浙江
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今年，无论是身边亲友，还是后台留言读者，问房子的人，又多了起来。
而他们问的小区，除了几个在售商品房，还包括源盛嘉园、锦延家园、麓雅苑、麓颂苑、金韵华庭、南丽湾、滨月轩、山前华庭、誉品华庭、聚悦江庭、望悦江庭、富悦江庭……
是不是觉得，这些小区名称都很陌生？它们到底在哪里呢？
没错，它们都是近两年交付的安置房，无论地段还是品质都还可以，甚至很不错，看起来不输普通商品房。
它们不像商品房那样广泛宣传，知名度确实远远弱于商品房。跟别人提起这个小区，大部分人都不知道在哪里，不像商品房那样几乎家喻户晓。
更关键的问题在于，安置房普遍存在物业管理弱、生活习惯差异、熟人社会等一系列问题，导致今后小区的管理、维护不佳，严重影响居住体验。
也就是说，不管交付初期品质多高，只要是安置房，这品质就很难维持得住，甚至加速衰败，从而在各方面都与同期商品房拉开巨大差距。
但即便如此，如今反而还是有不少购房者，涌向这些安置房。问这些安置房的购房者，已经不仅限于刚需了，还出现普通改善购房者。
而那些在售商品房，只要不是“四代宅”，哪怕建成交付了，也普遍没那么好卖，甚至很难卖。
可以看出，现在市场上不是没人买房，而是被安置房分流了太多的购房者。
02
既然安置房几乎在各方面都明显不如商品房，为什么还是有那么多购房者涌向安置房？
关键在于价格！
如今，这些新安置房的价格，比不少人想象中要便宜太多了。
像上陡门以东、杨府山以南的源盛嘉园，地段好，周边生活便利，2中滨江校区的学区，仅需约12000元/㎡就能买到。
蒲州、梧田一带的安置房，更是仅需约10000元/㎡，生活也非常便利，还有吾悦广场、梧田老街这样的重磅商业配套，从基础生活到改善消费都能满足。
而一些相同地段的商品房，都卖成现房了，不是“四代宅”，还守着约20000元/㎡的价格，反而进一步凸显了周边新交付安置房的性价比。
如果再外围一些，比如屿田、横街、罗西等，单价都仅需七八千甚至更低了。
新安置房都如此，那些曾经价格不低的老安置房，以及一些“老破大”商品房，价格就跌得更惨了。
相比较之下，中央绿轴区域的新安置房，价格相对坚挺一些。除鼎旺家园外，一般在15000元/㎡以上，甚至近20000元/㎡。
这些安置房价格如此之低，关键在于前些年集中交付量大，导致二手房供应量大。
不少拆迁户手头能分到多套安置房，但可能缺乏足够的资金补价差，需卖掉一套置换资金，且需急卖，价格自然低。
也有些拆迁户，觉得当前市场差，尤其是不看好安置房的后市，担心价格继续走低，想拿现金，或想置换商品房，也纷纷将安置房挂牌出售。
而这样的新安置房小区，在温州市区不是少数几个，而是有百余个！
当很多人都想着卖掉安置房，挂牌量越来越大，价格自然越来越低。
03
当这些安置房的价格足够低，就打动了很多购房者。
在温州市区的成熟地段买一套全新商品房，价格普遍25000元/㎡以上，甚至30000元/㎡以上，不少购房者吃不消。
然而如今，这些成熟地段只用10000元/㎡多就能买到新房，就算是安置房，品质也比此前高了很多，周边还很便利，实现了他们当初不敢想的住房梦。
也有购房者，被眼前的新交付品质所打动，对今后管理、维护抱有一些幻想、侥幸心理。
还有购房者因收入减少、对未来预期不乐观，买房只考虑住房本身与价格，不再考虑品质、资产价值等其他因素了，更不愿加太多杠杆。
放弃商品房、选择安置房来平替，也是一种消费降级。
尽管在不少老城区居民看来，源盛嘉园所在的上陡门，地段好于蒲州、梧田，但对于一些郊县居民、外来人口，只要不考虑学区，并不觉得蒲州、梧田地段比上陡门差，价格还更便宜。
年轻人，也更易被万象城、吾悦广场、梧田老街这样的重磅商业配套所打动。
当地段之间的差异慢慢被抹平，像源盛嘉园这样的传统好地段，价格也逐步被拉低了，使其对蒲州、梧田的溢价越来越小。
当然，安置房的一系列弊端，不少购房者也是知道的，但在权衡了地段、价格、生活等一系列因素，还是会有一些购房者选择这些新交付安置房。
毕竟同样的价格，买一二手商品房，只能买到配套设施不齐全、生活不便利的郊区板块，或周边有工业区、城中村等不利因素。
但是，当购房者认定了安置房后市不好，再加上选择余地大，购买时更在意价格，砍价非常凶，非低价不买，以确保别买亏了。
这样的购房心态，只要挂牌价稍高一点就很难成交，也导致安置房的成交价格，持续保持在低位，甚至越来越低。
04
如此大规模、价格低的新安置房，为温州提供了大量低价新房，让刚需购房者更容易上车，还让很多人实现了低价住好地段的梦想。
然而，这大规模的新安置房，在楼市下行周期，加剧了温州楼市的低迷，并成为温州楼市复苏的重要阻力。
而楼市复苏难，严重影响城市建设与经济发展，最终影响了市民的信心，对投资、消费、就业等多方面都带来了不利影响。
当市民挣钱难，又看不到发展前景，购房意愿明显下降，购房需求自然萎缩。
温州楼市的复苏，仍有赖整体经济大环境，并非温州一地所能解决。
但是，这规模庞大的二手安置房若难以消化，持续分流着商品房的客户，温州楼市难言复苏。
告知客户安置房存在的问题，远远没有客户亲身体验来得有说服力。或许今后，随着安置房暴露出更多问题，会有一批购房者从安置房搬出，重新去买商品房改善居住条件，但这还要很多年。
因此，在接下来的城市更新中，若无特殊情况，真的不要继续建安置房了，应尽可能将拆迁户引导至商品房、二手房市场上去，从而激活楼市。
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