重磅！昆明将降低住宅维修资金使用门槛，调整缴纳数额

昆明住宅小区的专项维修资金，管理将越来越规范！

昨日（11月20日），《昆明市住宅专项维修资金管理办法（试行）》（听证稿）公示，与以往相比，这次的政策变化不小。

比如管理更规范，将引入公积金中心代管运营，还重定交存比例，降低使用表决门槛、新增老小区使用规范等。

此外，已竣工未售房源，将由开发商先交维修资金。

新政5大变化

涉及资金安全、交存数额等

目前昆明执行的住宅维修资金政策，主要依据住建部2007年印发的《住宅专项维修资金管理办法》、云南省住建厅2009年公布的《云南省住宅专项维修资金交存管理规定》及昆明市住建局2017年《关于规范住宅专项维修资金交存工作的通知》。

经比对，楼市君发现新拟定的《昆明市住宅专项维修资金管理办法（试行）》（听证稿），主要有以下5点重大变化：

｜图源：昆明市住建局

一、管理升级：由公积金中心代管运营。

现在的住宅维修资金，主要由物业所在地的市、县建设的房地产主管部门负责代管。

而新政明确，未来全市的住宅专项维修资金，计划实行市级统一管理机制。

对此，昆明将引入市住房公积金中心作为代管方，负责资金的管理运营，保值增值和利息收益分配。

这样不仅能实现统一政策标准，提高管理效率，还能通过公积金中心专业的金融管理和风控能力，加强维修资金的安全风险防范。

｜图源：试行文件

二、强化维修资金的交存环节，重定交存比例。

目前业主交存首期维修资金，是在办理房屋入住手续前，由业主或委托的第三人交至辖区住建局指定的专户银行。

而新政将交存首期维修资金的时间，提前至办理房屋交易合同网签备案时（含期房和二手房）。

这样可以从源头上确保资金归集，解决入住后拖欠维修资金的难题。

｜图源：试行文件

同时，维修资金的交存标准也有变化。

2023年，昆明曾公布主城区的住宅维修资金首期交存标准，其中多层住宅及低层住宅、别墅、小区内非住宅，首期维修资金为66元/平；高层住宅（含带电梯的多层）为90元/平。

新政则明确，新建商品住宅首期维修资金，根据房屋的建筑面积，以每平方米成本价的6%交存。

对比之下，新政的规定更清晰，减少了执行环节中的模糊地带。

｜图源：试行文件

三、降低维修资金的使用门槛。

现有政策中，使用维修资金必须同时满足两个条件，即同意的业主人数超过总人数的三分之二，且这些业主拥有的建筑面积也超过总面积的三分之二。（简称双三分之二）

新政则调整为，首先需征得双三分之二以上的业主参与表决；然后在参与表决的业主中，再获得双过半（即人数过半及拥有建筑面积过半）的人同意。

这一规定相当于降低了使用表决门槛，让维修资金的使用变得更加可行。

示意图｜AI生成

四、细化启用维修资金的7种紧急情况，兼顾效率与安全。

以往政策中，仅规定“发生危及房屋安全等紧急情况，可按程序使用维修资金”，既未明确具体情形，启用程序也相对复杂。

新规中不仅细化出屋面防水损坏、电梯故障等7种紧急情况，还简化了相关流程，使用申请人报经街道办、乡镇确认后，即可快速启用维修资金。

这一调整可以提升应急维修的效率，也将有效解决“表决难”导致“维修慢”的痛点。

示意图｜AI生成

五、新增了老旧小区维修资金的相关规定。

过往各部门的维修资金文件中，都未明确提及老旧小区。

此次新规提到，2006年4月1日前，昆明市国有土地上已建成交付使用、但未建立专项维修资金的老旧住宅小区，可进行补建补交。

同时，也可以采取现修现筹的方式，由业主分摊费用，具体方式由业主共同决定。

｜图源：试行文件

业委会可申请自行管理

欠交维修资金将被限制权利

除以上变化外，《昆明市住宅专项维修资金管理办法（试行）》（听证稿）还有以下亮点值得一看。

一、已竣工未售房源，由开发商先交维修资金。

除管理层面和业主义务外，新文件中还明确了开发商的相应责任。

比如，针对已竣工未售出的现房，将由建设单位交存首期维修资金，待房屋售出后，开发商再向业主收取。

此外，购房人未按时足额交存首期维修资金的，开发商不得将房屋交付给购买人。

｜图源：试行文件

二、细化业主自行管理维修资金的相关规范。

根据业主大会的决定，业委会可开设专项维修资金专户，并申请转为“自管”。

这种情况下，业主大会应制订专项维修资金管理公约，对专户管理银行选择、专户开设及资金划转、资金自管账户核算、续交、应急使用的情形和流程等进行约定。

同时，文件还明确了业委会主任离任审计、变更专户管理银行等事宜。

一系列详细的管理制度，可以建立起严密的内控和监督机制，有效防范业委会自管可能出现的资金安全风险。

昆明城市航拍｜昆明楼市一线摄

三、明确催缴维修资金的程序，及欠交的相关限制。

针对欠交维修资金的情况，文件明确将由住建部门向业委会通报，再由业委会负责催缴，也可由业委会委托物业代为催缴。

但如果仍有业主不交呢？

对此，新规表示，针对欠交首期维修资金达到一定期限或一定金额的业主，业主大会可以限制其共同管理权利。

其中提到的具体期限和欠交金额，由业主大会决定。

这一规定，极大地增强了制度的约束力，能有效解决维修资金的归集难题。

｜图源：试行文件

四、明确了续交维修资金的标准。

交房后交存的维修资金只是首期，当首期资金“亮黄灯”时，就需要续交。

此次文件就明确了相关标准，即业主名下的维修资金余额不足首期的30%时，就应当续交。

｜图源：试行文件

维修资金，被称作房子的“养老金”。

只有这个“养老金”管好了、用好了，大家才能住得安心、舒适。

至于试行的维修资金新政何时落地，最终有何变化，楼市君将持续关注。

对此，你怎么看？来留言区说说吧~

免责声明：本文相关信息及数据，旨在提供购房资讯，仅供参考，具体以开发商或售楼部为准，不作为您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。