瑞银、高盛数据“打架”：房价跌38%还是20%？

今天一早，收到一位读者的问题，说最近看到两个数据不知道信哪个。

“有说房价还要下跌38%，另一个机构说跌20%，谁是真的？”

我查了一下，这是来自两个知名投行瑞银和高盛的数据，都没错。

具体怎么回事呢？

瑞银在《中国房地产：又将迎来两年下行周期》里预测，明年2026年一线城市二手房价格跌10%，2027年再跌5%。

如果租金不变，且房贷利率降至2.7%，那么房价需要下降38%才能让购房和租房的现金流持平。

高盛的报告却说，即使一线城市房价再跌20%，银行也能撑住。

其实，两个数据侧重的是一个问题（房价）的两个方面。

瑞银强调的是估值是否合理，房价到底贵不贵；

高盛关注的是金融风险，系统会不会崩盘。

来具体分析。

瑞银的逻辑是，房价的底，和利率的下调以及租售比的改善有关。

即房价要和房租匹配，按揭利率要和租售比匹配。

简言之，同等条件的房产，每月的房贷要和租金差不多，房价才算在合理区间。

所以，38%是在此基础上算出来的。

再看高盛，它研究了深圳两家银行的数据。

结论是，房贷余额只占房产现价的40%—55%，如果银行把房子拍卖了，能收回40%—80%的钱。

据此说明，一线城市房价再跌20%，也不会引发银行系统性风险。

我们可以把高盛此举看作是一个压力测试。

不仅如此，仔细看两份报告的内容就会发现，二者的范围也不一样。

瑞银给出的数据是针对全国，而高盛仅选取了一线城市+特定银行的数据。

所以，瑞银单纯地说“太贵”，高盛想说价格降到一定程度，银行也能扛。

个人认为，这两个报告都是给专业的投资人看的，服务于不同的投资决策。

一个指引资产配置时机，一个评估金融系统风险，结论有差异只是因为分析框架不同而已。

作为普通人，你只要知道，房产下行不会硬着陆，是一个相对漫长的过程，出清需要时间。

你也不用担心会在某一天突然崩盘，大概率会是一线城市或城市核心区域更抗跌。

GJ不会看着地产崩盘，这一点从目前的松限购、购房贴息就能看出来。

当然，政策只能缓解下跌，不能扭转趋势。

政策底绝不等同于市场底，租金走势和居民收入也都是房价走势的关键变量。

瑞银想告诉我们，房地产黄金时代已过去，正回归理性；

高盛想传达的是，不要过度恐慌，不会轻易崩掉。

所以，如果你没有用来投资的房产，就不用纠结房价会跌多少。

对普通家庭而言，房子终究是居住的场所，而非短期套利的工具。

看清趋势、理性看待波动，才能在未来市场中做出更从容的选择。