河南
“买房就得买一梯一户的，公摊面积随便用，全是自己的！”
近日，自媒体博主“小丁妹妹”分享的新家装修vlog引发全网热议。视频中，她将家门外4平米的公摊电梯厅，改造成可观影、休憩甚至吃火锅的温馨空间。对于网友“公摊私用是否合规”“存在安全隐患”等质疑，她表示，购房时销售和物业公司均告知该电梯厅可由业主自行使用，购房合同也标注了公摊面积为私人所用，自己还补交了4万余元面积差额。
社交平台上，类似“一梯一户”的改造并不鲜见。有业主将入户厅当作自家延伸空间，改造成洗衣房、宠物间、棋牌室等，也有业主在电梯内放置鞋柜、墙面挂架等。
那么，公摊面积能否改造成私家空间？所谓“合同约定”能否成为合法依据？《法治日报》律师专家库成员、北京德和衡律师事务所高级合伙人、管理主任吴学联律师，结合民法典、消防法等法律法规及司法实践，对此作出专业解读。
1、公摊面积能否改造成私家空间？
吴学联：从法律定性与实践后果来看，公摊面积不得擅自改造成私家空间。
民法典第二百七十一条和第二百七十四条规定，电梯厅属于公摊面积，归属于全体业主共同所有，个人未经同意私改属“无权处分”。消防法第二十八条规定了“不得占用、堵塞、封闭疏散通道和消防相关设施”，违反消防法可能面临警告或罚款。此外，违反《高层民用建筑消防安全管理规定》中“公共区域堆放可燃物”的情形，最高可罚款1000元。
私自改造公摊面积的行为既违反安全法规，也必然侵害其他业主的权益，如应急疏散与救援、临时使用空间等。电梯厅是火灾等紧急情况时的核心救援和疏散通道，若意外发生时，因改造、放置杂物阻碍住户逃生，也会耽误救援。
2、开发商或物业公司口头承诺或在购房合同中写明“公摊面积由业主私人使用”，是否具有法律效力？
吴学联：不具有法律效力。开发商并非公摊所有权人，没权利承诺私用，且该约定违反了“保护业主共有权”的法律规定，根据民法典相关规定，该约定没有法律效力。同时，业主也不能依据该合同获得对该区域的专属使用权。专属使用权需“合法+不侵权”两个要件，此约定本身无效，也侵害全体业主权益，业主不能凭它独占公摊空间。
3、公摊面积私改自用，业主、开发商、物业公司的责任如何划分？
吴学联：业主若坚持私改，则可能面临消防、民事乃至刑事风险。未经许可私自改造公摊面积，城市综合行政执法部门可要求限期拆除、恢复原状并可处以罚款；业主拒不拆除改造的，城市综合行政执行部门可以依法强制拆除，相关费用由业主承担。同幢楼或同单元的其他业主也可以起诉，要求侵权业主恢复原状、赔偿损失。如因此引发安全事故的，侵权业主还可能承担相应民事赔偿或刑事责任等。
默许甚至鼓励这种行为的开发商和物业公司，可能面临监管处罚及虚假宣传的责任。针对此事来说，开发商承诺无效，需退还4万元所谓的“面积差额”购房款；如因此给其他业主造成损失，还应当予以赔偿。若在此过程中，开发商存在虚假宣传的，业主可对开发商申请索赔。物业公司作为小区服务企业，应该对私自改造行为进行制止或者报告等，未尽到相应管理职责的，应依法承担相应赔偿责任，如因此发生安全事故等严重后果，物业公司还可能面临相应行政处罚等。
来源：法治日报
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