8万一平，海淀人又吃上细糠了

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海淀，是不是全国 居住性价比最低的城市区县？

朋友问我这个问题，我一时愕然。回过神来仔细想想，全国那么多城市，海淀的居住性价比不说最低，也是排名倒数的——小区房价很高，8万10万一平很常见，但是普遍老、破、旧，纯粹就是堆教育、科研、产业资源和历史文物。

▲常见的海淀老小区，地段一流，教育资源一流，周边产业一流，房价也是一流，但是就是没法住人。

而与海淀相比，朝阳人就好过多了。

一方面，朝阳的商业配套本来就发达，SKP、大悦城、合生汇、颐堤港、蓝湾、三里屯，大型购物中心是一个接一个，关键朝阳的房子无论新房还是次新，都是又多又好，价格还便宜，哪怕学区次新房，同样品质的房子比海淀最少便宜500万，所以在居住体验的方面，海淀是被朝阳碾压的。

另一方面，朝阳房子唯一的短板就是教育，不过最近几年朝阳教育大爆发，近几年已经把东城挤下去了，成为仅次于海淀和西城的教育强区。

所以从这方面看，哪怕海淀近几年连续掏出了10多个项目，对比朝阳也是不够看的——功德寺和朱房村双子星、中海树村、圆明天颂、颐海云颂、香山樾和印香山，这些项目都太贵，均价9万起10万以上了； 中海富华里、栖海云颂、海淀幸福里、嘉华天珺这样7万8万左右的新房，又着实太少，海淀人民选择面太窄。

幸好，在海淀西四环的宝山，还有两个新项目即将开盘——海宸元境和金隅隅海岄。

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为什么推荐这两个项目呢？

首先当然是价格。

据了解，这次宝山双子开盘，均价应该是近两年出让的地块里最便宜的，比之前的海淀富华里、栖海云颂（8.5万-8.9万每平）还要便宜。尤其是海宸元境，它的首开价格基本定型：

1、99㎡，808万上车海淀；

2、139㎡楼王端户，封顶价格1216万；

3、107㎡三面宽、优质楼栋，成交价约8.1-8.3万左右。

这一个价格，对比周边的项目，如西边不远处的中海玉华玖章，7.5万一平，相对来说算是没有溢价。毕竟海宸元境属于海淀，而玉华玖章属于石景山，学区学籍都不一样。而对比东边的保利半壁店项目，它拿地价就接近8万一平，房价预计11万-12万/平米，这么一看，海宸元境和隅海岄的8万的价格，算是比较实在的。

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除了价格，海宸元境最大的优势，在于项目楼栋排布和面积赠送。据公开信息，海宸元境采用"行列式+梅花桩"的灵动组合，从而最大化的给业主提供户外花园面积和采光面。

▲海宸元境的花园面积加起来达到1.45万平米，算下来户均面积有35平米，这在北京楼市十分罕见。(图片来源：楼花网）

而在赠送方面，虽然海淀没有“好房子”新政，但海宸元境还是费心的给足了赠送——产品的得房率达到了86%-94%，比2023年的中海富华里、栖海云颂75-83%的得房率要高出不少。

为什么没有好房子新政，海宸元境的得房率却提升这么多呢？

主要就是赠送飘窗。

以93㎡户型为例，它的实际得房率是93%，因为客厅有270转角全景飘窗，厨房和餐厅送飘窗，三个卧室也送飘窗，甚至连客卫也送飘窗，可以说只要能送飘窗的地方全都给了赠送。（图片来源：楼花网）

而139平户型，除了到处是飘窗外，还在客厅赠送了一步阳台；181平楼王户型，除了在客厅和南向次卧赠送270度大转角飘窗，甚至还为电梯厅打造了大面积的玻璃幕窗....

显然，能实现如此多的赠送，就是源于海宸元境梅花桩式的强排方案。梅花桩独立、边户多，就能够为业主争取更多的花园观景视野和飘窗赠送空间，这是此前海淀楼市非常稀缺的。

而回过头来看，如此多的赠送，海淀第一梯队的得房率，使得海宸元境的套内单价又降低了不少——按照8万一平的预售证单价，算上赠送计算套内单价，我预估大概是打了9折。

所以啊，宝山双子星的出现，我只能感叹，海淀人又吃上细糠了......

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