摩根士丹利-中国房地产调查：一线城市情绪进一步走低

我们最近对超过2000名居民进行的调查显示，一线城市房价前景较为疲弱，业主的出售计划仍然紧迫，购房计划仍然疲软。买家信心较弱以及去年的高基数可能会在未来几个月继续导致销售降幅扩大。

房价前景进一步恶化：受访者对住房价格的预期在十月份明显恶化。42%的受访者预计未来12个月住房价格将下跌（7月份为33%），显示潜在购房者对价格前景明显减弱。特别是一线城市自二季度以来持续疲软，信心在10月份大幅下降，有67%的人预计住房价格将下跌（7月份为50%，4月份为39%），二线城市则为45%（7月为23%），低线城市为30%（7月为34%）。

图表2：整体房价前景疲弱，一线城市的信心下降更为明显

分析：首先从总体上看，这三个月来居民的房地产信心下滑幅度之大应该是本轮周期里最严重的一次了。预计未来一年内房价下跌的受访者比例相比7月份净增9%而达到了42%，虽然从绝对水平上看42%并不属于近一年内的高位，但9%的净增幅说明恶化速度比较快，预计四季度如果没有强力措施出台的话，明年房地产市场可能又要回到去年9月之前的恐慌状态。

从城市分级的情况上看，一线城市预期房价下跌的受访者占比为67%，相较7月份净增了17%；二线城市45%，相比7月份净增了22%，可以说恶化速度大超预期。同时可以看出房地产总体情绪恶化里面高线城市贡献了大头，而低线城市基本保持了平稳。

然而需要知道的是，房地产市场的趋势向来都是由高线城市带动低线城市，在高线城市快速恶化的情况下未来低线城市是不可能幸免的，这只是一个时间问题。说实话我觉得四季度储备工具箱里有什么底牌是时候亮出来了，未来即使房地产不再是拉动经济的引擎，但至少也不能成为经济的拖累项，况且房地产不起来消费也很难起来。

出售房屋计划仍然紧迫：在潜在的房屋卖家中急于出售房屋的房主比例仍然很高，计划在未来六个月内出售房屋的受访者略有减少（41%，而7月为44%，4月为47%），其中已有12%的人将房产挂牌出售（7月为8%）。

然而大多数卖家愿意亏本出售（52%，而7月为56%，4月为43%），具体而言，48%的房主表示售价应与购入价格相近或更高（7月为44%，4月为57%），分别有38%和11%的人表示，他们可以接受相比购入价格最多10%和20%的折扣（7月分别为42%和12%），还有3%的人希望无论售价如何尽快出售房屋（7月为2%），坚持以高于购入价出售的卖家更少（17%，而7月为18%，4月为21%），这与二手市场中挂牌量增加且挂牌价格降低的趋势一致。

图表4：52%的拥有房屋销售计划的房主愿意承担损失

分析：受访者中计划未来半年内出售房屋的比例为41%，相比7月份减少了3%，但已经挂牌的人占比相比7月份净增了4%。这说明计划出售房子的房东比例下降是暂时的，他们有可能是这三个月跌懵了，也可能是想博一下四季度有没有什么大政策出来。而急着卖的就管不了这么多，眼看着跌幅加大就赶紧挂牌先挂出去再说。

愿意亏本出售的卖家比例为52%，相比7月份净减少4%，估计是现在市场对于四季度的房地产支持政策预期比较强烈的关系。具体从结构上看，房东内部的心态出现了分化，不想亏本卖的房东数量和愿意接受折扣的房东数量有所下降，这也为未来三个月的二手房价提供了一定的支撑，但同时打算割肉出局的房东数量也从7月的2%上升到现在的3%。简单说，坚持不下去的人变多了，他们选择认赔出局，同时决定搏一下四季度政策的人也变多了。所以四季度是否出强力政策可能直接决定明年上半年的房价走势，因为四季度情况很差已经是明牌，如果四季度还不出政策的话明年上半年出政策的概率可能也不大了。

购房计划依然疲软：未来考虑购买房产的受访者减少（48%，而7月为51%，为自我们在2023年第三季度开始调查以来的最低水平）。仅有15%的受访者表示“极有可能”购买（而7月为16%），仅有2%受访者预计将在未来12个月内购房，5%受访者计划在未来两到三年内购房，另有5%受访者预计四年以后才购房。

由于对收入的担忧，加上其他因素，居民在未来几个季度可能会对购房保持谨慎，这会在负反馈循环中给房价带来下行压力。

图表 1：只有15%的受访者表示“极有可能”购买房产

分析：最后从需求端分析，未来考虑买房的人为48%，相比7月份净减少3%，创下了2023年三季度以来的最低水平。要知道这里的统计的未来准备购房的群体并没有年限限制，基本都是刚需，换句话说，现在房价跌的刚需都开始考虑永远租房住了。所以以前在我评论区说什么房价涨跌和刚需无关，刚需该买还是买这种话的看清楚了，没人愿意买一个自己认为会长期下跌的资产，这当然也包括刚需。

最后调查显示影响购房计划的因素主要是对于收入的担忧，这一点其实不需要调研也知道。对于房产这种高杠杆资产来说，不但要求你现在有工作，还要求预期未来工作稳定，薪水逐步上升。如果没有稳定预期的话，房地产市场的复苏无从谈起，因为没人敢在面临未来收入降低风险的前提下向银行贷款去买房。