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阿雅实探江湾鸿玺：1500万级中环豪装大平层，32席错过再无

“阿雅，你说现在上海的改善房怎么这么难选？预算1500万，想在中环买套200㎡左右的四房，要么户型奇葩得像办公楼，要么精装糙得像出租屋，好不容易看上一套，还得等两年社保！”周三下午，我的老客户陈总把车停在售楼处门口，一见面就大吐苦水，副驾上放着他刚打印的五份楼盘资料，边角都被翻得起了卷。

陈总是做医疗器械生意的，在杨浦大创智有自己的公司，家里两个孩子，大的上初中，小的刚上幼儿园，还有父母帮忙带娃，现在住的140㎡三房早就不够用了。“我现在最大的愿望，就是一家五口住得舒服，通勤别太折腾，房子还得有面儿，客户来家里谈事不丢人”，陈总揉了揉眉心，语气里满是疲惫。我笑着拉开车门：“陈总，你今天算是来对地方了！江湾鸿玺刚推的200㎡豪装大4房，四轨交汇，五角场商圈就在旁边，3.15米层高，汉斯格雅、唯宝的精装，总价才1500万级，全上海中环沿线，这种配置只此32席，我带你看完绝对不用再跑别的盘！”

挂了陈总的车钥匙，我望着远处中环的车流，不禁想起做置业顾问这十年的感触：在上海做改善置业，最磨人的不是没预算，而是“千万预算”遇上“挑剔需求”。企业主怕“没面儿”，高管家庭愁“不省心”，多孩家庭盼“空间够”，长辈同住忧“不舒适”，资产配置者求“抗跌性”。直到江湾鸿玺亮相，我才敢拍着胸脯说：“这盘能让你所有需求都落地”。

它在北中环核心，宝山、虹口、杨浦三区交界的黄金位置，3号线江湾镇站步行800米，18号线抚顺路站步行10分钟，未来还会通19号线、20号线，四轨交汇去哪都方便；3公里范围内就是五角场商圈和大创智科创区，抖音、哔哩哔哩这些头部企业都在周边，陈总去公司开车15分钟就到；更绝的是，中环沿线新房普遍10万+/㎡，这里才7.6万/㎡，200㎡四房1500万级就能拿下，而且是豪装交付，比同区域毛坯房还划算，现在买就是“捡漏”。

周四上午十点，陈总带着妻子和父母准时到了售楼处。刚下车，陈总爱人就被项目的外立面吸引了：“这真的是中环7字头的盘？看着比我闺蜜买的2000万的豪宅还高级。”“必须的！”我笑着解释，“江湾鸿玺是央企开发的高端项目，外立面用的是干挂石材+金属线条，耐脏又抗老化，下雨后冲一冲跟新的一样，住二十年都不显旧。你看这个入户大堂，挑高8米，大理石铺到顶，还有专属礼宾台，客户来家里谈事，一进小区就有面儿。”

走进售楼处，刚好碰到我上周接待的李姐夫妇，他们是做互联网投资的，在五角场有自己的工作室。“阿雅，我们今天来签合同！”李姐老远就挥手，手里拿着刚买的星巴克，“昨天跟老公算清楚了，买200㎡四房，首付600万，月供才5万出头，比我们之前看的五角场160㎡三房还划算，以后客户来家里谈事，比在写字楼里舒服多了。”

陈总立刻凑过去取经：“李姐，你们为啥选这里啊？我看中环周边的改善盘也不少。”“性价比高啊！”李姐拍了拍他的肩膀，“我之前看的杨浦滨江盘，180㎡三房就要1800万，这里200㎡四房才1500万级，单价差了2万多，而且是豪装交付，省了我们至少200万的装修费。央企开发的，品质靠谱，我做投资最看重资产抗跌性，这里四轨交汇，还有科创产业加持，绝对稳。”

李姐的丈夫接过话，打开手机给陈总看装修照片：“你看这装修标准，汉斯格雅的花洒、唯宝的马桶、博世的厨电，都是国际一线品牌，比我朋友买的2500万的房子还良心。我们工作室的客户经常来，这品质接待客户特别有面子。”

趁着他们聊天，我给陈总父母递了杯热茶，又把孩子的玩具车放到休息区：“咱们先去看200㎡样板间，这是咱们的楼王户型，全小区就32套，上个月刚开放就定了8套，全是像你们这样的改善家庭。”刚走到样板间门口，陈总就被两梯两户的设计吸引了：“这个电梯配置不错，不用跟别人挤，私密性也好。”

“必须的！”我笑着刷开电梯，“咱们是两梯两户设计，专属电梯入户，门口还有6㎡的独立玄关，放个鞋柜和换鞋凳，空间都够用。电梯里有空调和香氛系统，夏天不热，冬天不冷，细节特别贴心。”

推开样板间的门，陈总爱人“哇”地一声叫了出来。南向三开间的布局，客厅、两个卧室都朝南，阳光从落地窗洒进来，把客厅的地毯都镀上了一层金光。“这个客厅也太敞亮了吧！”她快步走到客厅中央比划，“放个超大沙发，再摆个孩子的钢琴，空间都绰绰有余，以后朋友来家里聚会也不挤。”

“这还不算啥，”我拉着他们走到客厅中央，“咱们这个LDKB一体化空间有50㎡，客厅、餐厅、厨房、阳台连在一起，特别通透。面宽7.2米，进深6.8米，放个10人餐桌都没问题，逢年过节一家人吃饭特别热闹。3.15米的墅级层高，比同区域的房子高了20公分，一点都不压抑，就算装吊灯也不觉得矮。”陈总踮起脚摸了摸吊顶：“这个层高确实舒服，我现在住的房子才2.8米，装了中央空调特别压抑。”

走到阳台，陈总父母眼睛一亮：“这个阳台够大啊，以后我可以在这里种种花、养养鸟。”“这个阳台进深2.2米，面宽7.2米，比同户型多3个㎡，放个折叠晾衣架、休闲茶桌，再摆个花架，空间都够用。而且阳台是半赠送的，不算产权面积，相当于白得15个㎡，换算成房价就是114万，太划算了。”我补充道，“阳台外面就是小区的中央园林，有假山、喷泉和步道，环境特别好，早上起来散散步特别舒服。”

走到主卧，陈总爱人立刻被独立衣帽间吸引了：“这个衣帽间太爱了！我现在的衣服都堆在衣柜里，找起来特别费劲。”“这个衣帽间有8㎡，做了顶天立地的柜子，能放200多件衣服和50多双鞋，还有专门的首饰区和包包区，”我打开衣帽间的灯，“你看这里做了分层收纳架，长裙子、短外套都能分类放，特别方便。主卧是套房设计，带独立卫生间和书房，你们住特别舒服，晚上加班也不影响家人休息。”

“这个卫生间也太豪华了吧！”陈总爱人摸了摸汉斯格雅的花洒，“我闺蜜家就是这个牌子，一个花洒就要一万多。”“咱们卫生间用的全是国际一线品牌，”我解释道，“汉斯格雅的恒温花洒，水温特别稳定，不会忽冷忽热；唯宝的智能马桶，有加热和冲洗功能，冬天用着特别舒服；台盆是大理石的，防油防刮，容易打理。而且卫生间做了干湿分离，还有窗户，通风采光都好，不容易滋生细菌。”

“那两个孩子的房间够不够用啊？”陈总突然问，语气里带着顾虑，“大的上初中，需要独立的学习空间，小的刚上幼儿园，玩具特别多。”我立刻打开南向次卧的门：“你看这个房间，面宽3.5米，放个1.5米的床，再摆个书桌和衣柜，完全够用。大孩子住在这里，阳光好，学习累了还能看看外面的风景。旁边的北向次卧也有12㎡，放个上下床和玩具柜，小的住刚好，两个房间离得近，孩子互相有个照应。”

走到父母房，陈总父亲摸了摸墙面：“这个房间挺安静的，晚上睡觉不会被打扰。”“叔叔，这个房间在北向，远离电梯和马路，特别安静，”我指着窗户说，“窗户用的是三层中空玻璃，隔音效果特别好，就算外面下雨也听不到声音。房间面宽3.2米，放个1.8米的床，再摆个按摩椅和衣柜，空间都不挤。门口就是公共卫生间，你们起夜也方便。”

走到厨房，陈总眼睛一亮：“这个U型布局太实用了！我爱人爱做饭，之前看的楼盘厨房都跟过道似的，转身都费劲。”“咱们这个厨房面宽4.2米，U型布局比一字型多40%操作空间，”我打开橱柜门，“你看这里做了分层收纳架，油盐酱醋、锅碗瓢盆都能分类放，旁边放了双开门冰箱和博世的洗碗机、蒸烤箱，以后家里人多也够用。台面是石英石的，防油防刮，就算把热锅放上去也不怕。最贴心的是，我们做了台下盆设计，清洗锅碗特别方便，还不容易积水。”

“对了，你们最关心的通勤和配套问题，我还没跟你们细说呢。”我拿出手机打开导航，“3号线江湾镇站就在小区旁边，2站到虹口足球场，换乘8号线30分钟到人民广场，3站到宝山路，换乘4号线40分钟到陆家嘴，不管你以后去市区哪里谈生意都方便。要是开车的话，旁边就是中环高架，直接上南北高架，20分钟到五角场商圈，30分钟到虹桥商务区，以后带孩子出去玩也方便。”

陈总突然一拍大腿：“我怎么忘了！大创智科创区就在旁边，我公司的很多客户都在那里，以后约客户谈事，开车10分钟就到，比之前住的地方近了30分钟。”他爱人笑着说：“以后我带孩子去五角场逛街，坐3号线3站就到，合生汇、百联又一城什么都有，再也不用麻烦你请假陪我们了。”

正说着，我的手机响了，是王总打来的，他是做新媒体的，公司就在哔哩哔哩旁边。“阿雅，我到小区门口了，你能来接我一下吗？我带着我太太一起来的，她对装修特别挑剔。”“没问题，我马上到！”挂了电话，我跟陈总夫妇说：“你们先在样板间逛逛，我去接个客户，他是冲着咱们的精装标准来的，比我都懂行。”

刚走到售楼处门口，就看见王总牵着他太太的手。“阿雅，你可算来了，”王总快步走过来，“我们刚从公司过来，开车5分钟就到，比我之前住的地方近多了。”我笑着说：“咱们小区离大创智科创区特别近，抖音、哔哩哔哩都在周边，以后你上班太方便了。”

回到样板间，陈总正和李姐聊得火热。王总一进门就被客厅的装修吸引了：“这个装修标准我在网上看过，是博世的全屋净水系统，对吧？”“王总，你真懂行！”我笑着说，“咱们不仅用了博世的全屋净水，还有大金的中央空调、威能的地暖，都是国际一线品牌。墙面用的是进口艺术漆，摸起来特别有质感，比壁纸耐用多了。”

王总的太太走到书房，打开书柜看了看：“这个书房的设计不错，我平时爱看书，需要一个安静的空间。”“这个书房有15㎡，面宽3.8米，放个超大书桌和书柜，空间都够用，”我补充道，“书柜是定制的，能放500多本书，还有专门的展示区，你收藏的手办和艺术品都能放进去。窗户朝东，早上阳光特别好，你在这里看书特别舒服。”

聊到科创产业，王总说：“我们公司是做短视频的，很多合作伙伴都在大创智科创区，从这里开车5分钟就到，太方便了。而且周边有很多高校，人才资源特别丰富，以后招人也容易。”我点头道：“是啊，大创智科创区有抖音、哔哩哔哩这些头部企业，带动了整个区域的发展，未来这里的房产价值肯定会涨，现在入手绝对是抄底的好时机。”

“那周边的教育和医疗配套怎么样？我们打算要孩子了。”王总的太太问道。“太完善了！”我打开手机地图给他们看，“咱们项目3公里范围内有江湾中心小学、复旦附中等优质学校，从幼儿园到高中都不用愁；医疗方面，有上海长海医院、新华医院，都是三甲医院，开车15分钟就到，以后有孩子了特别方便。”

李姐接过话：“我孩子就在江湾中心小学上学，师资特别好，老师都很负责，从这里步行15分钟就到，不用过马路，特别安全。平时买菜我都去江湾菜市场，步行10分钟就到，新鲜又便宜，比超市划算多了。”

“说到物业，我必须给你们好好说说，”我拉着大家走到物业服务中心，“咱们是万物梁行的物业，国家一级资质，24小时安保，小区里有360度监控，晚上回家特别安全。物业还提供‘管家式服务’，帮你代收快递、预约维修、组织社区活动，就算你出差了，家里的事也能帮你搞定。”

王总的太太笑着说：“我闺蜜住的小区，物业特别差，反映问题半个月都没人管，对比下来这里也太好了。”“咱们物业是出