告别“单核”！珠金琶之外，广州正诞生4个“新心脏”

2025年，“多中心发展”再度出现在高层文件中。

最近，《广州市国土空间近期实施规划（2026—2030年）》出炉，对中心城区、东部、南沙都提出了新的建设任务：

提升中心城区核心功能和服务品质; 推动东部中心加速形成现代产业体系核心聚集地; 提高南沙新区综合承载能力和发展能级...

｜来源：广州市人民政府

篇幅不长的《规划》中，提到“中心”的次数，达到6次。

它传递出一个明确信号：广州将在未来五年，从“一个中心”的单一格局，演进为“多个中心”的新形态。

壹

过去几年，广州的产业空间布局已悄然发生结构性变化。

这一变化，在两类关键指标上表现得尤为明显：独角兽企业的分布、甲级写字楼的落点。

比如今年的全球独角兽榜中，广州以24家独角兽企业数量，排在全国第四、全球第11位。

从空间分布来看，这些企业已不再高度集中于传统中心区域，而是广泛分布在珠金琶、长隆万博、白云新城、科学城等新兴产业集聚区。

｜广州楼市发布 制

其中，科学城的独角兽企业最为集中，包括多益网络、立景创新、云舟生物、如祺出行。

与此同时，甲级、超甲级写字楼的布局也印证了这一趋势。

过去，广州的高端写字楼主要集中在越秀、天河北与珠江新城等传统商务区；而如今，这一格局已被打破。

近年来，广州新投用及在建的甲级、超甲级写字楼中，有超过七成位于金融城、琶洲、白鹅潭、长隆万博、白云新城、科学城等区域。

｜广州楼市发布 制

当然，这些新兴中心并非简单的空间扩展，而是形成了各有侧重、功能互补的产业生态：

• 珠金琶聚焦金融商贸、数字经济；

• 长隆万博主打跨境电商、时尚产业；

• 白鹅潭主打文旅、现代商贸等；

• 白云新城聚焦航天商贸、美妆经济；

• 科学城聚焦半导体、科创等领域。

｜广州楼市发布 制

这种从“单极集中”到“多极崛起”的变迁，标志着广州正加速迈向一个功能多元、动力分散的现代化大都市新格局。

贰

从楼市角度看，这些中心的崛起，在一定程度上重构了价值版图。

在多个“龙头”齐头并进的背景下，这些片区如何凭借自身优势，成为楼市价值标杆？

珠金琶：贡献16%GDP的“经济心脏”

在广州的CBD格局中，“珠金琶”充当了经济发展的动力之心。

珠金琶仅用全市约0.4%的土地面积，创造了全市约16%的GDP总量。

它不仅驱动经济，更引领广州建设国际消费中心的步伐。广州规划的五大世界级商圈中，珠金琶就占了三个，虹吸来自全广州、乃至全国的消费力。

｜琶洲航拍夜景

｜广州楼市发布 摄

当精英人才、庞大资金与旺盛消费力汇聚于此，让珠金琶成为难以撼动的价值高地。

这一价值，在楼市中体现得尤为淋漓尽致：

今年以来，顶尖购买力持续涌入，豪宅价格屡次刷新广州天花板。

以11月初开盘的保利玥玺湾为例，其最高单价达到30万/平，一口气揽金106亿，成为今年全国首个首开破百亿的顶豪。

｜保利玥玺湾江景视野实拍

保利天曜、保利天奕作为今年入市的千万级一手盘，仅用了不到半年时间就冲上了全市新盘成交金额的TOP2。（来源：中指院）

还有3000万起步的华樾、琶洲南TOD，近期更是被爆出接连迎来大单成交，为年底的楼市冲了一波热度。

这些新盘创造的业绩，一次次印证了广州作为顶流城市的实力。

长隆万博：跻身全国CBD竞争力20强

今年，长隆万博跻身“中国商务区总部经济竞争力20强”第15位，区域内市场主体突破3万家，“四上”企业超600家。

同时，2025年的长隆万博主打两个字：兑现。

区域内超过10个重点项目落成，包括K11 select、敏捷广场及万博汇智三路西延段开通...

｜番禺万博航拍图

| 广州楼市发布 摄

长隆万博CBD的一手盘也各显神通，将板块内的配套拧成一股绳，共同提升区域能级：

长隆万博悦府引入万象商业与东风东+广雅教育资源；越秀·万博和臻坐享大城配套；

耀胜尊府无缝衔接K11与双地铁TOD；敏捷·万博金湖壹号则占据一线湖景资源；越秀瑞麓府主打低密生态属性...无论偏好教育、商业、交通或生态，这里都能满足。

长隆万博的励志之处在于：它并未简单复制珠江新城，而是成功走出了自己的独特道路。

白鹅潭：三大超级商业相继落地

从“世界重回白鹅潭”的构想，到如今各项配套的稳步落地，白鹅潭的面貌正在快速更新。

尤其在商业上，白鹅潭更是硬气：

今年年底，聚龙湾太古里首开区即将亮相；荔湾首家山姆会员店官宣12月21日开业；白鹅潭万象城预计2026年亮相，今年已顺利封顶…

｜白鹅潭航拍

| 广州楼市发布 摄

如果说有的CBD是自己赚钱，那白鹅潭，天生就是“赚别人的钱”。

但比兑现速度更值得关注的，是白鹅潭传递出的信心。它一次次出圈，一次次让广州人重新认识它的价值。

楼市就是最好的镜子——这里既有稀缺的一线江景大平层，也有学铁商俱全的刚需盘。

比如占据白鹅潭核心位置的保利翡丽甲第，开盘大户型秒光，迅速登顶全市成交金额头部。

｜三江交汇景观航拍

| 广州楼市发布 摄

不止它一个，广州滨江天地、保利珠江天悦、保利瑧誉等，今年的销售额也迈上新台阶。

还有新世界·天馥，甚至出现单周成交过亿、外地买家直接转账的火爆场面；保利珠江印象悄咪咪卖到接近清盘了...接下来，国贸石围塘项目即将入场接棒。

与其说撑起白鹅潭楼市的，是某个盘的胜利，不如说白鹅潭正在成为广州楼市的“定心丸”。

白云新城：白云经济的“半壁江山”

作为白云经济的核心引擎，白云新城贡献了多栋百亿级、十亿级产值的写字楼，堪称GDP的“半壁江山”。

能有这样的底气，离不开扎实的企业根基：

从粤海集团、南航总部这样的“国家队”，到一批扎根本土的民企总部，它们共同搭起了一个产业生态圈。

｜白云新城航拍图

｜广州楼市发布 摄

今年，面对空间瓶颈，白云新城选择主动破局：

三元里、棠涌、萧岗等旧改项目稳步推进，一条贯穿“白云山—白云新城—白云站—珠江西航道”的城市轴线正逐渐打通。

在土地供应上，白云新城始终保持克制。目前，区域内主力新盘仅粤海云港城，稳居广州800万级高端住宅第一阵营。

而泛白云新城板块的嘉悦云启等项目，今年也凭借出色的产品力赢得市场。

接下来即将亮相的绿城齐富路项目，或将依托新规优势，成为入驻白云新城的优质选择。

科学城：广州工业“第一引擎”

如果说广州的顶级CBD在珠江新城，那么广州最牛的街道，则藏在科学城。

在今年发布的“2025活力街道全国500强”中，科学城联和街道高居全国第六，是广州唯一冲进前十的街道。

这片仅占广州面积0.07%的土地，却贡献了全市约8.3%的工业产值。

2024年，联和街道规上工业总产值达1970亿元，连续七年稳坐黄埔头把交椅。今年上半年表现依旧强劲，314家规上企业实现总产值848亿元，工业投资同比增长超40%。

｜科学城航拍图

｜广州楼市发布 摄

这里不仅是黄埔的“工业一哥”，更是广州的产业高地：聚集了23家世界500强企业、29家上市企业（占全区1/3），以及1385家高新技术企业。

产业强劲，也吸引着人才涌入。联和街道大专以上学历人口占比超过37%，青年人口占比高达93%，活力堪比天河。

然而，在产业与人口双旺的背景下，科学城的新房供应十分稀缺。

目前，科学城新盘主打大壮名城、黄埔中央城、星河臻华府等。今年“露脸”的AG0423015地块，或将为科学城带来宝贵的新增供应，值得期待。

｜科学城航拍图

｜广州楼市发布 摄

纵观广州各大中心的崛起，我们看到的不只是地理空间的裂变，更是一种前瞻性布局。每个中心都以独特的产业和定位，承担起赋能区域、驱动全局的使命。

这盘大棋之下，广州的未来，是成为一个更有韧性、更具活力的有机生命体。

以上，是我们将推出“2025广州群星闪耀时”系列策划稿件第二篇。大家也可以回顾一下，我们过往的热门内容：

本系列将透过不同视角带大家看清市场的新变革，后续我们会推出第三篇解读。

接下来一起来看看，珠江4大黄金10公里，是如何迭代升级的~