购买农村房屋多年后，卖方称借住要求腾房，北京房产律师：法院驳回诉求！

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1994 年，夫妻二人将农村宅基地房屋通过书面合同卖给好友；30 年后，丈夫去世，女方以 “房屋系借用” 为由起诉好友女儿索要房屋。这场时隔三十年的房屋权属之争，法院最终认定买卖合同合法有效，驳回了女方的诉求。

案情回顾：三十年买卖起争议，继母诉请返房被拒

张兰与李伟（2014 年去世）系夫妻关系，二人于 1980 年左右在清河镇建造了三号宅院，院内有房屋 13 间（正房 7 间、厢房 6 间）。1992 年 12 月，该宅院宅基地使用权确权登记在张兰名下。1994 年，张兰一家计划搬入县城楼房居住，三号宅院面临空置，经中间人说合，李伟、张兰夫妇与好友陈志强（被告陈晓燕之父）达成房屋买卖合意。

1994 年 6 月 10 日，双方签订《买卖房屋草契》，明确张兰将三号宅院 13 间房屋以 1 万元价格出售给陈志强，款项当场结清。该草契经中间人见证，加盖了清河镇村委会及镇政府规划土地管理科公章，随后双方办理了北京市契证，缴纳了印花税、契税等相关税费，完成了农村房屋买卖的法定审批手续。陈志强购房时户籍登记在清河镇，系当地农业户口，属该村集体经济组织成员，符合农村房屋买卖的主体资格。

陈志强与前妻育有一女陈晓燕，后再婚未生育子女。2002 年左右，因原房屋年久失修存在安全隐患，陈志强出资将三号宅院整体翻建，建成北房 9 间、东西厢房各 3 间及附属房屋，原房屋结构彻底灭失。2007 年陈志强去世，生前立下遗嘱，明确三号宅院由女儿陈晓燕继承，陈晓燕此后一直居住使用该宅院。

2024 年，张兰突然以 “房屋系当年李伟借给陈志强居住，自己仍是所有权人” 为由，要求陈晓燕返还三号宅院，遭到拒绝后诉至法院，请求判令陈晓燕返还房屋并承担诉讼费用。

庭审中，双方争议核心：

原告张兰主张：未签订过房屋买卖合同，《买卖房屋草契》上无自己亲笔签名，房屋是无偿借住而非出售，宅基地使用权仍登记在自己名下，有权要求返还；

被告陈晓燕辩称：父亲陈志强与张兰的房屋买卖合法有效，有《买卖房屋草契》、契证、税费凭证、政府部门审批文件等完整证据链佐证；陈志强购房时具备集体经济组织成员资格，买卖未违反法律规定；房屋已由父亲出资翻建，原物已不存在，返还原物客观不能；张兰三十年来从未主张过权利，早已超过合理维权期限，其诉请无事实和法律依据。

为证明主张，双方提交关键证据：

被告陈晓燕提交：1994 年《买卖房屋草契》（含村委会、镇政府盖章）、北京市契证、印花税发票、契税收据、集体土地建设用地使用权证，证实买卖手续完备、合法有效；

被告补充证据：清河镇政府出具的户籍证明（陈志强 1972 年至 1995 年为清河镇农业户口）、陈志强 2007 年遗嘱、房屋翻建相关凭证，证明主体适格、继承合法及房屋现状；

原告张兰提交：宅基地使用权初始登记证明，主张自身权属，但未能提供反驳买卖关系的有效证据，亦不申请对《买卖房屋草契》相关签章真实性进行鉴定。

争议焦点：

1994 年张兰与陈志强签订的《买卖房屋草契》是否合法有效，房屋买卖合同是否成立？

陈志强是否具备农村房屋买卖的主体资格？

房屋已翻建的情况下，张兰主张返还原物是否应得到支持？

法院审理：买卖合同成立且有效，驳回返还原物诉请

法院经审理认为，本案核心在于房屋买卖合同的成立与效力认定，结合证据及法律规定，核心认定如下：

1. 房屋买卖合同成立且合法有效

陈晓燕提交的《买卖房屋草契》明确载明房屋买卖的标的、价格、付款方式等核心条款，有中间人见证，且经村委会、镇政府规划土地管理科盖章确认，后续办理了契证、缴纳了相关税费，形成完整的证据链，足以证明张兰与陈志强之间存在真实的房屋买卖合意，买卖合同已成立。

张兰主张《买卖房屋草契》无其亲笔签名，但未提交相反证据，亦不申请笔迹鉴定，应承担举证不利后果；结合当时农村房屋交易习惯及政府部门审批流程，可认定该买卖行为是双方真实意思表示。

2. 陈志强具备买卖主体资格，买卖未违反法律强制性规定

农村房屋买卖的核心限制是买受人需为房屋所在地集体经济组织成员。本案中，陈志强 1994 年购房时，户籍登记在清河镇，系农业户口，以当地集体土地作为基本生活保障，应认定其具有清河镇集体经济组织成员资格。双方的买卖行为未违反《中华人民共和国土地管理法》关于宅基地使用权转让的强制性规定，合法有效。

3. 原房屋已翻建灭失，返还原物诉请无事实依据

陈志强 2002 年出资对原房屋进行整体翻建，原房屋结构、面积均已完全改变，原物已不存在。张兰主张返还原物，在客观上无法履行；翻建后的房屋所有权归陈志强所有，其去世后由陈晓燕依法继承，张兰对翻建后的房屋无任何权利，故其返还原物的诉请不能成立。

判决结果

依照《中华人民共和国土地管理法》（1987 年施行）、《中华人民共和国民法通则》（1987 年施行）及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》相关规定，法院判决：驳回原告张兰的全部诉讼请求。

律师点评：农村房屋买卖合同成立的 3 个关键要件

意思表示真实且达成合意：需有书面合同或完整证据链证明双方存在买卖合意，合同应载明标的、价格、付款方式等核心条款，经相关部门见证或审批更具法律效力；

主体资格合法：买受人需为房屋所在地集体经济组织成员（综合户籍、居住、生活保障等因素认定），否则买卖合同可能因违反法律强制性规定而无效；

手续完备合规：农村房屋买卖需经村委会同意、政府部门审批，完成契证办理、税费缴纳等手续，确保交易行为符合农村房屋管理政策。

农村房屋交易涉及宅基地使用权转让，法律和政策限制较多，建议交易时：1. 签订规范的书面买卖合同，明确双方权利义务；2. 核实买受人的集体经济组织成员资格，避免主体不适格导致合同无效；3. 及时办理相关审批、登记手续，保留完整交易凭证；4. 出卖人应遵守诚实信用原则，不得在多年后以 “借用” 等为由反悔，否则将承担举证不利后果。若发生纠纷，可咨询专业律师，依据合同约定和法律规定维护自身权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）