三大变化！广钢车辆段调规，赶年内上架？

广钢新城，又有重量级新盘要来了。

就在今天，广钢新城车辆段一期地块调规，巨无霸+地铁上盖+新规产品的组合，将在主城掀起巨浪。

值得一提的是，该地块年初已出现在供地名单中，此时调规，是要赶着年内上架？

｜图源：广州市规划和自然资源局

壹

这次调规范围，位于白鹅潭商务区南部的广钢新城车辆段商务组团内，包含003、016、102等多个小地块，主要有三点调整。

第一，变电站003地块用地面积和功能都变了。原计划配置的110kV变电站，调整为220kV开关站，面积由3143平调整为7966平。

第二，旁边的 016地块绿地面积调整为556平，作为过渡和休闲空间。

第三，102地块用地面积减少了4837平，调整为162342平，容积率由1.5调整为1.56。

｜广州楼市发布 制图

这样一来，整体的用地面积和功能 配置更均衡和协调，比如 220kV开关站，或为满足地铁上盖的后续开发条件。

市场对广钢车辆段一期地块，期待已久。

早在今年1月，该地块就出现在了2025年的供地名单之中，尤其10号线开通后，更拉近了市场预期。

在年底多区挂地冲KPI的当下，广钢新城车辆段一期地块此时调规，公示期截至12月25日，快的话有机会赶在年内上架。

｜图源：广州2025年供地计划书

根据此前规划，102地块用地性质为交通+居住+中小学用地，总建面超25万方，接近中海花湾壹号的规模。

值得一提的是，地块住宅明确限高100米（盖上80米），粗略估计可售楼层在25-32层左右，属于非超高层。

另外，481地块此前规划了17.5万方商办，或配175米地标，这次调规虽并未提及，不过花围站东侧地块规划为商业用地，或补强片区商业。

｜图源：地块规划文件

贰

站在区域角度来看，广钢新城车辆段一期地块是什么量级，会带来什么影响？

1、地铁上盖+大盘吨位，或成主城区主力输出盘之一。

广州主城“地铁上盖+大盘”少之又少，未来还有新规产品助力。

入市后大概率会成为市区“主力输出盘”之一，和板块在售的中海保利朗阅、广钢花城等新盘一起推高市场热度。

广钢新城既有确定性又具备成长性，配套也给足了支撑。

项目位于已开通的10号线花围站上盖，整条线穿过海珠直达珠城，可满足荔湾、海珠和珠城客通勤。

｜广州楼市发布 制图

规划中的佛山11号线广钢新城站也在门口，还可能拉来大量佛山客，尤其广佛候鸟群。

2、车辆段+巨无霸开发难度大，对后续拿地企业有专业技术要求。

从开发角度看，大盘和车辆段都很考验技术，而该盘两项都占了，难度几乎是“双倍”。

相比普通新盘，地铁车辆段项目需要兼顾地铁运营的安全性和建设，无论是前期设计还是后期施工要求都非常高。

另外，车辆段大盘往往还涉及抬高、产品布局与配套功能等考量，且开发周期较长，对于资金实力以及运营能力都是很大的考验。

｜广州楼市发布 制图

在广州，地铁地产可以说是车辆段项目“专业户”，或独立开发或联合开发，比如鱼珠车辆段项目、地铁地产·江玥上城（白云槎头车辆段项目）等。

广钢新城车辆段项目，地铁地产是否有意向，后续咱们可以关注下。

3、1.59容积率+新规有明显优势，会不会背刺二手？

板块二手市场，又将面临什么？

首先，地块容积率仅1.56，且是非超高层，这对于容积率普遍4.0以上、部分超高层的广钢二手来说，是“颠覆性”的。

产品设计上，迭代后的新规产品比传统二手房使用率更高，具有明显优势。

｜广州楼市发布 制图

以往很多喜欢广钢的生活氛围、看重板块配套，又碍于高密度没有下手的买家，可以没有顾虑了。

并且随着中海保利朗阅的快速去化，未来广钢新城北区核心区面临无新房可卖的局面，未来稀缺性也是卖点之一。

还有一点，该盘的体量决定没法像保利雅珺那样“小盘快销”，300套2个月内清盘，销售长周期可能会对板块二手价格带来结构性的影响。

据贝壳找房显示，广钢二手最近成交房源普遍在3字头，性价比已经很高了。

｜广州楼市发布 制图

未来会不会被广钢新城车辆段一期项目卷到，还要看具体的产品定位和价格。

现在广钢核心区二手宜居性越来越高，更近广钢公园和现有商业，二手入住也更快。

而且可以肯定的是，广钢新城车辆段一期项目入市后，提高新房市场热度是其一，补强配套是其二，带来的安家人口还能提高整个片区的消费力。

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