楼市企稳期待政策再加码，专家呼吁降低房贷利率、优化限购

21世纪经济报道记者李莎 报道房地产市场仍在调整，止跌回稳还需政策加力。

国家统计局数据显示，前10月全国新建商品房销售面积和销售额仍未止跌。进入11月，重点城市二手房市场出现积极变化，表现好于新房。机构数据显示，11月1—24日重点20城二手房成交环比增长27%，重点30城新房成交环比下降3%，但与去年同期比仍有差距。

58安居客研究院院长张波观察认为，相较10月，11月以来的新房、二手房市场整体呈现“量稳价弱、分化持续”的态势。一线城市改善需求相对稳定，但高库存的中小城市房价下行压力仍存。

在受访专家看来，前期系列政策成效还在释放，但市场还处于波动调整阶段。专家呼吁，以结果为导向，在年底前，从供需两端进一步出台房地产支持政策。如供给端引导商业银行加大对房企开发贷的投放力度，需求端更大力度收购商品房作保障房，继续优化一线城市限购，降低居民房贷利率、减免交易税费等。多措并举，进一步激活市场购房需求，真正扭转楼市预期。

在系列政策推动下，前10月房地产市场出现商品房销售同比降幅收窄、商品房库存连续8个月减少、房企到位资金降幅收窄等积极变化。

但市场仍在深度调整中。一方面，商品房销售仍未止跌，1—10月，新建商品房销售面积71982万平方米，同比下降6.8%，新建商品房销售额69017亿元，下降9.6%，环比看降幅略有扩大。

另一方面，房价仍未止跌。10月70个大中城市中，一线城市、二线城市、三线城市新房价格环比分别下降0.3%、0.4%和0.5%，二手房价格环比分别下降0.9%、0.6%和0.7%。

此外，房地产开发投资也有待改善，前10月全国房地产开发投资73563亿元，同比下降14.7%，降幅比前值扩大0.8个百分点。

近期各地相继公布前10月房地产数据，区域表现分化，但大部分城市的房地产市场还有待进一步激活。

如北京，1—10月，全市新建商品房销售面积815.9万平方米，同比下降3.7%，降幅较1—9月下降0.2个百分点。同期全市房地产开发企业房屋新开工面积938.3万平方米，同比下降9%。

如上海，1—10月，上海新建商品房屋销售面积1304.40万平方米，同比下降1.8%。同期房地产开发投资较去年同期增长1.2%。

再如河南，1—10月全省新建商品房销售面积和销售额同比分别下降2.0%和1.9%，全省房地产开发投资同比下降8.3%。

从各线城市来看，中指数据监测发现，前10月一线城市二手房累计同比增长10%，如深圳涨幅近20%；核心二线城市表现较好，如成都前10月二手房成交累计同比增长12%。

进入11月，市场出现新变化，11月以来重点城市二手房市场表现优于新房。据中指数据，11月1-24日，重点20城二手房成交套数环比增长27%，重点30城新房成交面积环比下降3%。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向21世纪经济报道记者表示，二手房市场表现优于新房，是价格（性价比更高且交易成本更低）、风险（现房属性规避风险且适配刚需）、配套（配套成熟契合实际居住需求）等多方面优势叠加政策红利的结果。而新房市场要实现止跌，则需从优化政策支持、降低购房成本、优化供给结构等多个维度发力，修复市场信心、提升产品竞争力。

整体而言，58安居客研究院院长张波向21世纪经济报道记者表示，与10月相比，11月以来的新房、二手房市场整体呈现“量稳价弱、分化持续”的态势。一线城市改善需求稳定，其中90—144平方米新建商品住宅价格环比稳定性最优。但高库存中小城市房价下行压力依然存在，库存去化周期超20个月的城市，受房企“以价换量”冲刺业绩影响，新房价格环比依然下行。

从安居客线上数据来看，11月1—24日全国城市二手房出售挂牌量指数为环比下降12.1%，挂牌价指数环比下降 0.17%，显示出目前房价下行压力仍在。从城市能级来看，三四线城市二手房分流强度达37%，为各能级最高，成交量价回升压力较大，但一线城市的市场降温趋势有所缓和，11月二手房成交量将好于10月。

今年已经走过近11个月，纵观年内房地产市场，东方金诚首席宏观分析师王青对21世纪经济报道记者表示，今年二季度以来，受去年10月出台的“四个取消、四个降低、两个增加”的房地产支持政策效应有所减弱等因素影响，行业短期仍面临下行压力。王青认为，年底前出台新一轮房地产支持政策的迫切性很强。

张波则认为，短期来看，市场出台政策的预期正在进一步提升，尤其是通过政策快速修复居民资产负债表，房贷利率仍有下降空间，一线限购、交易税费优化可持续推进。

张波进一步指出，商贷利率有进一步下调空间，尤其期待二套房贷利率整体水平能与首套房保持一致，以提升购房积极性，特别是带动改善性需求。

王青认为，接下来要以结果为导向，拿出切实管用措施，从供需两端全面发力，推动房地产市场实现持续性止跌回稳。供给端方面，房地产“白名单”项目贷款额度已突破7万亿元，较上年末增加2万亿元。当前要引导商业银行加大对房企开发贷的投放力度，恢复前期房地产资金来源中的国内贷款改善势头。这不仅有助于保交房，也对化解房企信用风险有直接作用。

需求端方面，王青认为，除了继续优化少数城市的限购外，年底前各地要用好专项债资金，更大力度收购商品房用作保障房，积极推进城中村改造和旧改，释放刚性需求。

“更重要的是，要通过居民房贷定向降息、财政贴息等方式，将计入物价因素后偏高的实际居民房贷利率降下来。”王青强调，这是当前激活市场购房需求、扭转楼市预期的关键一招。此外，还可以针对房地产交易环节实施有力度的税费减免。这些方面都有充足的政策空间。

另外，曹晶晶表示，各地“好房子”建设标准、规范计容规则等政策也有望加快完善，通过高品质住房供应放量，激发改善性住房需求释放。

今年还剩下一个多月的时间，年底市场行情将如何走？

张波预计，2025年末楼市将延续核心城市成交稳定、三四线温和去库存的分化格局，政策托底效应将逐步显现。但由于新房库存压力仍在，结合房企信用风险未完全化解，仍制约行业整体信心修复。随着公积金政策进一步放松，加之保障性住房再贷款和收储等政策落地，2025年末楼市有望在分化中筑牢“市场底”。

具体而言，张波表示，从新房来看，房企为完成年度业绩目标，会进一步加大“以价换量”的力度，同时地方政府可能推出相关补贴政策，预计新房成交价格将有所下行，但成交量会相应上升。其中，核心24城的新房增量表现将较为明显，而更多三四线城市则只能维持基本成交水平。

二手房方面，张波预计11—12月二手房成交规模或与9—10月基本持平。以上海、北京、杭州、成都等核心城市为代表，有望实现量价双稳，房价跌幅将收窄。多数非核心二线城市则需依赖公积金及购房补贴等相关政策拉动成交，但政策刺激的边际效应或逐步减弱。

展望下一年，曹晶晶认为，受行业短期仍面临下行压力影响，预计2026年房地产政策仍将聚焦“止跌回稳”目标，着力清理住房消费领域不合理限制性措施。明年房地产市场整体或将延续调整态势，市场分化也将持续加剧，一线城市及核心二线城市的市场仍将保持相对韧性。