房产税要落地了？开征的时机，比征多少税更关键！

近日，财政部原部长楼继伟的公开讲话，让沉寂已久的房产税话题再度引爆舆论。他表示，房产税立法起草工作已经完成，长期困扰征管的技术难点已基本得到解决。房地产税是最适合作为地方税的一个税种，虽然在房地产下行过程中推行比较难，但还是应该按照2013年党的十八届三中全会明确的“适时推出”的要求推进。

难道房产税要落地了？

听到这消息，不少人慌了，认为楼市要完蛋。

如果房产税真的落地，在如今的市场环境下，有可能成为压垮市场的最后一根稻草。但正因如此，房产税暂时不会落地。

首先，房产税是什么？

房产税，准确说是“房地产税”，是一个向房产持有者每年征收的地方税种，计税依据通常是房产的评估价值。它不是买卖环节的一次性契税，而是持有环节的经常性税收。

政府希望通过这个税种：

1. 为地方政府提供稳定、可持续的财政收入；

2. 调节财富分配，让多占房产资源、享受公共服务的人多纳税；

3. 抑制投机性购房，促进房地产市场健康发展。

参考上海、重庆的试点经验，以及国际惯例，未来中国的房产税可能会采用“首套房免征+人均免税面积”的方案，征税的重点是多套房和豪宅，主要以房产评估价为征税基础，实行阶梯式税率（0.5%—1.2%或更高）。

原先，地方政府财政收入主要靠卖地，但是时代已经变了。由于人口增长放缓、婚育比率降低、大量商品房积压，房地产已经从“瓜分增量”转入“存量博弈”，各地方卖地已经卖不动了。

根据财政部的数据，2024年全国国有土地使用权出让收入仅有4.87万亿，距离2021年的8.7万亿峰值已接近腰斩。2025年前10个月，国有土地使用权出让收入仅有24982亿元，同比又下降了7.4%。

土地卖不动了，地方就需要再找个稳定的收入来源，而房产税就是最合适的地方主体税。

什么时候会开征房地产税？

短期内不能征，但长期来看肯定要征。

短期内不能征，因为市场不允许。地方政府卖地的收入几近腰斩，商品房销售量同样如此。2025年房地产投资、销售、价格还在持续下跌。

2025年前10个月，全国房地产开发投资同比下降14.7%，新建商品房面积同比下降6.8%，

累计成交面积同比下降8.65%，其中住宅销售面积下降7%，销售额下降9.4%。

根据统计局的数据，10月份新房价格环比上涨的城市只有6个（上海、沈阳、乌鲁木齐、韶关、杭州、合肥），下跌有64个。二手房价格则全线下跌。

政府喊出“止跌企稳”，止跌还没做到，企稳更是困难重重。

2025年年关将至，房企想完成年度目标，必然加大力度“以价换量”。再加上，六大国有银行各地分行、股份制银行分行，以及区域性城商行与农商行纷纷在阿里、京东平台上出手“骨折价”卖房；地方国资也接连集中挂牌手中房产……

楼市正危若累卵，若是开征房产税，持有多套房的房主会大量抛售，后果不堪设想。

短期内不能征，因为经济不允许。若按1%税率计算，一线城市一套1000万房产年缴10万税，远超普通城市家庭年均可支配收入（约7-10万），“税痛感”极强，将迫使其压缩教育、旅游、耐用品等可选消费。开征房产税会打压房价，多套房主感知“纸面财富”缩水，边际消费倾向下降，尤其抑制高端、改善性消费。现在开征房产税，将会对整体消费产生冲击，成为短期经济承压的又一变量。

短期内不能征，还因为政策不允许。去年9月，国家对房地产的政策导向已经从“房住不炒”转向“止跌企稳”，说明政府要拯救楼市，减轻房价下跌对全民资产负债表的破坏，避免房价下跌，影响到与房地产紧密绑定的金融系统。

今年6月13日的国务院常务会议强调，要多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。9月16日，作为试点的上海宣布优化房产税政策，缩减房产税征收范围。

不论是否有上海户籍，只要在上海新购住房，且该住房属于家庭第一套住房的，暂免征收房产税。在上海新购且属于家庭第二套及以上住房的，只要人均面积不超过60平方米，暂免征收房产税。

前官员说的是，房地产税法的起草工作已经完成，不等于立法通过。“十五五”规划明确强调，增强宏观政策取向一致性，国家不可能在短期内转向，开征房产税。

长期看开征房产税是一种必然。土地财政已经不可持续，国家不可能放任地方财政持续变差。从国际经验来看，征收房产税是推进城市化到一定阶段的历史必然。

不过，开征房产税的时机选择，比征多少税更关键。

在经济上行、房价坚挺、居民收入预期良好时推出，痛感低、政策空间大；而在市场下行、信心脆弱、资产负债表收缩阶段落地，不仅抑制消费，还可能触发“抛售—降价—财富缩水—消费再降级”的负向螺旋。

对现在的中国经济来说，房产税可以等，稳房价不能等，重塑市场信心不能等。

推进试点个人破产制度，避免出现“贷款卖房还房贷”的荒诞情况，改变银行处理断供房的方式，采用房贷延期和调整还款安排的办法，帮房主延缓进入法拍的步伐，都比开征房产税更紧迫。

等楼市止跌企稳，开征房产税仍须谨慎前行，要从扩大试点开始缓步推进。因为这关系到社会财富的底层逻辑，也关系到地方政府的核心运营规则，所以不能是雷霆手段，应该是春风化雨——也只有和风细雨的细心呵护，能让我们的未来平安成长。