硬刚国央企166轮，什么来头？

11月25日，北京挺冷。

但朝阳松榆里地块的拍卖现场，火药味呛人。

现场7方竞拍，8家房企（越秀+建工联合体），7家是国央企，原本以为，又是一场，国央企大战，结果，半路杀出个民企——

懋源地产。

最终，鏖战2小时，历经166轮举牌，懋源地产以50.24亿元，18.21%溢价率，拿下朝阳松榆里地块，成交楼面地价达到了约6.21万元/平米。

据说，现场负责喊价的，嗓子都喊冒烟了。

地块起拍价42.5亿。

中建玖合一上来就想用钱砸人，每轮加450万，节奏带得飞快，懋源一点没虚，你加我也加，跟得很紧。

到了48亿，中建玖合算不过账，撤了。

金隅又补位上来。

还想着这时候，懋源该是强弩之末了，结果懋源跟金隅又单挑了半个钟头。

中间越秀+建工联合体想趁乱捡个漏，牌子刚举起来，就被懋源瞬间压了下去。

意思很明显：这就不是你们的事儿。

三个月前太阳宫土拍，懋源就亮过相，当时跟中建智地干了50多个回合惜败，事后有媒体形容：这是民企最后的倔强。

回头再看，原来是热身。

问题来了，敢在国央企嘴里抢食，这个懋源地产，究竟是什么来头？

这一家北京本土的老牌开发商，2000年成立，路子一直挺野。

早年，懋源地产靠做刚需盘起家，2002年开发“三环新城”，体量100多万方，赚了第一桶金后，立马调转船头。

2010年，开发“红玺台”项目，懋源给自己贴了个标签：

高端定制。

这个项目在当时很火，获得了 “中国地产新视角最受期待东方豪宅” 等多项荣誉，也通过这个项目，懋源地产算是在北京中高端市场，站住了脚。

到了2010-2015年，地产高周转模式已经有了雏形，三个月开工六个月开盘的情况比比皆是，但懋源反着来，主打一个：

慢。

拿地慢，几年才拿一块地。

开发也慢，2013年夏家胡同的地王（懋源·璟岳），2015年孙河的地（懋源·璟玺），从拿地到卖房，都拖了5年以上。

慢有慢的道理，两个项目的品质都不错，收获了市场的认可，尤其是富人群体的认可。

那时候，懋源地产虽然规模不大，但是产品品质在线，据说不同的户型都有专门的设计师操刀，装修也是行业的天花板级别，圈里对其的看法是：

小而美的代表。

到了2021年，爆雷潮开启，以前跑得快的那批，倒得也快，国央企开始起势，懋源地产也在这时，选择调转船头，开始积极参与土地竞拍。

2021年10月，在丰台周庄子拿地，2022年6月又在北京顺义区薛大人庄村拿地。

开发也显著提速。

2021年的周庄子地块，开发了三个项目，煜泽台、璟廷、璟瑜，在8个月后相继取证，2022年的地，开发了璟橒项目，当年年底就取证了。

同时，开发范围也开始外拓，从南三环，到北四环，再到北五环外。

要问原因，世道变了。

懋源地产的大本营在丰台南三环。

要知道，房企，特别是民营房企，往往是靠深耕某一个区域发家，大本营的情况，可以说关乎生死。典型的像华夏幸福、荣盛、隆基泰，环京地产不行，自己就垮了。

2021年前后，一线城市的战略地位提升，各大房企都开始争着“进京赶考”。

懋源地产大本营南三环“卷”成一锅粥。

赶考的房企们带着新产品杀入，得房率高，户型好，关键价格还打折。

2022年，懋源地产周庄子的项目“煜泽台”，开盘时售价高达13万元/㎡。

现在，隔壁的新房卖7万、9万，品质还不输你。

前段时间，懋源煜泽台交房，部分业主吐槽质量不过关，人花了200多万精装款，验房发现几十处大理石断裂，和懋源沟通，据说处理拖沓态度差，几个月问题没进展。

还有业主反映部分产品“货不对板”。

本来就是旧时代的产品，加上口碑下滑，那谁还买。

所以，包括“煜泽台”在内，懋源地产几个三环、四环项目，最近日子不好过。

部分特价房，直接干到了8万/㎡。

只能说，这就是被时代车轮碾压的滋味。

而不想被碾压，就得变快。

看懂了这个，其实就能就明白，懋源为什么要在今年，死磕太阳宫，死磕松榆里了。

去年，懋源地产在顺义温榆河畔做了一个豪宅项目，叫懋源·云紀。印象中，这是懋源地产第一次出北京五环。

为了把产品做极致，懋源自己把云紀的容积率，由1.6降低到1.05，少了8000㎡的货值。

但是，即便这样做产品，项目去化依旧尴尬。

开饭馆的都懂：

厨子手艺要是没法长进，那就只能换个更旺的地段。

往外不行，只能往内。

因此，懋源必须回城，回到真正的核心区。

松榆里这块地，最大的优点就是流速。

东三环到四环之间，断供四年，出门就是地铁，溜达着去合生汇，离国贸几脚油门。

这种地段，不需要讲故事，不需要画饼，只要产品不拉胯，那就是硬通货。

对于急需回款、急需安全感的懋源来说，这是一种确定性——

与其去偏远地区赌未来，或者在红海里跟国央企卷价格，不如花大价钱，占住核心地段，做一个高溢价、跑得快的项目。

快速回笼资金，把现金流盘活，这是民企现在的生存逻辑。

前两天上海土拍，两个溢价地块，都是由民企拍下，也是一个道理。

这事儿我们聊过，链接放在末尾，感兴趣的可以瞅瞅。

回到懋源，至于松榆里地块，最后是做成标杆，还是被市场教做人，那就看懋源的手艺，还能不能跟得上这个挑剔的时代了。

毕竟，现在的买房人，钱包捂得都紧。

但不管咋说，敢掏出50亿硬刚的。

是条汉子。