孙子起诉继承祖母房屋，叔叔称已赠予自己，北京房产律师：法院判按继承分配！

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一、案情介绍

原告周阳诉至法院，核心诉求是依法继承祖母刘桂兰名下海淀区一号房屋（以下简称 “一号房屋”）1/12 的份额。案件的核心背景与人物关系、房屋来源及争议焦点，具体如下：

1. 人物关系梳理

周阳的祖父周德山与祖母刘桂兰于 1955 年结婚，婚后育有六名子女：长女周敏、次女周莉、长子周建国（周阳之父）、三女周芸、四女周娟、次子周建军。其中，周德山于 1976 年 11 月 1 日去世，刘桂兰于 2021 年 1 月 8 日去世；周建国（周阳之父）先于刘桂兰去世（2011 年 8 月 8 日），生前育有两子女 —— 长女周婷（周阳姐姐）、次子周阳。刘桂兰生前未订立遗嘱，亦无遗赠扶养协议。

2. 一号房屋的来源

一号房屋源于刘桂兰名下的老宅基地拆迁。1976 年周德山去世后，北京市海淀区东升乡八家村村委会（以下简称 “八家村委会”）考虑到刘桂兰独自抚养六子女的住房需求，为其调剂了一块面积 120 平方米的老宅基地（原地址简称 “老宅基地”）。此后，刘桂兰先后在该宅基地上建造北房 3 间（1976 年）、增建东房 2 间及南房 1 间（1989 年），并于 1983 年 7 月经村、乡两级批准翻建为北房 4 间、南房 2 间。

1997 年 6 月 24 日，刘桂兰委托长子周建国（当时无经济来源，仅协助办理手续）与甲拆迁公司签订《北京市城市住宅房屋拆迁补偿协议书》，约定老宅基地上 95.74 平方米的房屋拆迁后，安置两套住房 —— 海淀区一号房屋与二号房屋，所有拆迁利益归刘桂兰所有。房屋交付后，次子周建军及其家人一直居住在一号房屋，因甲拆迁公司内部政策原因，该房屋至今未办理不动产权属证书；刘桂兰曾随周建军居住，后于 2007-2017 年在养老机构生活，晚年定居二号房屋直至去世。

3. 争议焦点：一号房屋是否属于刘桂兰的遗产

周阳主张按法定继承分割一号房屋（代位继承父亲周建国应得的 1/6 份额，即自身享有 1/12），但次子周建军提出抗辩：2007 年 4 月 19 日，刘桂兰在弟媳高某（见证人）见证下签署《赠予书》，明确将一号房屋赠与自己，且房屋已实际交付居住多年，赠与已完成，一号房屋不属于刘桂兰的遗产，应驳回周阳的诉求。

其他继承人的意见如下：

次女周莉：质疑《赠予书》真实性，主张 “刘桂兰系文盲，不会写字，无法独立签署文书”，且此前不知晓赠与事宜；

四女周娟：认为一号房屋系周德山与刘桂兰的夫妻共同财产（虽宅基地为周德山去世后分得，但老房屋可能隐含周德山权益），刘桂兰无权单独赠与，且不动产赠与需办理过户登记，仅居住不代表所有权转移；

长女周敏、三女周芸：无独立主张，同意由法院依法裁判；

孙女周婷（周建国长女）：未提出异议，认可法院处理结果。

为佐证赠与效力，周建军申请见证人高某出庭作证，高某陈述 “《赠予书》系刘桂兰真实意愿，捺印为其本人所按，见证过程无胁迫”；法院至八家股份社调查查明：一号房屋所在楼宇已办理整体不动产权属证书（大证），分户产权需凭拆迁协议及法院裁判文书办理，未发现老宅基地存在其他权属争议。庭审中，周阳与周娟明确表示 “对《赠予书》行使撤销权”，主张赠与未完成，有权撤销。

二、裁判结果

被继承人刘桂兰依据 1997 年 6 月 24 日《北京市城市住宅房屋拆迁补偿协议书》取得的北京市海淀区一号房屋相关权益，由周敏、周莉、周芸、周娟、周建军、周婷、周阳按份继承，具体份额如下：

周敏（长女）、周莉（次女）、周芸（三女）、周娟（四女）、周建军（次子）各享有 1/6 份额；

周婷（孙女）、周阳（孙子）各享有 1/12 份额。

三、法院说理

法院结合案件事实与法律规定，从三方面作出裁判说理，核心逻辑围绕 “遗产属性认定”“赠与效力判断”“撤销权行使” 展开：

1. 一号房屋属于刘桂兰的个人遗产，非夫妻共同财产

根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条 “遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产” 之规定，结合八家村委会 1997 年 8 月 14 日出具的证明及拆迁协议内容：老宅基地系周德山 1976 年去世后，村委会为刘桂兰单独调剂的住房用地，与周德山无关联；老宅基地上房屋的建造、翻建资金均由刘桂兰承担，周建国当时无经济来源（刑满释放后未就业），无能力参与建房，故老宅基地及地上房屋的权益归刘桂兰个人所有。1997 年拆迁后取得的一号房屋，作为老宅基地房屋的拆迁利益延伸，自然属于刘桂兰的个人财产，非周德山与刘桂兰的夫妻共同财产，刘桂兰去世后，一号房屋应作为其遗产按法定继承处理。

2. 《赠予书》对应的赠与行为未完成，不影响遗产认定

《中华人民共和国民法典》第六百五十九条规定 “赠与的财产依法需要办理登记或者其他手续的，应当办理有关手续”，结合原《中华人民共和国合同法》及司法解释的精神，不动产赠与的生效以 “办理所有权转移登记” 为法定要件，仅实际占有、使用不产生物权变动效力。

本案中，虽法院结合见证人高某的证言及《赠予书》捺印，确认该文书系刘桂兰的真实意思表示（周莉、周阳未提交相反证据证明存在欺诈、胁迫），但一号房屋至今未办理不动产权属证书，且刘桂兰未将拆迁协议、宅基地使用证明等核心权利凭证交付周建军，不符合 “不动产赠与完成” 的法定条件，故赠与行为未生效，一号房屋仍属于刘桂兰的遗产范围。

3. 赠与撤销权可继承，周阳、周莉的撤销主张合法有效

《中华人民共和国民法典》第六百五十八条规定 “赠与人在赠与财产权利转移前可以撤销赠与”，该撤销权属于财产性权利，不具有人身专属性，赠与人去世后，可由其法定继承人共同继承。本案中，刘桂兰生前未行使赠与撤销权，但周阳（代位继承人）、周莉（法定继承人）作为刘桂兰的继承人，在赠与未完成、财产权利未转移的情况下，主张撤销《赠予书》，符合法律规定，法院予以支持。

综上，一号房屋作为刘桂兰的个人遗产，应按法定继承分割：刘桂兰的六名子女（周敏、周莉、周芸、周娟、周建国、周建军）为第一顺序继承人，各享有 1/6 份额；因周建国先于刘桂兰去世，其应继承的 1/6 份额由其子女周婷、周阳代位继承，故周婷、周阳各享有 1/12 份额。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）