无书面借名协议 + 遗嘱未明主体 北京房产律师解读借名关系认定

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一、案情介绍

（一）核心亲属关系

原告：张秀兰（主张与被告存在借名买房关系，2003 年与王建国再婚，双方均系再婚，婚前子女已成年，无共同子女）；

被告：王磊（一号房屋登记所有权人，系王丽与王强之子）；

第三人：王丽（王建国之女，王强妻子，王磊母亲）、王强（王丽丈夫，王磊父亲）；

关键人物：王建国（2018 年 6 月 18 日去世，张秀兰丈夫，王丽父亲）。

（二）诉讼请求与核心争议

原告诉求（张秀兰）

① 确认其与王建国（已故）、王磊就北京市朝阳区一号房屋成立借名买房关系；

② 判令王磊协助将一号房屋转移登记至自己名下；

③ 本案诉讼费由王磊承担。

事实理由：2005 年购买一号房屋时，因自身原因借用王磊名义，购房款由其与王建国共同支付；房屋交付后由二人装修并长期居住，物业费、供暖费均由其交纳；王建国 2011 年 12 月书写的《遗嘱》中明确 “一号房屋以王磊名义购买”，可佐证借名事实；现王磊要求其腾退房屋，故诉请确认借名关系并过户。

被告及第三人答辩（王磊、王丽、王强）

① 否认借名买房关系：一号房屋系王磊个人财产，2005 年由王强（王磊父亲）代为办理购房手续，全部购房款、契税、中介费均由王强支付，与张秀兰、王建国无关；

② 张秀兰无证据证明借名合意：双方未签订书面借名协议，张秀兰主张的 “购房款由其与王建国支付” 无银行转账记录佐证；

③ 张秀兰居住房屋系亲属间临时安排：因王建国与王丽系父女，故允许张秀兰、王建国暂住，张秀兰交纳物业费、供暖费是其居住期间的应尽义务，不能证明借名事实；

④ 王建国《遗嘱》不能证明借名：遗嘱仅提及 “以王磊名义购买”，未明确借名主体及出资情况，且房屋实际由王强出资，遗嘱内容与事实不符。

（三）关键事实

房屋登记与购房过程：

一号房屋 2007 年 6 月登记在王磊名下；2005 年 5 月，王强作为王磊委托代理人与甲房地产公司签订《商品房买卖合同》，2006 年 5 月至 9 月，王强通过银行转账（向甲经纪公司法定代表人赵伟转账）、现金支取等方式支付全部房款，持有购房合同、发票、付款凭证原件；其中部分款项支付给案外房主李娜（因房屋曾网签至李娜名下，需结清此前交易款项）。

张秀兰的举证与争议：

① 提交物业费、供暖费账单，主张自己长期居住并承担费用，被告认可账单真实性但否认证明目的；

② 提交王建国 2011 年《遗嘱》，载明 “一号房屋以王磊名义购买”，被告认可遗嘱真实性，但主张系王建国对房屋来源的误解，不能证明借名及出资事实；

③ 主张购房款系王建国转账给王强，后以售房款偿还，但法院调取王建国 2005-2007 年银行明细，无大额转账给王强的记录，该主张无证据支持。

居住情况：

一号房屋交付后，主要由张秀兰、王建国居住；王磊成年后因上学、工作未长期居住；王建国 2018 年去世后，张秀兰继续居住至今，期间未与王磊就房屋权属产生争议，直至王磊要求腾退引发诉讼。

二、裁判结果

驳回原告张秀兰的全部诉讼请求。

三、法院说理

借名买房关系的成立要件：

依据《民法典》及相关司法解释，借名买房关系需同时满足 “存在借名合意”“实际出资”“实际使用” 三个核心要件，缺一不可，且应由主张借名关系的一方承担举证责任。

张秀兰的举证不足以证明借名关系：

① 无借名合意证据：双方未签订书面借名协议，王建国《遗嘱》仅提及 “以王磊名义购买”，未明确借名主体（张秀兰与王建国）及出资约定，无法证明双方就借名达成一致；

② 无实际出资证据：张秀兰主张 “与王建国共同支付购房款”，但未提交银行转账、现金收据等出资凭证，法院调取的王建国银行明细亦无相关大额支出记录；相反，王强提交的购房合同、付款凭证、发票等原件，可完整证明其代为支付全部房款的事实，证据链完整；

③ 实际居住不能单独作为认定依据：基于双方亲属关系（王建国与王丽系父女），张秀兰、王建国居住房屋属临时安排，其交纳物业费、供暖费是居住期间的基本义务，不能单独作为借名买房的认定依据。

物权登记的公示效力：

依据《民法典》第二百零九条，不动产物权以登记为公示原则，一号房屋登记在王磊名下，王强提交的证据可佐证王磊系实际权利人；张秀兰无充分证据推翻物权登记的效力，其主张缺乏事实与法律依据。

综上，张秀兰未能证明借名买房关系的成立，故驳回其全部诉讼请求。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）