高院判例：办理预售登记房产被预查封的，解除合同能否排除执行？

作者：周军律师.

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在商品房预售中，已办理预售登记（含预告登记）的房产因买受人（被执行人）对外负债被法院预查封的情况较为常见。此时，出卖人能否通过解除商品房买卖合同排除执行，成为争议焦点。

那么，办理预售登记房产被预查封的，解除合同能否排除执行？

河南高院在《新乡市正商置业有限公司与王清现等案外人执行异议之诉再审案》中明确：

出卖人在法院采取预查封措施后解除房屋买卖合同的，只有在已经返还购房价款的情况下，才能排除对房屋的执行。

本案再审审查的焦点问题是：正商公司对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是否系权利人；(二)该权利的合法性与真实性；(三)该权利能否排除执行”。

本案中，乔增正与正商公司签订商品房买卖合同，并通过支付首付款和银行按揭贷款方式支付了购房款，办理了商品房预告登记，虽然尚未取得涉案房屋的所有权，但对涉案房屋享有取得物权的期待权利。

根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，执行法院可以对被执行人乔增正购买的涉案房屋采取预查封措施，预查封的效力等同于正式查封。

新乡市牧野区人民法院于2018年9月20日作出(2018)豫0711民初1061号民事判决，解除正商公司与乔增正于2015年6月15日签订的商品房买卖合同，该判决作出时间在法院预查封涉案房屋之后，正商公司不能仅依据该判决对抗对涉案房屋在先执行的申请执行人。

在商品房买卖合同解除的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。

本案中，作为双务合同的商品房买卖合同解除后，双方互负返还义务，正商公司未将乔增正已经支付的首付款以及偿还的银行按揭款等部分交付执行法院，在此情况下，原二审法院认为正商公司对涉案房屋不能排除执行，并无不当。

周军律师提醒，根据河南高院本案意见，办理预售登记的房产被预查封后，只有在案外人返还价款的情况下才可以排除执行。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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