北京买房：理清思路，购房建议1725

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

想跟您请教一下二套房，您帮忙把把脉，具体情况如下：

1、现状：京籍，目前居住在通州环球影城这边加州小镇3居室，有个男孩就近读初二，成绩中等，普娃，目前房子三代人够住。

2、诉求：一是考虑到中考升学率和教育质量，计划在东城买一套二手房，到东城参加中考，看了往年的升学率东城在90%以上，相比通州有明显的优势。二是老人可以过去住，市区就医方方面面更便利。三是孩子大了算是个备用婚房，两个房子自己选一个。

3、房子选址：近期去看了天坛附近的金鱼池社区，有一套52平米、二楼步梯房，东向的一居室，装修很新，买了不用装修，报价329万，您觉得目前的房产走势，现在入手合适吗？

A：

1、东城vs通州，如果从普高率来说也不是特别的明显。如果单看普高率，东城确实是90%，但前提是“中考率77%”，所以真实普高率是70%左右。而通州的普高率是80%，中考率是83%，真实普高率是66%。从数字看通州比东城少的不是太多，都是大部分孩子能上高中。

当然，东城的“公办普高率”是74%，而通州是62%，所以终极公办普高率是57%和43%，再加上东城的普遍教育资源是高于东西海之外的各区的，所以优势还是比较明显吧。

2、329/52=6.3万，不贵，如果没硬伤的话挺合适的，能再砍砍价儿更合适。因为这里的坪效是100左右，这套房估计能租5000多点儿，租售比600多。那学区溢价率也就是10-15%，作为学区房里的小户型属于明显偏低的，如果没有硬伤就算超跌了。

3、我认为这套房挺合适的，毕竟现在东城的平均溢价率在25%左右呢，小户型30%都正常。而这套明显偏低了，那就算明年进入低谷期也算风险很小的，溢价总不可能降没了吧？

不过多说一句，这套房既然是装修很好，那就只能自住了，老人住也合适，出租的话不合适，毁装修。

4、总之如果这套房能租5000多+没硬伤，那我觉得合适。而且既然是“报价”329万，那理论上再砍个几万也正常。

仅供参考。

二

Q:

准备十年后，我们夫妻去大厂养老，城里房子给儿子结婚。那会买大厂是因为北京城里房第二套买不起了，现在又觉得还是需要把燕郊的房子亏本卖掉，持币观望北京城里，再买一套给孩子。这样想对吗？

大厂的房子亏了150万，卖出能拿到150万现金吧，然后观望北京城里，等低点再买一套或者给孩子付首付，让他自己还贷再买一套。男孩目前在外地读大学低年级。我们事业单位，收入不高，40万一年，就是稳定的收入。

看不清，燕郊大厂下叠别墅，还有北京三四环的房地产走势，不知道该如何倒腾这点亏损的资产。

A：

1、养老，我十多年前也准备过，在外地也买了房子。但后来是根本用不上，陆续的又都卖了，虽然没赔钱但也折腾的挺累。所以还是甭太早准备吧，计划赶不上变化，绝大多数计划就算做的再完美，也都会有重大调整的。

2、房子是用来住的，哪儿的房子能住的上就买哪儿的呗。这谈不上对错，只看自己的喜好+利用率，或者是购买成本（性价比）了。

3、另外既然是让孩子还贷，那也征求一下他的意见吧。房子是人家住，谁住谁做主，总得买人家喜欢的才合适，别花钱买了不满意。

4、下叠别墅，这种产品在哪儿都是典型的自住为主，没必要聊什么房地产走势。或者这么说吧，无论是哪种类型，以北京上千个别墅小区来说，价格走势能跟上普宅大盘的凤毛麟角，其他的输的少就算赢。所以买别墅最好别抱有投资角度的过高期望值，以消费享受为主才更合适。

北京三四环的房地产走势，看哪儿的呗，有强有弱各有优劣。甭说三环了，二环内严重跑输大盘的都有的是，五环外整体跑赢大盘的板块也不新鲜。所以还是聊具体的吧，太宏观了没什么用。

5、总之先看这套别墅是否住的上吧？住的上就留着，但别太考虑什么保值一类的，反正也不好实现。确定住不上了再说卖掉或置换，但最好列出主要需求，想给孩子住就征求人家的意见，想保值为主的就参考大众的喜好，计算租售比和板块+小区价值什么的，别聊虚的。反正就是自住的角度可以务虚，保值务实。

仅供参考。

三

Q:

再问，中国可不是日本，东京也不是北京，刻舟求剑是不对的，现在的工资水平还指望房价涨回原来的高度？所以我认为北京至少下跌到百姓能用五年工资买一套房为止，也就是四环内平均单价6000元，一套房60万。因为普通百姓现在夫妻一个月能挣一万才是平均值，虽然有人是高收入，但平均下来都不高，而且也不可能夫妻二人都是高收入。

另外北京和东京的土地也不一样，日本是地狭人稠，东京根本没有土地盖房子。而看看北京，五环外的土地到处都是，大量的荒地等着开发呢。所以北京的房价必定比当年的东京的跌幅要至少再打对折。

A：

1、不是，大哥咱从头儿捋捋啊，昨天您一上来的观点是“中国必定重蹈日本的覆辙，北京也必定跟东京似的房价下跌70%”。那怎么在我告诉您东京房价在前两年已经涨回来，而且市区公寓还创了新高之后，您今天的观点又变成“中国不是日本，北京不是东京”了？

我是否刻舟求剑了先放一边，但您是真不刻啊，昨天说的今天就变了。只能说您其实没什么思想和观点，只有幻想和愿望，当然理想可以有，只是得慢慢儿等着吧。

2、五年工资在北京买套房，理想很丰满，只是5000块的工资很骨感啊。您两口子每月加起来挣1万吧？所以就认为别人也都平均1万，这简直就是以己度人，工资标准由您制定。但这不抬杠，您说多少就是多少，反正日子是自己过自己的。

3、您肯定没去过日本吧？更没去过东京。有时间去看看吧，看完就能真正理解“地狭人稠”了。只不过提醒一句，东京23区的面积是627公里，人口1000万。北京五环内面积666公里，人口1030万。

另外东京都面积2200公里，常住人口1400万。北京则是六环内2230公里，常住人口1670万。所以这地狭人稠到底是个什么标准呢？由您定。

4、另外最后一句话您什么意思啊？我没看懂，要不您再受累再给我解释一下？

仅供参考。

四

Q:

请问，海淀的商住产权的房子是否有学区溢价？比如我看中关村唐宁one竟然有5万多的房子，47平才200多万，这价格对吗？能买吗？我的想法就是买尽量价格低的，300万之内最好，中介推荐的都是半地下一类的。

A：

1、商住产权是俗称，实际是“商业土地产权”。这种房肯定没有学区溢价啊，因为本身就不能落户，也就无法让孩子上学，不带学位哪儿来的学区溢价啊？

这种公寓买来自住或出租都没问题，但没有上学功能，考虑好再买。而且这种公寓的价格走势弱，也就是涨的慢，所以才显的租金收益高的。

2、300万之内的中关村学区房是吗？那基本就是半地下了呗，或者是带明显硬伤的。否则当地均价动辄10万+，一套房500万都算便宜的了。这找房我帮不上忙，还是问当地中介吧。

3、不过多说一句，学区房都是带溢价的，学区越好和总价越低的都是溢价率越高。比如500万的通常其中30%都是溢价，而300多万的或许40%是溢价了。所以这种房的常规建议是用完了学位就看行情，觉得不合适尽快出手，避免承担风险。

而如果买地下室则是溢价率未必太高，但出手时不好卖，或许会挂牌很长时间，也有可能影响价格，考虑好再买。

4、总之我理解您的想法和无奈，但我帮不上什么忙，只能是列出情况。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。