京楼答案 二期来了

在当下京楼中，通州的中建运河玖院是一个无法被忽视的名字。它不仅是北京网签销量榜单上名列前茅的存在，更是一个集合了“鱼和熊掌”项目。

数据会说话，来自市场的佐证

截至2025年10月，运河玖院网签数据已在通州乃至北京新盘项目中榜上有名。根据住建委的官方数据，项目开盘一周，迅速在短期内网签数百套房源，在写这篇文章的时候，距离项目开盘也就两月左右，项目已取证房源846套，网签套数653套；不信？那给大家挑了一期地块的官方数据截图，您就能看到除了低楼层的房源其余基本都是已备案（网签）状态，且不单是一栋，一期全部都是这样的状态。这销售数量和去化速度在北京当前市场环境下难道不算独一份吗？

项目一期的网签主力户型覆盖了从90平三居到260平大平层的全维产品。其中126平四居和109平的三面宽三居是关注较高的产品，因为产品有“好房子”的叠加，实际的空间使用率也得到了进一步的升级，而一期150-155平四居户型更是通州改善置业“一步到位”的优选。

不管是从今年1-10月通州本地的普宅的销售金额还说全北京普宅的销售金额，运河玖院都是京楼市场独占鳌头的存在，那么为什么会如此？

“鱼和熊掌”河景与配套兼备

河景资源是运河玖院最突出的标签之一，同时也是北京稀缺的自然景观资源。项目东南侧是串联通州的高线公园，全北京有且只有这一段环线设计了轨道入地，地上则全部做成了绿地公园，旁边就是5A级别的运河森林公园和京杭大运河，部分临河的楼栋是超200平的大户型设计，高层更是可俯瞰整面运河全景和社区内的园林。

运河玖院所在位置是城市副中心的运河商务区，周边的商业、生态与交通配套正处于超体量的快速兑现期，城市建设是日新月异的变化，从项目周边现有交通，地铁6号线北运河东站到北侧预计于2025年底运行的亚洲最大的TOD枢纽——北京城市副中心站综合交通枢纽，中心集合了2条城际铁路，一条市郊铁路以及四条轨道交通地铁6号线、平谷线、M101线、M104线，目前最新消息称枢纽的初期运营已顺利验收；商业上，华北超大型奥莱“湾里”也计划将于今年12月底开业，还有就是通州的“超百亿级”文旅集群，不光有环球影城、北京海昌海洋乐园还有新签约的法拉利主题乐园和火星人居科幻城；与此同时地块又比邻通州的行政办公区，对于相继入驻的单位工作人员来说，从交通通勤和配套来说，也是不错的选择。

二期加推产品再升级

运河玖院二期已迅速跟进，北侧主打建面约90-126平的上车户型，南侧的地块对于产品定位则是更为纯粹的改善，户型有建面约151-260平不等的大户型，南侧楼栋为临河景观房。

在社区配套上，二期同调一期的“全域50%架空层” 设计理念，通过首层架空空间打造了约4000㎡的“泛会所”，就目前我看过的实景泛会所而言，这是现代住宅的一种革新，因为考虑到首层不管是从隐私性还是居住采光来说都相对较弱，所以利用这样的空间做一些例如书屋、活动区这样的功能性泛会所是符合国人“尚用主义”的居住习惯的。

这次二期增加了更多建面约92-94平的上车户型，像建面约94平的三居边户主卧套做了270度的转角窗，同时为了更好的视野感受，运用的是整扇的户型玻璃，这个造价和对工艺上的要求都是很高的；北向的黑科技空间拉满、卫生间做了干湿分离，台盆在外面的好处在于“早晚高峰”不打架，剩下的则是按照空间利用率最大化的设计，把收纳柜安排在日常动线上。

再者就是关注度一直比较高的初阶改善，126平的四居就是采用了目前市面经典的“四叶草”格局，南向面宽约11.3米，餐客空间不包含收纳也是做到了约4.4米的宽度，主卧套的弧形270度转角窗以及双明卫的设计等等。

最后就是大户型的河景房，建面约218平的顶配改善四居，这个户型也是一个黑科技空间拉满且带“双阳台”的户型，餐客厨一体化还有一个额外的惊喜空间，南向双套房且更是有不同的延展空间;

比如南向次卧带的是外展的开放阳台，对于面朝景观的南侧房间来说，这是加分项，再说主卧套，南北双向270度弧形转角窗....南向是拥有最大采光和景观的居室，北向卫生间也这个设计，就目前有几个项目这样的？

选择与建议

运河玖院用它的热销数据在证实这个项目到底如何，是8座不同主题的小岛连成的“一座运河城”，更是其“鱼和熊掌”双驱动模式的最大融合——既占据了副中心核心区的稀缺地段与落地的配套红利，又通过自身“好房子”产品力的提升。

对于购房者而言，这个项目对于在通州还是在东部区域工作的人群，尤其是更注重自身居住品质与体验的购房者而言，是值得一看的。预算上限相对高且追求更极致外景与更大的空间尺度，优先0708、0810地块的临河楼栋；若看重性价比0807地块的高楼层是不错的选择。

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