从三元里旧改看广州产业型城中村改造应该怎么做

自今年8月下旬启动区安置房正式开工以来，目前白云区三元里村旧改进展迅速。日前南都记者在跟随市住建局走访城市更新重点项目时获悉，截至11月中旬，全村已支付征拆补偿款超91亿元，已拆除建筑物面积超25万㎡，整村住宅签约率已超90%，目前已经开工的安置房地块已经全面开工建设，计划2027年建成交付。

今年4月，三元里改造首批村民签约现场。

作为典型的产业型城中村，拥有化妆品和皮具、音箱制品等批发市场的三元里在全市地位特殊。在这一轮城中村改造中，它不仅以率先获批改造控规方案、率先完成改造意愿征询著称，在改造过程中妥善处理批发市场商户搬迁、提供政策支持尽量留存全部商户的做法也非常具有代表性，值得后续其他产业型城中村改造时参考借鉴。

提供政策优惠实现商户全部留存

在全市产业型城中村中，三元里情况较为特殊，它拥有的30多个皮具专业市场组成了中国乃至亚洲最大的中高档箱包批发市场之一，同时，这里的化妆品贸易专业市场也是全国最大的化妆品流通企业集群基地，拥有超过2500户商户；还有国内规模最大、品种最全的音像制品批发市场广东音像城。

广州三元里村航拍图

在皮具、化妆品产业里，它的规模和名气就像中大布匹市场周边的康鹭片区在纺织服装产业里一样大。不过，三元里跟康鹭片区最大的不同是前者只专注于贸易环节，生产环节在白云区北部的镇街如太和镇、均禾街，而康鹭片区则兼有生产和贸易环节，这也意味着三元里并不存在大量散乱小生产作坊聚集带来的安全管理风险，在本轮城中村改造中可以更加专注于贸易业态的改造升级。

白云区政府部门向南都记者提供的三元里改造资料显示，在前期动迁阶段，政府部门对改造范围内的四上企业、重点企业以及其他市场主体逐一走访，深入了解企业情况和发展诉求，一对一、点对点做好企业安置，推出“整体过渡安置、3免6减半租金补贴”组合政策，确保商户“租金不涨、经营不断、客流不减”，目前已完成三元里广东音像城、皮具城、化妆品批发市场的有序腾挪，其中首开区安置房地块兴发广场三、四期涉及1070户商户已全部平稳搬迁至三角地、美湾广场等新场地，实现商户留存率100%。

从兴发广场三期搬迁至美湾广场的化妆品商户赵小姐告诉南都记者，在4月份接到商场拆迁清场的通知后，自己和周边其他一些商户就开始寻找周边可以搬迁的合适档口，很快在政府部门的牵线搭桥下就在美湾广场的一楼找到新档口，在搬迁之后自己也逐一通知了一些长期合作的老客户，但是肯定也面临一些短期新客户的流失，不过因为在租金方面政府提供了部分优惠，所以整体经营还算实现了平稳过渡。

另据南都记者了解，类似三元里在改造对批发市场商户进行整体转移的做法目前也在白云区其他旧村改造中被广泛采取。

罗冲围松溪片区汇聚了白云摩配城、松南摩配城、松北摩配城等专业批发市场，是全国市场规模和交易量最大的专业摩配市场，在前期实施松溪片区的改造时，白云区也按照先搬迁后征拆的原则，在拆迁白云摩配城之前，先对同康路北面的松北工业园进行微改造，确保符合商户经营需求后，再通过商会动员白云摩配城商户临迁过来，最终实现了1400家商户无缝腾挪，龙头企业100%回迁。

举办全市城市更新发展大会支持产业招商

相比海珠康鹭片区改造时将大部分小微制衣厂向清远等地进行产业转移的做法，三元里对专业市场全部商户进行整体留存也凸显了产业型城中村的不同选择。

三元里改造效果鸟瞰图

对于专注于贸易环节的专业市场，由于不存在大量生产作坊聚集的安全隐患，在改造时可以通过商户留存、空间扩容和业态升级的做法继续提升产业的聚集度和综合竞争力，而在三元里改造中，新增产业空间、导入产业新功能也成为一大重点。

在走访中南都记者也了解到，本次改造中三元里提出新增产业规模近48万㎡，预留产业升级空间，推动产业向高端跃升，明确美妆、时尚商贸等核心产业导入方向，依托白云美湾广场打造全球最大的化妆品交易中心和国际皮具展示中心，改造后的三元里将从传统产业集聚区转变为全球贸易枢纽节点。

为了配合改造后的产业导入，10月底白云区在白云国际会议中心举行了“再造一个新三元里”招商推介会，现场签约11家重点企业、授牌12位“战略招商合伙人”，同步启动了“一带一路”绿地大湾区国际贸易港和白云美湾广场二期项目，前者将提供供应链、金融、物流一站式服务，后者计划引进15国300个国际品牌，打造“买全球、卖全球”的美妆国际枢纽。此外，未来三元里还将引入意大利米兰皮具批发与展示中心项目，推动更多三元里和中国皮具品牌出海。

三元里联社党委书记李润能告诉南都记者，产业是村民对本次改造的关注重点之一，未来通过改造优化产业布局，引入新的产业载体和项目可以让集体资产稳步增值，村民对此也十分支持。

对比三元里继续聚焦美妆和皮具产业的做法，罗冲围松溪片区在改造中采取了全新的产业导入。得益于华为广州总部的引入，松溪片区在改造中也规划了70万㎡产业空间，未来将重点发展人工智能、无人驾驶、数字应用等科技产业，形成数字经济（研发中心）产业集聚区。

针对城中村改造中的产业培育，目前全市已经确定将在11月28日召开2025年广州城市更新发展大会暨项目推介会，届时现场将签约展示20多个城市更新项目，并向社会推介100多个城市更新项目。

相比去年底全市举行的城中村改造集中开工活动，本次全市层面的项目推介会更为侧重改造后期的产业招商和培育，对于像三元里、罗冲围等产业型城中村来说，在全市层面举办的大型招商不仅级别更高，能够辐射和链接的产业资源也更多，更加有利于为改造的后期持续推进奠定产业基础。

采写：南都N视频记者 魏凯