不断的延期。2024年万科巨亏近500亿，2025年前三季度再亏280亿，营收跌回1600亿区间，这个数字比2017年深铁接盘时还要低。

国企大股东，也开始扛不住了。

深铁集团啊，深圳地铁总公司，根正苗红的国企大股东，当年从宝能姚振华手里接盘万科，现在回头看，姚振华某种意义上都能说是因祸得福，成功逃顶。深铁几乎接在了房地产山顶，36块的股价拿到现在只剩5块多，市值蒸发了七分之六。

国企不是印钞机，深铁自己也难受，2024年亏了334亿，其中121亿就是因为万科。

它累计借给万科308亿，但11月2日签的协议把上限卡死在220亿，已经用了204亿，剩下22.9亿够干啥？

我跟你算笔账，万科有息负债3629亿，一年内到期1513亿，账上现金656亿，缺口近900亿，今年11月到明年6月待偿债券本息155亿，美元债利息3000万美元。

深铁那22.9亿额度连零头都不够。

这时候你要说了，深铁不是国企吗？国企背后不是深圳市政府吗？政府还能让万科倒了？

很遗憾，真能倒，而且正在倒。

卖一套房倒贴钱，这生意神仙来了也兜不住。

因为本质上看，这不是万科一家企业的经营问题，而是中国房地产“高周转、高负债”模式走到尽头的必然结果。

过去二十年，开发商像玩“五个盖子盖十个碗”的游戏：只要房子卖得动，现金流滚起来，负债再高也不是问题。

但现在盖子越来越少，碗却越来越多。

万科的开发业务税后毛利率已跌到负的10.5%，卖一套房不仅不赚钱，还要倒贴钱，这意味着万科失去了最核心的造血能力，变成了靠输血维生的重症病人。

而这个输血量，太大了。

深铁现在是进退两难了，不是深铁为了赚钱才一个劲的输血万科，一方面有之前的投资不能眼看着归零，另一方面万科系统重要性太大，倒了怕触发区域性金融风险，波及购房者。

不过现在深铁也转变思路了，大股东从之前的白衣骑士，变成了优先债权人。

11月2日协议要求万科提供足额担保，深铁从战略投资者变成了要债的。锁定抵押物，就意味着真出事它比债券持有人还优先受偿。

标普都说了，不视深铁为万科母公司。啥意思？意思就是各管各的，别绑一块。

万科自己也知道靠不住国企大股东了，开始卖压箱底的资产。举个例子，广州那个551亿的广信不良资产包，当年当宝贝收进来，现在1723平商办物业、4742平办公楼全摆上货架，要求12月15日前全款。

就这么急着，要变现，要收入点现金不然就熬不过去。

中国房地产处置进入新阶段

深铁的变调，也意味着，上面的思路变了，从“国企无限兜底”转向“市场化风险出清”。

这就是房地产的真相。

恒大早就进了破产程序，碧桂园、融创挨个排队，万科能扛到现在全靠国企大股东输血。但输血不是造血，308亿扔进去连个响都没有。

于是乎，政策层面开始引导的“市场化方式”处理债务，实质上是让市场重新定价风险，让投资者打破刚兑幻想。

万科曾是房地产行业最稳健的标杆，深铁是深圳最优质的国资平台，当这两者组合都面临挑战时，说明旧模式已彻底失效。未来的房地产市场，没有救世主，只有自救者。

真到钱不够那天，该破产破产，该重组重组。

2008年金融危机美国政府也不是谁都救，该倒闭的倒闭，该收购的收购。深铁再有钱，也填不满全国万科房子的底。

现在市场也清醒了，不相信眼泪，也不相信国企背景。

8300亿负债压顶，900亿资金缺口，155亿债券排队到期，22.9亿可用额度，这数学题小学生都会算。

所以别问深铁兜不兜得住，要问万科自己能不能挺住。

对于万科，最好的前途也不是寄希望于找关系等来更多输血，而是像郁亮所说“战略聚焦、规范运作、科技赋能”，在“轨道+物业”的新生态中找到可持续的盈利模式。

房地产这盘棋，下到这一步，该认输就得认输。

只是苦了那些买了万科房还没交楼的人，他们才是真的兜底的最后一环。

各位大佬觉得呢？