房地产税10年内不会开征的。

房地产税10年内不会开征的。最近楼继伟公开表示，房地产税立法起草已经完成，难点问题已基本解决。一石激起千层浪，很多有房的人人心惶惶，我想说的是，别慌，你们完全可以当楼继伟这句话的前半段是“虚晃一枪”。别看原话的前半段石破天惊，但看完后半段，大概就等于前半段的话没用。

2025年11月16日的财经峰会上，楼继伟公开说的话可以分成两部分：前一部分说房地产税立法起草阶段已经完成；后部分则很清楚地表示，现在房地产市场还在往下走，这个时候如果推出，显然会给市场再添负担，所以在他看来，还是会按照十八届三中全会所说的“适时推出”来办。

后半段话很有意思，就两个关键词：“十八届三中全会”和“适时推出”。看懂这两个词，你就会懂得中国房地产税真正的开征时间。知道十八届三中全会是哪一年开的吗？2013年。当年会议要求加快房地产税立法，抑制投机性买房需求，为什么呢？

2013年，全国70个大中城市中，68个城市房价在上涨，房地产市场呈现疯狂的投机氛围，所以当年的会议才会这么要求。可是今天的房地产市场和当年能是一回事吗？拿当年的说法对应今天的市场，就等于是拿前朝的剑斩今朝的官，市场情况不同，应对方式当然也不一样。

“适时推出”是什么意思呢？

非常简单，等什么时候房地产市场回暖、稳定了，再找机会推出。说句实话，就是没有时间表。一些自媒体拿着前半段话到处张扬，仿佛房地产税很快就会出台一样，唯恐天下不乱。

我个人判断，房地产税5年内不会开征，大概率可能会在10年左右开征。这不是我拍着脑袋胡说的，而是根据两个基本常识推导出来的。

常识一：管理层不是傻子。现在银行打折卖房，国企打折卖房，说明什么？

说明房地产市场太差了，差到银行和国企都没有办法通过正常的法拍和不良资产处理来处理手里的房地产，最后只能沦落到下场在二手房市场兜售。这种情况之下，得多么愚蠢的人，会在这个时候出台房地产税？那样的话，还要不要银行和国企活了？

日本当年房地产泡沫破裂，他们最后悔的一件事就是开征房地产税，要是没开征，当年日本可能也不会这么惨。所以当下房地产市场这么差，如果开征房地产税，那等于自掘坟墓。我们的管理层没那么傻，也不会这么干。

接下来是第二个常识：任何决策都是基于利大于弊。我们不妨把他们当做一个公司的管理者，他们要做的决定，真正取决于干这件事情是赚还是亏。根据这条基本原则，我们就可以推断出房地产税真正开征大概会在什么样的时间点。

不信我问你们，为什么20年前我们不开征房地产税？

因为20年前，我们城市化率很低，大多数人都没有商品房，征税征什么呢？而且由于大多数人没有商品房，那个时候卖地比较好卖，因为有很多买房需求，但征税会影响购房需求，反而导致卖地不太好卖。所以在那些年份，征税显然是弊大于利，不愿意开征。

我们由此知道一个关系：征税和卖地收入是负相关的。这样的话，我们可以画两条线，一条是卖地的收入线，一条是征税的收入线。只要卖地的收入大于征税的收入，那就说明卖地的权重比较大，当卖地的权重大的时候，征税作为一个负相关的因素，就可以放在次要的位置，所以税就不征，因为一征就会让卖地收入变少，不划算。

但随着地越卖越多，大量的人进城买了商品房，房的数量不断提高。大家注意看，这个变量是城市化率，随着城市化率的提高，越来越多的人在城市有房，这个时候，假如征税，征税的收入会不断提高；但是卖地的收入，随着城市化率的提高，在度过一段高速增长期之后，会不断下降。这应该很好理解，因为大量的人进城之后，买房的需求变少了，所以卖地的收入就在下降。

于是，这两条线一定会有一个交点，这个点非常重要，因为过了这个点之后，征税的收入就会大于卖地的收入，只要过了这个点选择征税，就是赚多亏少的行为。所以这个点大概率是房地产税开征的拐点。

那么这个拐点怎么确定呢？根据国际经验，这个拐点对应的城市化率大致是在75%左右。所以你要想知道什么时候会大量开征房地产税，就得估算出我们的城市化率大概什么时候到75%。我们现在的城市化率大约是66%，到75%需要多长时间呢？去年我们出台过一个关于城市化的文件，文件里已经给了提示，我之前直播的时候分享过，根据这个文件里的推测，大概率也需要10年左右的时间。

所以，10年，各位，你慌什么？