楼市啥时候好起来

万科一笔20亿元债券寻求展期的消息，震撼了整个金融圈，也让地产人再次揪心起来。

瑞银在报告中指出，若万科公募债券重组，可能引发金融机构及购房人士对开发商资产负债表的担忧，或加速楼价下行。

这对本已脆弱的房地产市场预期无疑是沉重一击。

前不久，国家统计局发布的数据显示，一二三线城市仍未显示止跌的迹象。

统计局是抽样数据，与个体感受有所不同。关心房价的普通人，感觉下跌的烈度要大得多。“金九银十”已经不存在。尤其是普遍认为抗跌的一线城市，最近两个月甚至还出现跌幅加速的若干特征。

瑞银中国房地产研究主管林镇鸿收回了此前对中国楼市的乐观预测，转而加入看空阵营，预计中国内地低迷的住宅市场价格至少还要再下跌两年。

林镇鸿曾因准确预测恒大违约而声名大噪。他预计，中国一线城市的二手房价格将在2026年继续下跌10%，2027年再下跌5%。

这一判断与去年底许多专家预测的“最早2025年底结束调整”相去甚远。今年下半年以来，周围有很多人问攸克君：这轮调整到底何时才是尽头？或者是问：房地产这轮调整为何如此漫长？

我个人的看法是：

第一，宏观经济处于转换期，转向高质量增长，它要求所有行业都必须适应新的增长模式。而房地产是旧模式的典型代表，集中了转型期所有的痛苦与煎熬。它的痛苦指数是最高的。

房地产不是主动转型，而是被动转型，是在高速增长过程中的急刹车。我们知道，当某个行业、某种事物，从快速增长转到低速增长，甚至是负增长，它原来掩盖的所有问题都会暴露出来，风险也成几何级数放大。

第二，房地产自从市场化以来，从未有过像样的调整。任何一个行业，20年的高歌猛进，稍有市场经济常识的人，都明白这是不可持续的。调整必将到来，剩下的只是何时到来，以何种方式调整的问题。

房地产是经济体量最大的行业，不是之一。人们常说，上升时有多风光，下行时就有多惨烈。想象一下，一辆载重量18万吨的超级货车，向下俯冲的惯性有多大。哪怕你采取了各种补救措施，最多也只是起到一点点减缓作用。

第三，房地产市场供求呈现结构性过剩。你先别骂，不是还有很多人没房住么，怎么能说过剩？请注意，我说的是结构性过剩。总体当然是还有大量需求没有满足，但也有大量房子建了，但没人买，卖了，但没人住。尤其是在城市的新城、新区，有多少房子空置！

第四，人口因素，包括新出生人口下降、结婚对数下降。过去五年来，这种下降趋势，是在加速的。这带来的是住房刚性需求（影响首次购房需求和改善性需求）的下滑。

第五，消费低迷。2016年以来的强力调控，彻底扭转了买房既是投资也是消费的现象。买房，不再是投资，而是消费。

人们看到的事实是，这几年，虽然国家出台了一个又一个鼓励和提振消费的政策，但消费并没有实现预期的复苏。住房作为最大额的消费品，在经济转换期，就业和收入缺乏乐观预期的背景下，人们对这种大额消费必然是慎之又慎。

以上因素决定了，房地产市场的调整，不可能是短期的、浅浅的，而是长时间、高烈度的。而多久才叫“长时间”，跌幅多少才叫“高烈度”，其实并没有标准答案。

有没有可资参考的地区呢？我国香港楼市，从1997年调整到2003年，跌去了百分之六七十；日本90年代初的泡沫是房地产引爆的，人们常用“失去的二十年”形容日本经济，那它的房地产调整也是相伴随的。

就如同经济发展模式，全球任何两个经济体都不可能完全相同，房地产模式也不会雷同。所以只能说“参考”。

看过一些专家的研究报告，主流观点认为，大型经济体，一个完整的房地产市场调整周期，大约是6-8年，取中间值，是7年。我国房地产市场这一轮调整，从2021年开始，到现在有5年，如果7年是平均值，那就要调整到2027年。但现实情况是，我国的经济，又不会放任任何一个主要行业自由发展，而一定会干预（调控）。有形之手，会影响市场自发调整的时长和烈度。

有专家用房价收入比和租金收益率来衡量房价合理程度，并作为房价是否调整到位的重要指标。比如，林镇鸿就认为，在房价持续下跌之际，潜在买家正越来越多地选择租房而非购房，这从根本上改变了人们对房价的预期。

租金收益率远低于按揭贷款利率的状况，进一步削弱了购房意愿。数据显示，10月份中国一线城市的平均租金收益率为1.81%，而全国平均按揭贷款利率为3.07%。

这种巨大的差距使得租房比买房更具经济合理性。

但我有一个疑问：在房地产高涨时期，大家对所谓的房价收入比和租金收益率嗤之以鼻，是不是说，这个理论只适合房地产下行期？但国际上很多经济体又沿用它来探讨房地产市场正常发展时期的健康程度。那只能再次说明，理论是灰色的、多变的。

让我们回到现实。

2021年以来，中央政府部门和各地方政府，已经采取了很多房地产救市政策，但楼市还是一个劲地往下出溜，部分地区的房价跌到了2016年水平，个别区域甚至腰斩。

我们还有没有其他救市措施呢？

彭博社前不久发了篇小作文，称有关部门正在酝酿新的政策。包含首次在全国范围内对新增个人住房贷款提供贴息、提高房贷借款人的个人所得税专项扣除，以及进一步减低住房交易契税等。

房贷抵扣个人所得税，已经实行好几年了。目前是每人税前抵扣1000元，如果提高额度，增加多少合适？如果小幅增加，恐怕效果有限。个人觉得，抵扣额至少要增加到3000元以上才有明显效果。当然可以一定的限制条件。

此外，厦门大学危素玉和洪雅莎今年在《上海房地》杂志发表的研究指出，该政策实施以来减税效应明显，但收入再分配效应较弱，制度设计上存在首套住房贷款的认定标准不统一、定额扣除忽视地区差异、扣除标准缺乏动态调整等问题。

住房贷款贴息，有的地方已经实行了。比如武汉，对在特定区域购买首套新建商品住房的家庭，按照初始贷款金额1%发放贷款利息补贴，最高不超过2万元，分2年等额发放。这种补贴额度，对于动辄百万元的购房款来说，只能说是聊胜于元，很难起到实质的撬动作用。

但如果更大力度补贴，财政又吃不消。相信你也听说了，很多城市的财政是相当紧张的。补贴的钱如果都让中央财政掏，全国几千亿，也是很大的开支。

气氛烘托到这里了，需要再添把火。我大胆预测一句，如果彭博小作文成真，楼市将提前结束调整，实现企稳回升。在市场的“最后一跌”之后，一二线城市房价有可能早则明年底、晚则2027年初完成筑底。

于最悲观处寻光芒。希望还是要有的，希望就在不远处。

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