最高院：被拆迁人对还迁房权的益能否排除抵押权人的强制执行？

作者：周军律师.

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在城市更新与征收拆迁实践中，常出现被拆迁人基于产权置换协议取得还迁房权益，但该房屋因开发商融资等原因被设立抵押权，抵押权人申请强制执行的情形。

那么，被拆迁人对还迁房权的益能否排除抵押权人的强制执行？

最高人民法院案例库入选案例《天津市某商务发展服务中心诉某银行股份有限公司天津分行、天津某置业有限公司等案外人执行异议之诉案》中明确：

拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，被拆迁人的拆迁安置补偿权益优先于抵押权人的抵押权，可以排除抵押权人申请的强制执行。

本案的争议焦点是：天津某服务中心对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号，已于2020年修正，以下简称《商品房买卖司法解释》）第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”故被拆迁人基于所有权调换形式的拆迁安置补偿权益，具有优先于商品房买受人物权期待权的效力。而交付全部或者大部分商品房购房款的消费者，其物权期待权又优先于抵押权人的抵押权。

因此，被拆迁人基于所有权调换形式的拆迁安置补偿权益优先于抵押权人的抵押权，可以排除抵押权人申请的强制执行。

2010年5月4日，津南区国土局与天津某置业公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，明确约定天津某置业公司所建房屋中7000平方米由拆迁人津南土地整理中心购买，用作还迁房。该合同确立了天津某置业公司应当修建7000平方米还迁房并由津南土地整理中心购买用于安排被拆迁人的义务。

2011年11月11日，拆迁人津南土地整理中心、被拆迁人天津某服务中心与开发商天津某置业公司三方签订《房地产回购合同》约定，津南土地整理中心出资2303万元向天津某置业公司购买7000平方米房屋作为还迁房，房屋交付天津某服务中心，确定了具体的房屋门牌号和面积。该合同确定了天津某置业公司负有将案涉房屋作为还迁房交付给天津某服务中心的义务。

对上述合同和拆迁安置补偿行为应作整体理解，《国有建设用地使用权出让合同》和《房地产回购合同》关于还迁房的约定是对拆迁补偿安置的细化和落实。《房地产回购合同》签订后，津南土地整理中心已支付天津某置业公司2012.1万元购房款，并表示未支付尾款的原因是未达到合同约定的支付条件，而非违约拒不支付尾款。这种情况下，天津某服务中心对案涉房屋享有的权益属于基于所有权调换形式的拆迁安置补偿权益，效力优先于抵押权，足以排除抵押权人申请的强制执行。

周军律师提醒，通常情况下，被拆迁人对还迁房享有的拆迁安置补偿权益可以排除抵押权人甚至消费购房人申请的强制执行。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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