影子调查｜85套法拍房办证难背后：部分购房者先遇烂尾，筹款自救后又遭法拍

一起筹款，通过司法拍卖买下85套商品房，一年多来未能办理房产证……这是湖北黄冈市黄梅县齐女士等21人的遭遇。

齐女士等人追问原因，得到相关部门的答复是，按规定应给他们办理房产证，但部分房屋有人入住，导致无法办理房产证。

钱先生是部分装修入住的房东之一，2017年付了首付买下一套吴楚CC国际的预售商品房。

据钱先生介绍，最早买房的业主一共有124户，2018年楼盘停工，在政府的协调下，124户业主们开始自救，把剩余的房款凑出来，用来建设房屋的水电、电梯、绿化等工程，而政府、开发商承诺会把这124户房屋解封。

然而，钱先生与不少购房业主至今都没能办下房产证。更让业主们难以接受的是，在此次85套法拍房中，有38套是此前124户业主所购，钱先生的房子也在其中。钱先生称，他们都是受害者，目前也在维权中。

11月21日，黄梅县不动产登记中心相关负责人回复澎湃新闻称，吴楚CC国际房产纠纷是“历史问题”。近期，他们和齐女士已经达成共识，齐女士和丈夫名下一共18套房产，先给其中13套办理房产证，另外5套因有人装修入住，暂时无法办理，后面再逐步解决剩余房产的办证问题。

齐女士表示，他们并未同意该方案，也未和政府相关部门协商一致。他们要求统一办理21人拍下的85套房的房产证。若实在无法办理房产证，法院应该退款并赔偿损失。

去年3月，麻城市法院拍卖了吴楚CC国际85套商品房

11月17日，麻城市法院向黄梅县不动产登记中心作出《预罚款通知书》，因黄梅县不动产登记中心在规定期限内未按照协助通知书履行义务，预对黄梅县不动产登记中心处以五万以上一百万以下的罚款。黄梅县不动产登记中心相关负责人回应称，已经安排人跟麻城市法院联系，会解释沟通好此事。

值得注意的是，在这起无法办理房产证纠纷背后，涉事房产项目曾因停工保交楼、拖欠工程款被查封等历史原因，部分商品房或已出现了“一房多主”的局面。

拍下85套商品房却无法办房产证

齐女士和丈夫是湖北黄冈市黄梅县人，在当地从事物业、养殖等方面的生意。2024年年初，他们从亲戚处得知，县城的“吴楚CC国际”一批商品房即将被司法拍卖。

吴楚CC国际位于县城的十字路口，地理位置比较好 受访者 供图

相关司法拍卖页面显示，拍卖的商品房有85套，总建筑面积9416.74平方米，总评估价为38914800元，单套面积80多平方米至120多平方米不等，单套评估价30多万元至50多万元不等。此次司法拍卖由黄冈市麻城市法院执行。

齐女士说，吴楚CC国际位于县城黄梅大道和迎宾大道交叉口附近，而且司法拍卖的价格较为便宜，差不多是当地市场价的六折，觉得拍下这批房子很划算。经过商议，众人决定一起筹款参加此次司法拍卖竞价。

值得注意的是，因无人报名，吴楚CC国际85套房产第一次拍卖流拍了。第二次拍卖时，拍卖价格下调20%。2024年3月，齐女士等21人以委托的方式，以24905472元拍下，折算下来每套30万元左右。

据齐女士介绍，21人中不少人是当地的村民，是在外地打工的，打算买房用来自住，并方便孩子在县城读书。其中，齐女士和丈夫的名下一共有18套，在这18套中，有3套是齐女士的亲戚出钱买的。

但这批房子的房产证一直没法办下来。

齐女士表示，拍下房子后，2024年9月，他们去黄梅县不动产登记中心办理房产证，被告知需“暂缓”，原因是材料不全。同年10月，经麻城市法院配合，相关材料都已经全了，但房产证依旧无法办理。

至今，这85套房子都没有办理下来房产证。为此，他们曾向多部门反映情况，事情依旧没法解决。

房产证为何无法办理？

齐女士称，他们向黄梅县不动产登记中心了解过，该中心相关负责人回复称，按照规定，是要给他们办理房产证的，但由于部分房子被人“侵占”，暂时无法办理。而且，相关县领导也有过指示，先暂缓办理房产证。

房子多数是毛坯状态

齐女士提供的录音显示，黄梅县不动产登记中心相关负责人答复称，该楼盘涉及查封，存在“一房多卖”等情况，相关信访举报也很多。此前，有关县领导交代过，办理房产证一事暂缓，由县里来协调处理。

另一段录音显示，黄梅县有关领导答复称，因部分房屋里面有人住，房产证“现在办不了”，只能后面再办。

齐女士告诉澎湃新闻，2025年9月，黄梅县不动产登记中心通知他们，称现在可以办理房产证了，然而等他们交全材料，缴纳了维修基金后，又被告知无法办理。近期，黄梅县不动产登记中心又称，可以先办一部分房子的房产证，他们未接受该方案。

为了给名下房子办理房产证，今年10月，齐女士交了房屋维修基金 受访者 供图

11月21日，黄梅县不动产登记中心相关负责人回复澎湃新闻称，吴楚CC国际房产纠纷是“历史问题”，开发商、施工方等一直在打官司，相关房产曾被多家法院查封，其中麻城市法院是最早查封的。而且，当初该项目曾停工过，部分业主自行出钱装修，才达到入住标准。目前，部分房屋是有人装修居住的。

该负责人表示，此事比较复杂，两边都是群众，都是“血汗钱”。当初麻城市法院进行司法拍卖时，并未调查清楚实际情况。近期，他们和齐女士一方已经达成共识，先给其名下的13套办理房产证，另外5套因有人装修入住，暂时无法办理。等处理好齐女士及其丈夫名下的房产后，再逐步解决另外的房子的房产登记问题。

对此，齐女士回应称，他们并未同意该方案，也未和政府相关部门协商一致。当初买下这批房子时，他们是牵头人之一，只解决他们房子的办证问题，他们也无法向其他人交代。而且，剩下的房子什么时候能办房产证，没有答复，他们担心此事会一直拖下去。

齐女士强调，他们要求统一办理这85套的房产证。至于后续的矛盾、纠纷等，等房产证办好后，再一步步去想法协商解决。若实在无法办理房产证，法院应该退款并赔偿损失。

因在规定期限内未按照协助通知书履行义务，麻城市法院预对黄梅县不动产登记中心罚款 受访者 供图

11月17日，麻城市法院向黄梅县不动产登记中心作出《预罚款通知书》，称麻城市法院于2024年4月向黄梅县不动产登记中心送达了房产解封及协助过户的《协助执行通知书》，黄梅县不动产登记中心在规定期限内未按照协助通知书履行义务，预对黄梅县不动产登记中心处以五万以上一百万以下的罚款。

对此，黄梅县不动产登记中心相关负责人回应称，有收到这份《预罚款通知书》，已经安排人跟麻城市法院联系，会解释沟通好此事。

法拍房背后的官司

房产证迟迟无法办理，和涉事房产背后复杂的经济纠纷有关。

“吴楚CC国际”2015年由湖北吴楚置业有限公司（以下简称“吴楚置业公司”）投资开发建设，最早施工方为长青建设集团有限公司（以下简称“长青建设公司”）。

2017年年初，因拖欠工程款等原因，长青建设公司在黄冈中院起诉了吴楚置业公司，并申请财产保全，法院查封了吴楚置业公司在吴楚CC国际项目上的全部房产。

2017年12月，黄冈中院对此案作出一审判决，吴楚置业公司向长青建设公司支付工程款7600多万元及其利息，长青建设公司对其建设的吴楚CC国际106套房屋享有建设工程优先受偿权。吴楚置业公司不服，提起上诉，湖北省高院将此案件发回重审。2019年，此案重审时，黄冈中院再次作出判决，认定吴楚置业公司需支付的工程款金额为7200多万元。随后，长青建设公司、吴楚置业公司均提出上诉。

2021年6月，湖北省高院对此案作出二审判决，撤销了黄冈中院于2019年作出判决，认为吴楚置业公司应支付长青建设公司工程款7233万元及利息等，并对其承建的吴楚CC国际106套商品房、254套商铺享有建设工程款优先受偿权。

吴楚置业公司秦姓负责人回复澎湃新闻称，他们不服该案判决，一直在申诉中。

此外，因一笔7000万的借款纠纷，长青建设公司也起诉了吴楚置业公司。2018年，黄冈中院作出一审判决，认定吴楚置业公司需返还长青建设公司7000万元及其利息。吴楚置业公司上诉，湖北省高院二审维持了原判。

据长青建设公司相关负责人介绍，因吴楚置业公司未能偿还债务，他们向法院申请对吴楚CC国际的相关房产进行拍卖。之后，黄冈中院指令麻城市法院执行拍卖，麻城市法院委托评估公司实地调查发现，在吴楚CC国际106套住宅中，部分房屋已经有人装修入住或大门上锁无法打开，遂将其中的85套进行司法拍卖。

是否存在“一房多卖”？

澎湃新闻获取的资料显示，吴楚CC国际总建筑面积5.8万平方米，地上三层为商业，商品房共有240套。据多位业主介绍，2017年年初，在楼盘未完工前，吴楚CC国际开始宣传销售，短时间就卖出了124套房子。

长青建设公司相关负责人表示，因其公司申请财产保全，2017年3月，黄冈中院就对吴楚CC国际的全部房产进行查封。

不少业主指出，吴楚置业公司存在“一房多卖”的行为。

对此，吴楚置业公司秦姓负责人回应称，吴楚CC国际有200多套房子以及2万多平方米的商铺，总价值5亿多元，此前房屋已经销售了一部分，业主付了首付。之后，在项目并未完工时，长青建设公司停工，起诉吴楚置业公司，法院把整个楼盘都查封了，导致项目有烂尾的危险。2018年，为了保交楼，在当地政府的积极协调下，业主开始自救。当时，还有水电、电梯、防水、地下车库等工程未完工，大约需要4000万元的工程款，吴楚置业公司资金短缺，便用房屋对工程款进行担保。最后，100多户都交楼了，4000万元的工程款也用房子抵账了。

秦姓负责人称，整体房地产行情不好，他们的企业经营也很困难，但不存在“一房二卖”“一房多卖”的情况，外界很多人不了解具体情况，对此事存在一定的误解。

有接近吴楚CC国际项目的知情人士向澎湃新闻透露，当时保交楼时，业主交了剩余的购房款，共计3000万多元，是用于工程建设的，但吴楚置业公司把这笔钱挪用，最后拿房子来抵账，这导致了矛盾升级。

对此，吴楚置业公司秦姓负责人回应称，在保交楼时，只收到1700多万元购房款，全部用于工程建设了，公司的财务账目非常清楚。

部分购房者：先遇“烂尾”，又被法拍

近年来，不少从开发商处买房的吴楚CC国际业主们，因一直无法办理房产证，在长期维权中。

2017年年初，李先生购买了吴楚CC国际一套120多平方米的房子，当时售价每平方米3700元，他首付了十多万元。李先生说，到了2018年，楼盘没有建好却停工了，于是在政府的协调下，业主开始自救，把剩余的房款凑出来，用来建设房屋的水电、电梯、绿化等工程，“然而这笔钱被开发商卷走了”。

2020年，经过装修，李先生一家住进了吴楚CC国际。李先生表示，刚开始，业主们并不知道房屋被查封，直到法院来贴封条。后来得知，房屋被查封，原因是开发商和施工方之间的矛盾。因房屋被查封，他们一直无法办理房产证，大家长期信访反映情况，但得到的答复每次都是“在协调”，问题一直没有解决。

李先生称，最早买房的业主一共有124户，此外还有不少工抵房，目前部分业主已经办理了房产证，他也不知道为什么有些能办房产证而有些又无法办理。他认为问题出在开发商，管理混乱，有“一房多卖”的行为。如今，业主们“叫苦连天”，有些业主也不敢去装修入住。

钱先生也是维权的业主之一，他于2017年年初付首付，购买了一套总价40万元左右的房子。钱先生说，本来，房子应于2017年年底交付，但房子“烂尾”了，水电、绿化、广场等都没有做好，于是业主们只能自救。

2021年前后，经过装修后，钱先生住进了新房，但仍然不省心。他发现房子被法院查封了，最夸张的是有一户被4家法院查封。

值得注意的是，一份于2018年9月签订的《承诺书》显示，因开发商和施工方的纠纷，导致124户购房者无法入住。为化解矛盾，在当地政府的协调下，吴楚置业公司和长青建设公司各自承诺将解决这124户房屋的查封事宜。吴楚置业公司还明确表示，124户房产被查封是其公司造成，承诺于2018年11月1日前化解查封。

长青建设公司相关负责人表示，当时，业主积极“自救”，筹集剩余的购房款，推动楼房继续建设完工。然而，这笔钱没有进入政府监管的账户，而是进入吴楚置业公司的账户，后来钱被挪用了，因此上述协议没有生效，124户房屋也没有解封。

因吴楚置业公司未偿还长青建设公司的工程款等债务，麻城市法院启动对吴楚CC国际相关房产的拍卖程序，85套房屋将被拍卖。得知情况，最早的购房者进行了维权。

2023年3月，黄梅县信访工作联席会议办公室作出的《涉房信访矛盾处置工作提醒函》显示，针对该问题，2023年2月，黄梅县召开会议，成立吴楚CC国际楼盘信访问题处置工作专班，要求县住建局、县法院、县司法局等专班成员单位深入调查核实相关情况，认真分析研判矛盾化解方案，坚决按照依法依规、稳妥处置的原则化解该起涉房矛盾纠纷。

根据会议安排，黄梅县司法局指派法律援助律师为其中38户业主提供法律咨询服务、协助吴楚CC国际楼盘业主起草法律文书、向麻城市人民法院提出执行异议等相关工作，积极引导业主依法理性维权。

李先生告诉澎湃新闻，早在2022年，他就起诉了长青建设公司，认为其是业主，房屋归其所有，对上述执行提出异议，被黄冈中院驳回。黄冈中院于作出的判决书显示，法院认为，在法院查封房屋时，李先生并未支付全部购房款；根据《吴楚CC国际项目协调会议纪要》，约定124户后续购房款（全款、首付款、按揭款）全部进入监管账户，用于该项目后续配套工程的工程款交付，然而吴楚置业公司、李先生并未将上述购房款汇入监管账户。长青建设公司未申请解除对案涉房屋的查封或停止执行，法院强制处置查封财产符合法律规定。

钱先生向澎湃新闻表示，在此次拍卖的85套中，其中有38套是此前124户购房者的房子，他家的房子也在其中。至于这38套房屋为何被列入其中，大家也不清楚原因。

钱先生说，大家自2017年购买吴楚CC国际的房子后，就一直在维权，已经身心俱疲。前期是因为楼盘“烂尾”，需要业主自救，保交楼，后面就是房屋一直没有解封，无法办理房产证，如今部分房屋还被司法拍卖了，不少人面临“保房大战”。

“大家（指业主）都被害惨了。”钱先生认为，开发商和承建方等之间的矛盾、纠纷，和购房者无关，不应该由业主来承担。

纠纷如何化解？

据黄梅广播电视台此前报道，2020年7月12日，香港铜锣湾集团与吴楚置业公司举行战略合作签约仪式，铜锣湾集团将入驻吴楚CC国际。澎湃新闻采访了解到，该项目是黄梅县的招商项目，为了吸引铜锣湾集团入住，后面吴楚CC国际楼下的商业部分迎来了装修。

吴楚CC国际的物业公司为黄梅县宏楚物业服务有限公司（以下简称“宏楚物业公司”），该公司负责人向澎湃新闻表示，当时，吴楚置业公司委托宏楚物业公司找人对楼下商业部分装修，花费了将近3000万元，最后项目未完工、停滞，吴楚置业公司也未支付工程款，又用房子抵工程款。

对此，吴楚置业公司秦姓负责人回应称，该项目不是烂尾，而是“停了下来”，原因是长青建设公司要求现金支付工程款，其没有资金支付，导致吴楚CC国际项目一直处于查封状态。目前，此事还在协调中，他希望各方能坐下来，协商达成一致。

据宏楚物业公司负责人、吴楚置业公司秦姓负责人等人介绍，目前，吴楚CC国际有部分住宅已经办理房产证。

回顾吴楚CC国际房产项目背后的纠纷，首先购房者是受害者，目前房屋的主人至少有三类，如从开发商处购房的业主，通过司法拍卖获得房子的齐女士等21人，以及因抵工程款获得房子的房主，这导致部分房屋或已存在“一房多主”，引发后续办房产证艰难的问题。不仅此前的购房业主难以办理房产证，后续通过司法拍卖获得房子的齐女士等21人也难以办理房产证，目前他们都在维权中。

其次，吴楚置业公司、长青建设公司、宏楚物业公司均称自己是受害者，因深陷吴楚CC国际项目，公司经营出现困难，而且由于过去长时间的矛盾，彼此已经缺乏足够的信任，很难协商达成一致。

长青建设公司负责人表示，因吴楚置业公司仍拖欠他们工程款，相关已查封房屋存在“一房多主”、无法办理房产证等情况，这会影响后续司法拍卖、偿还债务，他们也在维权中。宏楚物业公司负责人认为，若能盘活商业项目，利用这里面的租金，是可以逐步解决资金缺口问题的。吴楚置业公司秦姓负责人表示，项目暂时无法推进，原因在于无法获得解封，希望能在政府的协调下，各方能够友好协商，把项目盘活。