173轮鏖战北京松榆里！懋源地产资金底气何在？

图片来源：中房报图库

提前为松榆里地块招标，透露出房企对这一地块的决心。

彭红侠/发自北京

7家房企及联合体参战，一场火药味十足的抢地之战打响了。

11月25日，懋源地产、首开地产、建发房产、金隅地产、招商蛇口、越秀地产+北京建工、中建玖合等房企齐聚北京市公共资源交易中心，对摆在拍卖桌的朝阳区松榆里0410-0001地块展开新一轮厮杀。

松榆里地块线上竞拍时获得7手报价，竞拍价到42.77亿元，线下竞拍火力全开，166轮连番举牌下敲定最终买家，懋源地产用约18.21%溢价率、6.21万元/平方米成交楼面价拿下了这块地，总价50.24亿元。

松榆里地块区位图

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多家房企提前锁定

松榆里地块，对于场上玩家来说是一场势在必得之战。尤其是招商蛇口、中建玖合，早在地块出让之前就已相继发布施工总承包和监理招标计划。

10月17日，招商蛇口旗下公司北京招泰房地产开发有限公司就发布了招标计划，投资预算12.63亿元，招标范围覆盖施工图纸范围内的地基、主体结构、建筑装饰等全部工作内容。

1个月后，中建玖合发展集团有限公司也针对这一地块发布招标计划，地下面积较招商蛇口少了约1万平方米，投资预算也相应下调至11.1159亿元。

提前为松榆里地块招标，透露出房企对这一地块的决心。在线下竞价时，中建玖合、懋源地产积极出手，金隅地产、招商蛇口等房企也相继举牌酣战，遗憾的是，竞拍到后半程接近尾声时，其他房企退出了竞拍，由懋源地产最终摘得桂冠。

多家房企押注，松榆里地块为何如此火热？

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，松榆里地块位于地处东三环外，紧邻地铁14号线北工大西门站，直线距离约200米，可换乘10号线、17号线快速抵达金融街、望京等就业核心区。未来规划中的11号线东段也已预留了接口，建成后双轨交汇优势将进一步显现，通勤便利性也将显著提升。

地块占地面积2.89万平方米，规划地上建面8.08万平方米，容积率2.8，限高60米（局部80米），是比较舒适宜居的密度。地形规整，东西长而南北短，面宽资源好，楼栋排布灵活。

尽管地段优越，但松榆里地块也不可避免存在一定“硬伤”。比如地块与文化用地之间要求规划一条宽15米L型街坊路，占据住宅地块面积，推高实际容积率；地铁站紧挨文化用地有一处110千伏的高压线塔，地块北侧自东向西有一条10千伏的电线，何时迁走或入地尚不确定。

由于地块靠近地铁站，松榆里地块还须分别设置地上、地下小区人行出入口。其中地下出入口预留与街坊路、规划文化用地之间的地下连接通道，净宽不小于6米。同时，建议居住地块东侧出入口设置公共建筑，作为连接小区与规划文化用地、地铁站点的重要节点。

此外，这一地块还鼓励房企设置下沉庭院，并提出详细设计要求。文件提到“下沉庭院可通过住宅地块街坊路地下空间，实现与规划文化用地联通；下沉庭院周边宜布局配套公共设施，做好地上、地下空间、室内外景观渗透，提升环境品质；下沉庭院标高应与街坊路地下通道顺畅连接，实现人流动线无障碍衔接。”

区域环境上，松榆里地块周边主要以“老破小”二手房为主，比如松榆里小区挂牌均价约5.2万元/平方米，总价230万元左右房源占比超六成，房龄普遍超过30年。新房市场供应稀缺，仅有已是现房的能建·东誉府，网签成交均价约10.78万元/平方米，反映出区域存量市场老化与改善需求释放直接的结构性错配。

基于此，张凯预计松榆里地块后续或将推出120~180平方米改善型户型，填补板块产品空白，结合区域行情，未来售价可能会比肩东誉府。

松榆里地块在环线位置和配套成熟度方面具备优势，但受当前楼市消费降级影响，地缘改善客户的置换链条存在一定阻滞。张凯表示，邻近的黄杉木店、三间房及十八里店等板块均有多个新房项目入市，对客户形成分流。因此，该地块项目若想实现市场突破，关键在于合理控制产品面积与总价，通过提升产品性价比，有效吸引来自下游板块及竞争项目的潜在客群。

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16个月后首供地

与松榆里地块同日竞拍的还有房山长阳地块，这一地块由北京城建14.71亿元底价拍下，总规划建筑控制规模9.59万平方米。

作为北京市属国企，过去两年来北京城建多次扮演兜底角色入市拿地。2024年房山区出让的3宗地块中，有2宗便由北京城建底价摘得。长阳地块一级开发也是北京城建，托底意味明显。

房山长阳地块区位图

根据挂牌文件，长阳地块共包含5幅子地块，其中0015、0016和0019地块为住宅用地；0013地块为城镇社区服务设施用地；0020地块为幼儿园用地。

3个住宅地块中，0019地块占地面积约1.95万平方米，建筑面积约4.09万平方米，容积率2.1，限高36米；0015地块占地约1.37万平方米，建筑面积约2.47万平方米，容积率1.8，限高28米；0016地块占地约1.03万平方米，容积率1.4~1.8，建筑面积1.44万~1.85万平方米，限高28米。值得关注的是，0016地块的容积率是弹性的。

长阳地块位于五环外，紧邻地铁房山线广阳城站，周边生活配套有北京房山熙悦天街、首创奥特莱斯、北亚骨科医院、郊野生态公园、长阳公园等。该地块正北侧约600米，是正在建设的山姆会员店，目前已经结构封顶。

房山区已缺席北京土地市场多时。

2024年8月，良乡大学城FS00-0125- 0008地块、FS00-0125-0004地块幼儿园用地竞价，北京建工16.44亿元底价成交，住宅楼面价约1.9万元/平方米，被开发为璟贤瑞庭，项目已于去年12月开盘，截至今年11月25日，成交住宅337套，去化率44.23%。

此后至今，房山区还没有宅地成交。

有分析认为，购房需求不足，新房去化周期拉长，是房山区减少供地的原因之一。根据天朗房研院测算，2021年~2025年房山共计出让14宗宅地，土地成交商品住宅面积114.43万平方米，按过去一年去化面积计算，目前房山区新房商品住宅可存量面积去化周期23.1个月，仍然处在较高位，超自然资源部划定的18 个月警戒线。

在宅地断供的16个月里，房山区新房错过了“好房子”的政策福利。

从房山区在售新房来看，目前项目主要是通过飘窗和设备平台赠送提升项目得房率，而作为“好房子”新政后房山出让的首宗地块，长阳地块很可能出现南向阳台、首层架空、风雨连廊等设计元素，增强对购房人的吸引力。