上海
今年四月份以来，一线城市和少数强二线城市出现了一轮房价补跌。
咱们之前分析过这一现象，也引发了很多网友的讨论。
有些人说，一线城市房价补跌主要是因为它的泡沫很大，明显大于全国其他城市。
今天我们再聊一下房价泡沫话题。
关于房价泡沫，我们有专门的测量模型，将房价收入比、租金收益率、房价短期波动因子这三个细分指标进行加权指数化处理后，得出指数走势。
下面我们来看一下最新数据。
这是全国房价泡沫总的走势图，泡沫最高峰出现在 2021 年 8 月份，指数高达 176，泡沫非常大。
之后便开始了持续的挤泡沫过程，2024 年 7 月份泡沫指数进入负值区间，也就是说泡沫挤完了。
但进入负值区间并不意味着房价会止跌，因为房价波动较大，其属性就是上蹿下跳，既会涨过头，也会跌过头。
今年十月份房价泡沫指数是 - 85，这一数值已经超过了上一轮房价泡沫最低点 ——2015 年 7 月份的 - 79，也就是说本轮房价挤泡沫的程度已经超过了上一轮楼市低迷期。
但由于前几年泡沫积累的程度特别大，相应地，此次挤泡沫的时间也会超过过去，而且即便泡沫挤到底，房价被低估的程度也会明显超过 2015 年。
聊完总体情况，我们再来看区域差异。
全国分为一线、二线、三线城市，之前提到今年四月份以来一线城市房价出现补跌，咱们从泡沫大小的视角做些比对分析，甚至可以和全国部分三线城市进行对比。
图中的蓝线是一线城市的房价泡沫走势，红线是三线城市的房价泡沫走势。
从历史走势来看，二者基本上是同步的，但部分时段存在差异。
比如 2011 年到 2014 年，三线城市的房价反而略有泡沫，而当时一线城市的房价没有泡沫，泡沫指数反而是负值。
因为当时一线城市的房价调整幅度大于三线城市，同时，一线城市的人口基本面、经济基本面都要明显强于三线城市，即便房价涨幅和三线城市一样，一线城市的泡沫也会更小一些。
2015 年，一线城市的房价泡沫指数率先上涨，自身泡沫开始积累，而三线城市直到 2017 年初才开始积累泡沫。
一线城市泡沫的最顶峰出现在 2017 年，三线城市的最顶峰则在 2021 年四季度。
三线城市的泡沫在 2024 年 8 月份就已经挤完了，而一线城市的泡沫直到 2025 年 3 月份才挤完。
目前来看，一线城市的泡沫指数是 - 51，需要注意的是，这一点位依然略高于上一轮一线城市泡沫的最低位 ——2012 年 12 月份的 - 93。
也就是说，一线城市的房价虽然泡沫挤完了，但房价下跌还没到位。
三线城市目前的泡沫指数是 - 89，已经超过了上一轮楼市低迷期 2015 年 10 月份的 - 72。
通过上述数据分析和量化比对，我们可以明显看到：一线城市目前房价跌幅确实不小，但泡沫指数的负值还没有超过上一轮的低点，按照逻辑推演，后续肯定会创造历史新低。
今年四月份以来，一线城市房价跌幅较大，属于补跌性质。
全国很多三线城市房价目前也在下跌，但下跌势头已经放缓，主要是因为前面几年跌幅已经很大了。
这反映在房价泡沫指数上，就是三线城市泡沫指数的负值要明显超过一线城市，而且负值的最低位已经超过了上一轮 —— 也就是十年前三线城市曾经出现的最低位。
相对而言，当前三线城市的房价调整幅度更大，也更加接近底部。
但这样的分析并不代表三线城市会率先止跌反弹，其实正好相反：一线城市在经过补跌之后，在下一轮楼市见底复苏期会领先于三线城市。
相关数据指标较多且复杂，但咱们需要把握住事物的本质，抓住主要脉络和主要方向就好
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