论保值，今年改善反而不如刚需！

继续改善话题，上篇盘点了屏西天悦最近大降价，项目由于188平以上的库存过多，总价超700W，对于客源的广度略窄。

最近金地哥发来刚需盘的情况，觉得这1年刚需二手其实还算稳定，真正大跌是在2023年下旬到2024年中。

与之前高新区的二手房分析走势类似，高新区房价真正暴跌在2023年9月到2024年7月。

作为对比市区改善盘，特别是改善新盘和次新，看上去一直都是保值的代表。

只不过伴随着近期屏西天悦的甩卖，以及群友分享了自己观测的数据，发现改善市场今年的跌幅并不小。

下面就来看看。

新盘数据

这次不选择屏西天悦，项目近期的降价幅度较大，选择讨论度很高，产品也受到肯定的绿城芝兰月华。

上次借鉴中指数据争议很大，这次借鉴克尔瑞的数据，统计方法，抽取克尔瑞发布的周报成交价格做对比：

2025年3月至今，项目的每个月，个别单周成交数据如下：

上半年的成交折扣是7.7折，下半年持续走低来到7折，最近这周是6.7折。

看看表格里面成交房源较多的楼栋5#，10月成交均价7折，3-4月成交均价7.7折。

175平的房源，备案单价5.4W，按这个折扣计算，跌了66W。

综上，这就是福州改善盘给出的代表案例，至于近期保利屏西天悦，再大力度特价后，可以看看网签数据，如果数据还是不理想。

年底将至，房企预计还会加大力度。

上篇盘点过，福州的700W以上购买力，本就有限，加上这部分在鼓台的库存又偏多。

这种房源是波动最大的存在，量少的时候谈稀缺性，能卖出高溢价，量大的时候谈流动性，能甩出高特价。

近期群友还讨论这个楼盘的外立面，从分享的图片来看：

在改善内卷的情况下，目前肯定度最高的芝兰，大家对屏西的外立面争议不少。

对比一下2W+的云璟未来，外立面品质好像也没差多少。

二手数据

看完改善新盘的近期降价案例，再看看群友分享的二手次新，代表是建发玺云。

这个号称金山（不含外滩）的天花板，就这一年的成交数据，也是头尾差别极大。

近期项目：1-2X0X，149平452万➕车位，单价3W。

3月份，项目同楼栋1X0X，149平530万➕车位，单价3.55W。

这两套的差距不仅仅是数据这样，群友分享，3月这套还需要增值税等将近30W。

近期这套包税，同样的楼栋，更高的楼层，算上增值税，年初年尾差了110W。

对于项目而言，这个还只是起步面积，项目还有179平，210平。

从交房的二手成交来看，部分房源高达3.8W，总价700-800W。

简单预测，这些房源大概率后续降得会更厉害。

对比建发玺云，高密度的改善盘，主打优势就是建发的品牌，以及当时的金山改善短缺。

按群友分享，这个项目也有不少投资客，只能说会投资这种改善盘，也属实神奇，房企的效应还是够强。

目前金山新盘呈现井喷供应，只不过大部分项目上限都只到149平，谈不上纯改善。

也进一步说明目前的金山购买力，500W就是上限了。

新规加持下，如流花溪等，都搞出了更大的得房率，更华丽的外立面，更阔气的大门、大面积下层会所等。

玺云这种600多套的改善房源，看不到稀缺属性下，所谓的天花板，也不过是时代的名号。

聊到金山的改善，不得不提就是外滩，近期最早的A区，成交了一套高层精装3.7W。

项目这5年的成交案例，即便低楼层也要4W，大部分房源5-6W。

至于D区，8月底成交一套高层毛坯42948 元/平，前几年社区中高层成交单价6-8W。

简单看看成交明细：

由于这些豪宅的成交案例不多，但是能看到今年的成交，都相比之前都出现较大幅度的下滑。

这是福州江景豪宅给出的信号。

再看看江对岸的涨幅代表，融侨锦江悦府。

其中A区的大户型，2022-2023年，二手成交涨到了5W+，2024年初，成交还有4.7W。

最近9月的成交高层精装3.39W。

这个鼓楼江滨的改善次新，依靠怡山+杨桥中，在鼓台改善断供的背景下，持续走高。

最终鼓台刚刚开仓，它就瞬间下跌，以这套成交案例，对比3年前的同户型价格，跌了40%。

所以，鼓楼保值，改善保值？

可能，终究是供需造就的市场溢价。

盘点总结

对于改善的保值逻辑，前几年尤为突出，特别是核心区的改善，由于福州多年断供改善，当时的市场，改善新盘的去化一直都是热销。

现在的改善市场，日光盘？热销盘？

取而代之是所谓的月销冠，季度销冠，这无非是在矮子里面选高个。

几个体量不大的鼓台改善新盘，放在以往这种新盘不愁卖，但是可以发现，所谓的清盘，清了大半年都结束不了。

部分房源看上去卖完了，结果最后又突然出现1-2套。

至于哪个项目就不说了，这也不是个体现象了。

所以在改善新盘去化走不动的背景下，这个产品的保值早已经出现端倪。

结果后续的供应，大家都在做所谓的灯塔。

都幻想着卖到4W+的精装价格，配合140+平的起步，总价500W起。

只不过福州到底有多少这些客源，福州有富人，但是也受不住这么多改善供应。

如同这几年最常讨论的话题，消费降级。

近期福州高档海鲜自助，海天盛宴直接关闭原来的自助，转型做更亲民的集市火锅，雍和会在去年提价后，近期取消部分菜品做出降价。

连福州的海底捞也顶不住集市火锅的热潮，做出调整。

此外，部分商圈主打人均200+的餐饮店，也在进入闭店，甚者关闭后，没有接盘的。

最近几个商圈，除了集市火锅，最火的餐饮，是所谓人均50的转转火锅，以及不到一百的现切牛肉自助。

这是餐饮业的表现，到了福州楼市，都在追求华而不实的配套，推出改善产品，打算卖出溢价。

这里没有降级，全是升级，经济一片欣欣向荣。

高端的餐饮有生存空间，但是有限，就像豪宅有客源，但是同样有限！