周期盘整，砥砺前行：2026年全国及上海楼市展望与“十五五”新机遇

11月20日，中指研究院在上海成功举办第十届闭门研讨会，本次研讨会的主题是“2026全国及上海房地产市场展望与“十五五”住房需求空间研判”。

研讨会聚焦核心议题，解析了全国住房市场发展趋势，深挖上海作为代表型城市的市场韧性；研判了未来商品住宅需求空间及规模，也聚焦了研究了未来房企发展新增长点。来自房企、金融机构及学界的嘉宾齐聚，以专业视角碰撞思想，为把握政策导向、精准布局市场、破解行业痛点提供决策参考，助力行业在盘整中蓄力、于转型中破局。

中指观点

房地产市场趋势及投资策略闭门研讨会，旨在为更多金融机构及房地产开发企业及时把握、准确预判房地产形势，进而科学有效地调整应对策略提供研究支持，同时也为金融机构和房企深化沟通合作提供平台。基于等SaaS工具，中指研究院围绕2026房地产市场趋势展望、“十五五”住房需求空间研判、房企发展策略、上海房地产市场及展望等研究成果进行了分享。

■ 全国房地产市场：根据中性情景预测，预计2026年新建商品房销售面积同比下降6%左右，降幅较今年有所收窄；“十五五”新建商品住宅年均销售面积约7-8亿平米。

2026 年房地产政策聚焦 “止跌回稳”，将清理住房消费限制、优化核心城市政策、下调房贷利率，加速城中村改造与存量土地 / 商品房收购，同时完善 “好房子” 标准；中长期紧扣 “十五五” 高质量目标，推进城市更新与配套政策落地。

中指测算，2026 年中性情形下，新建商品房销售面积降约 6%、新开工降约 9%、投资降约 11%，降幅均收窄，“好城市 + 好房子” 成结构性机会。

“十五五” 全国城镇住房需求约 49.8 亿平方米，商品住宅承接 70%-80% 需求，年均销售 7-8 亿平米，改善性需求占超四成。当前新房规模处合理中枢，预计“十五五”中后期行业逐步走出调整。

■ 房企经营总结及策略：房企销售规模萎缩，规模房企数量下滑，央国企成为重资产开发主力军，经营持续承压，部分正常经营企业“轻重并举”，出险企业转向轻资产业务。

行业格局呈 “马太效应”，2025 年前 10 月 TOP10、TOP20 房企销售额占 TOP100 比重达 49.4%、65.6%，拿地金额占比同步提升，均较 2021 年提高超 10 个百分点，且聚焦核心城市。央国企成重资产开发主力，2025 年 1-10月拿地前十中 8 家为央国企。房企加速 “开发 + 经营” 转型，拓展代建、物管等轻资产业务，华润、龙湖、招商蛇口非开发业务占比显著，经营性业务成 “第二增长曲线”。

截至 2025 年 10 月，21 家出险房企获批化债 1.2 万亿元，通过多元方式削债 50%-70%，重组后聚焦轻资产业务修复经营。

■上海房地产市场形势及展望：上海市住房用地供应同比下滑明显，以需定供导向特征明显，同时加大了对于优质片区的供地比重。新房市场中外环外区域成交缩量明显，引导整体市场表现下滑，改善性住房产品成为新房成交增长关键构成。二手房市场“以价换量”特征明显。

（1）土地市场：2024、2025年上海住宅土地供应总量出现大幅下滑，24、25年分别下滑达50.8%、31.2%。从结构上来看安置房及租赁住房用地结构下调明显，商品住宅用地成为供给主力。由于外环内地块土地供给成交比重明显提升，带动土地价格出现明显增长。另外今年协议出让用地（住宅类）交易额达958亿元，重点城区金额占比超70%，亦成为拿地开发的重点关注方向。

（2）新房市场：自2023年起，新房市场供需同步下滑，整体库存基本维持稳定区间，出清周期处于上行周期表现，目前已达16个月。但不同区域间数据差异表现明显，对比2022年下半年，今年下半年外环内新房成交量下滑预计不足10%，而外环外新房成交量预计将超过60%。成交端的变化进而影响外环内/外新房出清周期表现出现明显差异变化。此外，新房供需逐步向优质区位，好产品领域发力，也带动了新房价格的持续走高。从产品结构来看，1200-2000万元、2000万元以上产品分别增长6.2%和4.1%。100-110㎡/120-140㎡刚改户型比例提升较大，180 ㎡以上豪宅产品比例提升明显，体现出改善型住房产品在当前市场的集中需求。

（3）二手房市场：自2022年起，上海二手房市场成交价格呈现缓慢下跌态势，但成交量呈现波动上升态势，市场“以价换量”特征明显。从价格表现来看，分环线区位价格变化差异明显，从2023年起，内中环片区平均季度价格环比跌幅在3.27%，而中外环/外交环/郊环外环比季度跌幅分别为4.21%、4.81%、5.69%，随着区域向外变化，二手房跌幅比例也逐步增加。从成交数量来看，上海近三年成交量持续增加，今年1-10月，成交量同比增长约1.2%。70㎡以下户型仍是市场成交的核心，但比例已显现下滑趋势。100㎡以上户型增长比例提升明显，体现出市场对于高端刚需及改善类住房结构化的购房需求。

在研究成果汇报的基础上，各方就2026年房地产市场形势、金融机构与房地产企业的发展策略等问题进行了深入探讨，主要观点如下：

房地产企业主要观点

（1）发展方向探讨：目前市场的开发总量规模在持续下滑，房地产企业经营环境趋向于由“重资产”向“轻资产”模式发展，具体方向发展包括代建业务、研发设计营销类咨询服务、不动产资产管理等业务。从开发角度来看，具备区域特色类及非标定制类项目仍具备较高需求，目前问题主要是房地产产品同质化严重导致标准类产品供应过剩。对于未来发展，需要房地产行业持续细化深耕客户需求并加大对迭代产品的研究打造。另外，也有专家提出目前市场阶梯化产品供需不畅，置换链条出现断层，希望通过加强产品打造、预期管理等方式构建更加可持续化的房地产市场环境。

（2）发展预期：目前不同性质企业对于市场形势态度有所不同，部分民营类企业更加专注现有业务的运营维持，着重加大“轻资产”类业务扩张。部分央国企平台及资管类企业对市场发展潜力仍抱有较高希望。部分资产如租赁居住类产品、酒店类产品、改善类居住产品在目前市场环境下表现较好，但亦需避免短期集中式投资导致市场需求快速透支。

（3）市场判断：一是城市分化，核心城市需求大、韧性强，同时其他城市可能存在差异性机会；二是板块分化，要尽可能把握板块分化中的结构性机会；三是产品分化，把握人口及需求变化下的新产品迭代机会。

金融机构主要观点

（1）行业发展研判：行业整体预测明年将继续盘整行情，成交规模、开工量预计保持低位，在此基础上，市场库存将持续下跌，预计明年在成交量上可出现触底表现。 整体市场目前仍处于价值回归周期，预计以租售比（以租养贷）和贷款利率来评估房屋价值将成为常态。随着市场变化，预计在未来货币宽松环境下将带动住房资产价值锚点回升。

（2）行业发展方向：当前房地产市场仍面临一定调整压力，部分金融机构表示更加关注存量资产的盘活管理，如从项目层面实现与企业集团风险隔离，进而推动开发。另外，结合不动产登记制度的完善，发展住房养老信托产品也是未来重要的业务的机会方向。

本次闭门研讨会立足 2025 年房地产市场运行实景，深度研判 2026 年市场走势脉络，精准剖析政策优化方向与房企转型路径，为投资机构及开发企业的发展策略制定提供了极具价值的决策参考。同时，会议搭建起金融机构与房企高效对接的交流桥梁，进一步畅通合作渠道、凝聚发展共识，以专业研讨赋能行业协同，为房地产市场平稳健康发展注入持续动力，助力行业在转型周期中精准把握机遇、实现高质量发展。

报告下载
（电脑端复制链接）

划重点！未来五年房地产发展方向明确

https://u.fang.com/yosivc/

“十五五”前瞻，四中全会释放房地产积极信号

https://u.fang.com/yot6ci/

住建部发声，未来房地产或聚焦哪些方面？

https://u.fang.com/yot6ce/

2025三季度政策盘点丨优化限购出现新突破，各地收购存量土地专项债发行加速

https://u.fang.com/youjap/

中央发布城市发展重磅文件，房地产相关的10个看点！

https://u.fang.com/yp4758/

➤企业研究

2025年1-10月中国房地产企业销售业绩排行榜

https://u.fang.com/yosxaz/

2025年1-10月全国房地产企业拿地TOP100排行榜

https://u.fang.com/yoswyn/

老旧住房更新潮起：代建别错过这波风口

https://u.fang.com/yosivb/

2025年1-9月中国房地产代建企业排行榜

https://u.fang.com/yotdsi/

➤房地产市场

城市更新或成为“十五五”城市发展重要抓手，各项政策机制有望加快建立

https://u.fang.com/yosivd/

2025年三季度中国房地产市场总结与趋势展望

https://u.fang.com/youj4k/

2025年1-9月全国房地产开发经营数据解读

https://u.fang.com/yotc4y/

2025年10月中国住房租赁企业规模排行榜

https://u.fang.com/yosivf/

➤指数研究

中国房地产指数系统百城价格指数报告（2025年10月）

https://u.fang.com/yosxc5/

最新！2025年9月十大城市二手房房价地图

https://u.fang.com/yotc55/

2025年三季度中国写字楼租金指数研究报告

https://u.fang.com/yosiva/

2025年三季度中国百城地价指数报告

https://u.fang.com/yosiv9/

➤物业研究

2025中国物业服务百强企业研究报告

https://u.fang.com/ypms6s/

2025中国物业服务满意度研究报告

https://u.fang.com/yowgyj/

2025年三季度中国物业管理行业总结与展望

https://u.fang.com/yotdsh/

2025中国房地产服务品牌价值研究报告

https://u.fang.com/yov8ej/

中指研究院官网·中指云平台

www.cih-index.com

为行业提供：

●4万+房地产报告每日更新，涵盖住宅市场、房企研究、土地市场、物业研究、政策解读、指数研究等诸多领域；

●2300个城市地产数据、225万宗土地的推出成交信息、40万个住宅项目和5万栋商用物业的交易数据；

●中国城市投资吸引力排名，百城房价，查城市、查房企、查地产数据、查房地产政策；

●京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等核心城市群集中供地、土地拍卖快讯。

中指产品！