刘效庆：房屋买卖合同纠纷司法审查要点

编者按

从2021年10月起，本公号开设“深耕•微分享”专栏，主要刊登两级法院法官在日常办案中通过思考、摸索总结出来的审判思路、规律、经验、技巧等，以期对其他审判人员或办理同类案件有参考价值和借鉴意义，同时欢迎法律共同体及法律爱好者留言参与讨论。

本期嘉宾

房屋买卖合同纠纷不仅涉及当事人的重大财产权益，还往往关系社会秩序稳定。司法实践中，房屋买卖类纠纷关系纷繁复杂，需要法官运用穿透式思维探寻合同背后的法律关系，进而判定合同成立及效力问题。

此外，该类纠纷常会涉及到违约责任的认定，需要深究案件细节，从事实、法律及价值衡平方面综合进行判定，以期通过个案中实现的公平正义，有效引导当事人诚信守约，促进房地产市场健康有序发展。

合同类型的审查：

准确识别合同背后隐藏的法律关系

房屋买卖合同纠纷中，当事人提交的合同虽然名为房屋买卖合同或商品房销售合同，但“眼见未必为实”，随着案件审理进程的推进，抽丝剥茧，浮出水面的真实案情往往与合同表面显示的并不一致。

部分房屋买卖实为以房抵债而来，需要结合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第二十七条、第二十八条，区分系清偿型以物抵债合同还是担保型以物抵债合同，进而适用不同的审判路径判定合同效力以及合同履行。

部分纠纷名为房屋买卖，实为借贷或担保等其他法律关系。此时需要结合合同结构、购房款交付、房屋占有使用情况以及实际履行情况与合同约定的匹配度等细节，进一步审查房屋买卖合同是否系双方通谋虚伪的意思表示。如涉及以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为，其效力应依照《民法典》第一百四十六条的规定，依照有关法律规定进行处理。

合同成立的审查：

探寻真意与形式要件的平衡

意思表示系民事法律行为的核心要素。审查合同是否成立，是处理房屋买卖合同纠纷的逻辑起点。审理中，应仔细辨别当事人意思表示是否真实、一致。

例如，买卖双方通过中介签订了《购房意向书》，买方支付了定金20万元，但随后卖方拒绝签订正式买卖合同。该案争议焦点在于《购房意向书》的性质是预约合同还是本约合同。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，当事人签订《购房合同》后，如果具备了商品房买卖合同的主要条件，且其他内容不违反国家法律、行政法规规定的，应当认定为商品房买卖合同。如合同已约定房屋总价、付款方式、过户时间等房屋买卖的核心条款，并且载明“本意向书与正式合同具有同等法律效力”等类似条款，据此可以认定该意向书构成房屋买卖合同，而非简单的意向协议。

合同效力的审查：

合法性判断与利益衡平

合同成立不代表合同必然有效。对于合同效力的审查，根据《民法典》第一百四十三条及第一百五十四条的规定，需从当事人是否具备民事行为能力、意思表示、是否违法或违背公序良俗及是否存在行为人与相对方恶意串通等方面进行审查。

主体方面，如限制民事行为能力人签订的房屋买卖合同，法定代理人同意或追认，合同有效。反之，法定代理人不同意，一般认定合同无效。也可以通过代理人对限制民事行为能力人签约行为是否知晓，比如相关微信聊天记录、带看房屋、收款行为、涤除抵押权等进一步判定法定代理人对限制民事行为能力人的该行为是否同意，以防法定代理人恶意悔约。对于无权代理人以被代理人名义订立的合同，合同效力可以依照《民法典》第五百零三条，如被代理人已经开始履行合同义务或者接受相对人履行的，视为对合同的追认。

另外，实践中经常出现签订合同的主体非登记的房屋所有权人或权利人之一的情况。对于该类合同的效力，根据《民法典》第五百九十七条之约定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。基于处分行为与负担行为的二分原则，该类合同如无其他无效情形，应认定为有效。

但如买受人在诉讼中主张继续履行合同，协助房屋所有权人办理所有权转移登记手续，如未签约的房屋所有权人明确不同意出售该房屋，应向原告释明，合同继续履行存在障碍，可主张解除合同并请求行为人承担违约责任。

来源：惠山法院

编辑：赵伟

审核：朱红金

PREVIOUS REVIEW