江苏
2025年11月的债券市场，被万科的“跌声”搅得人心惶惶。
11月27日，“21万科02”（债券代码149358）盘中最大跌幅突破70%，价格从之前的80元附近直接砸到25元，创下万科债券史上最惨烈的单日跌幅。同一时间，“22万科02”“22万科06”等多只债券跌幅超30%，触发深交所临时停牌。
“万科也要爆雷了？”“手里的房企债还能留吗？”“会不会像2021年那样引发全行业连锁反应？”
作为曾经的“房地产白月光”，万科的债券暴跌绝非孤立事件。这背后，是房企债务压力、市场信心崩塌与行业转型阵痛的三重绞杀。本文将从事件本质、风险传导、应对策略三个维度，帮你看清这场风波的真相与走向。
先搞懂：“21万科02”大跌70%，到底意味着什么？
普通投资者看到“大跌70%”，第一反应是“血本无归”。但债券和股票不同，价格暴跌不代表马上违约，却藏着市场最真实的恐慌信号。
1. 债券价格与违约风险的“直接挂钩”
“21万科02”是万科2021年发行的境内公司债，票面利率3.65%，本金兑付日在2026年6月。债券价格跌70%，意味着什么？
举个通俗的例子：你持有100万元面值的该债券，原本能按80万元在市场卖出，如今只能卖25万元。买方愿意花25万接盘，核心逻辑是“预期万科可能兑付不了本金，只能拿回部分残值”。
债券市场有个不成文的规则：价格低于50元，就是“违约风险预警线”；低于30元，基本等同于市场判定“违约概率超90%”。“21万科02”的25元价格，已经是市场用脚投票的结果。
2. 大跌不是“突发意外”，而是“情绪总爆发”
这场暴跌早有伏笔。11月25日起，万科多只债券就开始“跳水”，“22万科04”“23万科01”单日跌幅超12%；26日，万科公告拟对20亿规模的“22万科MTN004”中期票据进行展期，直接点燃了市场的恐慌情绪。
为什么一则展期公告会引发这么大震动？因为在房企债务市场，“展期”往往是“违约”的前奏。中指研究院数据显示，近三年宣布债券展期的房企，后续90%以上都出现了实质性违约。
更关键的是，万科的展期公告暴露了一个致命问题：曾经的“现金流王者”，如今连20亿的短期债务都难以兑付。市场的信心堤坝，就此崩塌。
万科的债务困局，比想象中更严峻
“21万科02”的暴跌，本质是万科债务压力的集中暴露。翻开万科的资产负债表，三个核心矛盾已经到了无法回避的地步。
1. 短期债务“压顶”，资金缺口超百亿
万科的债务问题，首先是“短期偿债能力”的枯竭。根据2025年中报数据，万科总资产1.19万亿元，负债合计8729.88亿元，资产负债率73.11%，看似在房企中属于“中等水平”，但债务结构极不合理。
华泰证券测算，2025年11月至2026年6月，万科待偿境内债券本息约155.46亿元，还有0.3亿美元的美元债利息需要支付。而眼下最紧迫的，是12月即将到期的57亿境内债——其中20亿申请展期，剩下37亿的资金来源至今没有明确说法。
更要命的是，万科的“救命钱”已经所剩无几。截至11月2日，深铁集团承诺的220亿元股东贷款，万科已提取197.1亿元，剩余可新增的有担保贷款仅22.9亿元，连37亿到期债都覆盖不了。
现金流的“造血能力”也在下滑。2025年房地产销售回暖，但万科的销售回款增速低于行业平均水平，叠加预售资金监管收紧，资金回笼效率大打折扣。一边是债务到期，一边是回款放缓，资金缺口自然越来越大。
2. 国资“托底”预期降温，信用溢价消失
万科之所以能在过去几年的房企暴雷潮中“独善其身”，核心依赖“深圳国资背景”的信用背书。2017年深铁斥资664亿收购万科股份，成为第一大股东，市场一直认为“深铁会兜底万科的债务”。
但这次展期事件，打破了这种预期。某评级机构内部人士透露，万科选择展期，意味着“国资已无法再继续为其债务托底，后续走向债务重组是大概率事件”。
深铁并非“不愿救”，而是“力有不逮”。虽然深铁背后的深圳国资资产规模超5万亿元，但2025年以来，地方财政压力加大，土地出让收入下滑，深铁自身也面临地铁建设、资产运营的资金需求。664亿的收购成本中，六成来自银行贷款，深铁若再大规模输血万科，自身的财务风险也会陡增。
失去了国资信用背书，万科的“龙头溢价”彻底消失，债券价格自然被打回原形。
3. 资产“看似雄厚”，实则“变现困难”
万科资产负债表上有8389亿元流动资产，其中大部分是“存货”（也就是待售房产和开发中项目）和“应收账款”。但这些资产在当前市场环境下，很难快速变现。
一方面，三四线城市的待售房产去化周期长达20个月，想快速卖出只能降价，利润空间被严重压缩；另一方面，应收账款中很大一部分是地方政府的棚改项目欠款、合作方的购房尾款，回收周期长，甚至可能形成坏账。
之前市场期待万科通过“卖资产”缓解债务压力，但从实际操作看，优质资产（如核心城市的商业地产）万科不愿卖，劣质资产没人买，资产变现陷入“两难”。
万科债务风波，会引发连锁反应吗？
这是所有投资者最关心的问题。参考2021年某民营房企暴雷的传导路径，万科作为行业龙头，其风险若扩散，可能引发“金融-产业链-地方经济”的三重冲击。但从当前情况看，“全面连锁反应”概率低，但“局部风险扩散”已不可避免。
