马光远：“优秀生”万科的生死劫

来源：市场资讯

（来源：光远看经济）

“优秀生”万科的生死劫

还是说说万科，虽然这个话题比较沉重，特别是在这个冬天，我相信无论对万科，还是对于中国的房地产，都是非常寒冷的一个冬天。

最近万科的股价、债券都出现了暴跌，暴跌一方面当然跟整个房地产市场的大环境有很大的关系，但是另一方面，市场上一些关于万科的传言，比如大股东怎么样来处理万科的债务等有很大的关系。

过去我们谈到万科，它是中国最优秀的开发商，这几乎是行内行外的共识。所以这么一个最优秀的学生，走到今天居然走到这一步的时候，大家还是非常感慨。

周期的力量实在是太强大了。

我过去多次讲中国房地产今天经历的这么一次调整，在人类房地产历史上都可以写入教科书的，需要总结的东西特别特别多。所以当今天万科走到今天这么一个生死关口的时候，其实我的心情已经没有以前那么波动大了，无论是万科还是别的什么科，当面临大的环境巨变的时候，他要活下去确实需要实力。

我们很多开发商是过去靠运气把自己做大，在今天靠实力把企业做倒。

在我看来，今天万科的问题已经不是债务的问题，在业绩暴跌的情况下，靠大股东不断的输血活下来的概率太小了。万科的大股东深铁确实还是挺给力的，今年就给万科借款借了超过300个亿，已经尽力了。没有这个支持，万科走到今天也不容易。

大家想想，如果没有大股东的支持，万科这几年会怎么样，很简单，因为这那是小学算术题了，难度不大。

从万科目前的关键数据看，万科的资产负债表，现金流量表，资产质量差强人意。

我们看它的现金流，它的现金流只有600多个亿，但是它一年内到期的债务超过1,500个亿，这意味着什么？它的现金流远远无法覆盖一年内的这个到期债务，而且因为销售的暴跌，现金流每年都在大幅度缩水。

再看资产负债表，万科的总负债8000多个亿，总资产是1.1万多亿，资产负债率超过百分之73%。明显超过现在整个行业的资产负债率60%的水平。

看他的资产质量。虽然资产1.1万亿，资产可以覆盖债务，没有到资不抵债的程度。但是他的整个资产里边占比最多的是什么？是存货，4,000多亿的存货，还有1,300多亿的投资性的一些购房，还有1,000多亿的股权投资。

也就是说，如果我们现在看这个资产，在整个房地产市场往下的情况下，他这个资产质量确实不好，这个资产的流动性和变现力太差了。比如你那个房子可能卖不出去，还得每年得提那个跌价准备，每年都得提坏账。今年可能你这个房子能卖个1,000亿，明年可能就剩800亿了，所以大家对他的这个资产能够最终偿还债务也是没有信心的。

最后看看他的销售情况，2025年前10个月，万科累计实现销售金额1152.8亿元，这一销售业绩对应的月均销售额约115.3亿元，同比降幅扩大至43.1%，相比2024年月均200亿元左右的水平大幅下滑。

在销售下滑的情况下，自己造血功能下降，没有大股东的支持什么结果不言自明。即使用最隐晦的说法也是“想吃点啥就吃点啥吧。”

现在八千多亿的债务，每个月都有到期的。现在最新的到期的一笔是二十个亿，二十个亿的现在都难以还上。

这么一个最优秀的学生走到今天，切啥令人唏嘘，时代的一座山，是可以压弯一切，值得我们总结的东西太多了。

最后探讨几个问题，只是探讨：

第一，像万科这样的优秀学生应不应该让它倒下？因为它的倒下不仅仅意味着一个公司的倒下，特别在当前这种情况下，整个市场信心非常脆弱的情况下，万科它一旦真的倒下，它的影响那是非常非常大的，那也就对整个市场的脆弱信心又踹了一脚，对市场的打击非常非常大。

所以我们过去讲大而不倒，现在万科优秀，优而不倒。它攸关到这个上下游的很多很多的企业，包括对中国经济的影响，它倒下意味着什么？能不能不让它倒下？如果不让它倒下，怎么去做？

第二，万科今天的生死劫究竟意味着什么，是意味着中国房地产市场继续加速下滑，还是市场最后见底的标志。

从整个房地产的周期来看，房地产慢慢的接近底部，已经是一个基本事实，尽管可能还会波动但是向下的幅度我认为现在已经非常有限了。

如果说万科真的倒下，很有可能意味着加速到底的到来。不再钝刀子割肉，而是一刀两断。

第三，不要把万科当成一个个案，上升到这个产业的高度，上升到政策的高度，那我们要问，有没有更好的办法？

就是让大家受损最小的办法。这是我们探求的一个最有价值的东西。

比如房价下跌是不是一个最好的办法？开发商的倒下是不是一个最好的办法？这种东西真的来不得一点点的情绪化，那这是真金白银的损失，这是对行业带来巨大冲击的事件，我们怎么能够很轻松的、很写意的、很诗意的来谈这件事？

所以这个事本身我觉得关注的不仅仅是买了万科房子的，不仅仅是万科的大股东，不仅仅是万科的债权人，而是所有人，会受到这个事件本身巨大的影响，如何处理这个事，不求最好的办法，最起码我们不要用最坏的办法。

我最担心的是如果最终用最坏的办法来解决这个事，那它带来的冲击波可能还是非常非常大的。