爱知中学隔壁，放风1.5万/㎡起，金地·长缨赋，是谁的菜？

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今年三月，素以天价老破小出名的爱知，签了本部外的第一个第一个校区，在幸福林带。

名校+不是新鲜事，高新，铁一，师大，交大已经搞了一轮又一轮，但对于一直保持神秘感的爱知中学，还是引来了大家的热议。

虽是幸福校区，但教育用地的位置其实在华清东路，以前的胡家庙粮油市场旁边，新城区启动周边拆迁后，北至陇海铁路线，南到兴工西路，腾让出约320亩开发用地。

围绕爱知的分校，八月，西侧约70亩住宅由匠作置业摘地，签约金地管理，取名长缨赋，九月，南侧约85亩住宅用地+约62亩学校用地，由陕建九建摘地。

爱知幸福校区也是由陕建代建，办学规模42个班（24班初中+18班高中），根据门前的公示牌显示，工程名为胡家庙完全中学，今年11月开工，27年5月完工。

至此，整个胡家庙粮油仓库及周边改造的格局已定，多个新建住宅+安置+完全中学+商业，最大的亮点，依旧是爱知中学的首个分校，也是周边新房的底气所在。

资料显示，爱知中学幸福校区将由本部全面托管，直属同一教育集团，管理层及教师团队由本部派遣，生源纳入本部统招体系，实现与本部的师资，教学进度，教辅材料三统一。

这是已知关于这所新建校的全部资料，目前，仍是工地。

学校颜色

陕地拿下教育用地的同时，远在团结片区的爱知未央校区已率先开工，并直接给出了校名，学校官宣又开工，给隔壁的未央璞悦带来了一波流量。

但随着团结片区高赠送的绿汀芳菲和保亿润园开盘后，热度快速转移，诸多案例说明，如今的名校落地，更多是锦上添花，大家平常心看待就好，高新系，铁一系，交大系，爱知系都是如此。

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（一对一私聊房哥答疑）

本部强有本部强的原因，周边多年稳定的生源，师资，管理理念，分校是分校，管理可以复制，师资可以新招，但生源百里挑一。

爱知本部，1994年成立，作为西安中学的初中部，2005年西安中学高中部北迁凤城五路后，初中部保留原址，更名为爱知初级中学，独立运营，民办性质。

民办时期，爱知的招生包括摇号和面谈， 学费为10000元/学期，2022年后转为公办，划分学区，学区范围北大街以东，顺城北巷以南，东巷以西，东七路-西七路以北。

爱知的生源里，除为了娃买厕所学区房孤注一掷的家长外，更有周边爱知家属院、铁路职工家属院、西北设计院家属院、各类单位机关家属院子女作为优质生源。

学校强的背后，离不开爹强，然后是娃强，当一群这些的娃汇聚在一起，爱知也就成了爱知。

明白了这个基础的经济，社会，教育运行规则后，对名校分校的心态，也能平常一些，锦上添花为主，更多还要关注房子本身以及最关键的房价。

开发底色

目前，据爱知幸福小区最近面世的，是匠作拿地，金地管理代建的长缨赋，目前已有相关产品信息：

开发商汇兴集团为陕北资本，在神木有汇兴矿业，在西安参与开发了九曲松间、云缦玫瑰园的住宅开发，曲江康桥国际学校、嘉德汇医疗也是汇兴的产业。

（汇兴参与项目一览）

目前西安市场，除央企外，陕北系资本是重要参与者，辰宫、泰发祥、德通、文昌、欣多升、包括汇兴都是。

楼市下行，但能源行业火热，积累的资金需要消化出口，在西安买地，卖房投资就成了重要途径，过去陕北系是不少房企的背后资方，如今下场自己开发，住宅，酒店，写字楼一把抓。

共同特点是开发经验有限，但多为自有资金，肯下本，肯增配，肯用料，不减配。

汇兴拿地后，引入金地代建，合作开发，金地应该是绿城之后，在西安代建项目最多的开发商之一，港务区的玖峯禧、玖峯悦、浐灞的清峯上、铂悦学府、西咸的清岚颂都是金地代建的产品。

（金地代建项目介绍）

对长缨赋而言，金地提供成熟的营销，产品，设计方案，汇兴提供资金，土地，特色服务等资源，对代建项目而言，上限往往是由资方老板的情怀和投入决定。

产品特色

产品本身，在约70亩的住宅上，长缨赋共规划17楼，主打高赠送，清一色四代住宅设计，建面约103-139㎡，也同样带了约1200㎡的会所、约1500㎡的架空层，与当下新房配置保持一致。

（小区楼栋排布示意）

小区的亮点为17楼里，11栋为独栋单元，270°全景舱的户型占比很高，且所有楼栋均为2T2户设计，南北都有双露台。

2023年在西安建面约185㎡以上产品才有的全景舱户型，面积被不断下放，去年是143㎡，如今长缨赋做到103㎡，属于豪宅小户型同款代表。

小区最具代表的，也是这个建面约103㎡，实得约136㎡的全景舱户型，基础数据上，南向约11米面宽，装下了套房主卧，南向卫生间和一间次卧，北向分别布置C型露台、客卧、厨房、次卧、客厅统一东向，或细向。

（建面约103㎡户型）

全景舱的好处是各个房间获得了开阔，通透的视野，叠加四代住宅赠送新规，获得比建面大的多的室内面积，改变的是固有的客厅朝南，动静分区，南北通透的生活习惯。

（建面约125㎡户型）

过往豪宅设计此户型，很多是因为东西向有开阔的视野，自然景观，或临湖，临河，临公园，全景舱视野效果拉满。

但到了市区内的普通住宅，尤其是小面积产品，更像是追赶同行，做的复制粘贴，毕竟高楼林立的小区里，不算大的楼间距，做了全景舱以后，等后期交付，各家的隐私是个问题，也只能白天在家拉窗帘了。

但对刚需而言，炫技，抓眼球也同样重要，毕竟是豪宅同款，没见过就更容易为新产品买单，小户型豪宅同款设计，也是现在的新房趋势，不一定好用，但不能没有，大家都在卷，跟着卷就是了。

周边气色

长缨赋所在地，为胡家庙粮油仓库周边改造用地，整体区域城建面貌保持老城东传统，非常具有烟火气，但附近老家属院太多，没有大范围旧城改造的可能性，住在附近的土著会很亲切，外来群体对这里很陌生。

（周边卫星图实景）

小区的北侧为主干道华清东路，东西走向，是环城路连接广运潭大道的主干道，开车出门比较方便，不太拥堵。

华清东路相隔是陇海铁路线，噪音未知，铁路线的组合更多是造成区域南北通行的不便，需在金花立交绕行，或跨过广运潭大道。

小区西侧为金花北路华清西路立交-下穿陇海线隧道，早晚高峰比较拥堵，南侧为新兴骏景园及化工机械厂家属院等，门前为兴工东路，宽约20米，向东一公里为幸福林带。

（东二环华清西路立交）

小区东侧为待供应土地，及在建的爱知中学幸福校区，由于老城区城建情况本身，周边除华清东路外，路网发达但都比较窄。

周边覆盖三号线、八号线三站地铁，距离均在一公里左右，其中石家街站跨过隧道和陇海线，步行距离较长，胡家庙和幸福林带北，有较长的步行距离。

当年东二环地王，融创壹号院业主入住后，遇到的出门通勤优势和困扰，如今在这里也同时存在。

地利不足，但生活，商业配套却相当齐全，以胡家庙为圆心，是城东最早的批发，仓库，市场区，集合了胡家庙蔬菜市场，丹尼尔奥莱国际、万和城购物中心，锦绣商贸城等诸多综合体。

（万和城商业实景）

新兴骏景园、华旗东郡、恒基碧翠锦华等楼下也有大量的临界商业，生活便利度无需多言。

更关键的是，由于周边多年没有土地供应，外加附近住宅整体偏旧偏老，周边置换无房可选，对新房的需求度远超其他区域。

贝斯特、丹尼尔、西京医院、陕建机械、轻工市场、西北茶城等商业，医院，单位又有自住的需求，胡家庙片区就成为周边地缘置换，绕不开的存在。

（长缨赋位置示意）

虽然都是新城区，但相比幸福林带沿线，依靠几大军工厂老职工为主力买房群体的情况，胡家庙周边的商户、医院、单位从业者，消费需求和能力还是更高一筹的。

这也注定了产品要足够新，周边人从未见过，位置要足够近，步行就能上班的，学校要足够高，爱知中学要名副其实，且价格不能太贵，主城区地缘买房，需要性价比。

类似的案例，其实在西安很多，既是主城更新时代，吸引的群体里就是周边三公里的邻居，而非全城看房的群体。

城西土门的华发利君都荟城央、电子城的信达雁熙云著、凤城二路的信达凤熙雲著，能在各自区域热销，都有成功先例。

是你菜吗

卖房卖的是房，更是买卖双方认知的匹配和博弈，地段如何，需要的是周边人认可，产品如何，需要周边人认可，价格如何，需要周边人认可，因为能买这里的，多半都是周边人。

反而，真正为了要上爱知中学来这里买房的，则是少数，爱知对胡家庙而言，锦上添花而已，做不到雪中送炭。

基于这种现状和逻辑，放风价1.5万的金地·长缨赋，是你的菜吗？

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作者：晴明

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