俞建午左手倒右手，宋都服务“抄底”买楼

文/乐居财经 徐酒眠

物业行业规模扩张模式持续淡化，一家迷你型物企却逆势购置起地了标性资产。

11月19日，宋都服务（09608.HK）公告宣布了两项重要交易：一方面计划斥资664.83万元收购杭州世纪中心一处物业，另一方面将重续2026年至2028年的持续关联交易。

根据公司公告，宋都服务间接全资附属公司杭州和宏与绿地控股订立意向函，计划购买位于杭州市萧山区盈丰街道杭州世纪中心2幢17层的物业。

该物业建筑面积约228.83平方米，许可用途为商业或办公用途；交易代价为664.83万元，平均每平方米价格约2.9万元。

“实现资本保值及投资的良机”，宋都服务解释称，该资产位于杭州地标式建筑的黄金地段，配套设施完善，具备强大的保值及增值潜力，其在购买或租赁方面均拥有巨大的市场需求，入住率高，且变现能力相对较强。

这不是宋都服务近期唯一资产交易。二十天前，10月31日，其还宣布过以1058.67万元收购杭州富春路789号、宋都大厦地下二层50个车位资产。

“购买车位主要作为资本保值及投资的稳健措施”，宋都服务表示，位于核心优势地段，该车位资产为优质运营资产，具备经营成本较低、经营收入水准较高且现金流稳定的核心优势，能够为公司带来持续的收益贡献。

乐居财经《物业K线》注意到，无论是买楼还是买车位，背后站着其控股股东的身影。

资料显示，杭州世纪中心由绿地控股和宋都股份投资近百亿联合开发打造，项目规划总占地面积约7.76万平方米，总建筑面积53.25万平方米，为甲级写字楼。因建筑高度约310米，杭州世纪中心被称为“杭州第一高楼”；又因外形似杭州拼音首字母“H”，被称为“杭州之门”。

此番与宋都服务签订买卖协议的绿地控股，全称绿地控股集团杭州双塔置业有限公司，成立于2015年1月，背后站着其实控人俞建午。

而停车位的卖方，是杭州宋都房地产集团有限公司，与宋都服务的关联关系更为明显。

近几年，宋都服务与实控人俞建午旗下公司关联交易不断，去年1月，宋都服务曾与古丈大盈订立房屋转让合同，前者以3973万元收购后者位于杭州上城区多处公寓及底商。

穿透股权，古丈大盈由杭州幸福健持有51%股权，而宋都股份也由杭州幸福健持有约29.04%股份，而创始人俞建午同时为杭州幸福健、宋都股份及宋都服务的控股股东。

然而这笔交易进行得并不顺利，直到收购的最后期限日（2024年6月30日），宋都物业都未能收到古丈大盈这批资产，这笔交易两度延长收购的最后期限日。

控股股东左右倒右手，背后的真实意图是支持宋都服务多元投资还是“吸血”？

房地产危机下，减少对关联房企的依赖，增强业务独立性和市场化能力成为物企的重要课题。

关联收购之外，重续未来三年的持续关联交易，宋都服务还在提高对关联方提供服务的支出上限。

其中《重续新主租赁协议》里，2026年、2027年及2028年的建议年度上限均为1200万元，而2023年、2024年以及2025年前9月，该协议的年度上限分别为470万元、490万元及510万元，实际支付的费用总额分别为378万元、455万元及347万元。据悉计算，未来两年该项关联交易的上限服务费用的涨幅分别高达155%和145%。

有意思的是，宋都服务也在对外寻求融资，只是道路颇为坎坷。

今年7月2日，其宣布中止新认购协议，这是自2024年5月启动配股融资计划以来的第二次搁浅。根据公告，其此次融资的初衷是募集约6240万港元以“维持本公司流动性及潜在投资机会”。

聚焦宋都服务经营业绩与财务表现，今年上半年，其实现营收约1.16亿元，同比略微下降1.0%。其中，物业管理服务贡献营收9384.8万元，占总收入的80.6%，而来自宋都股份独立开发或合作开发的收入占比84%。

规模方面，截至2025年6月30日，其在管总建筑面积为850万平方米，同比减少5.6%，其中来自关联方的在管面积占比80.1%；同期，其总合约建筑面积约为960万平方米。

规模收缩、融资受阻、关联依赖……宋都服务发展路径充满了中小物企的典型挣扎与无奈。

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