二手房抛压，今年超出预期！

当前全国的房价还在跌，核心原因是供大于求，新房、二手房都是供大于求。

但相对而言，二手房的库存压力比新房还要大！

主要是现在二手房市场很低迷，房东想要卖房非常艰难：第一是想买的客户很少，第二是买房者砍价砍得太厉害了。

要想卖房，只能是忍痛被狠砍一刀，但即便如此，今年以来全国主要城市的二手房挂牌量还是上升的。

为什么呢？

主要是 “买涨不买跌”，有些人手里面房子不止一套，看着房价跌跌不休，自己的资产不断缩水，所以着急、害怕，跟着杀跌。

挂牌量处于高位，就意味着二手房的库存压力很大。

我们监测的全国 50 个城市的二手房挂牌量，从趋势看，2021 年下半年以来总体都是增长的。

但今年以来几乎每个月都是增长的，直到最近的十月份，增势才有放缓。

而过去的 2023、2024 年这两年当中，总归有一两个月份库存是下降的。

可见，今年的二手房抛盘压力，要大过之前几年。

我们要衡量二手房的库存压力，仅看挂牌量还是不够的，因为还要看销量。

如果挂牌量大，但房子卖得也快，那供求市场压力也不大。

我们一定要考虑二手房的交易量，算出去化周期，再进行指数化，这样才能对不同城市的二手房库存压力进行比较。

目前全国主要城市的二手房库存压力指数均为正，含义是供大于求的压力超过了过去多年的历史平均值。

其中，海口和济南的压力指数超过 140，压力最大；另外，南京、苏州、福州、西安的压力也比较大。

而压力最小的是上海，这说明上海的二手房市场虽然也是供大于求，但库存压力要小于全国其他城市，只能说是相对抗跌、相对稳定一点。

此外，合肥、南昌的库存压力指数也偏小。

总体来看，一线城市要比二线城市压力小。

深圳，二手房挂牌量持续快增！当前，同比去年同期大增68%。

北京，相对平缓很多，当前同比小增4%。

上海，同比小降。

广州，同比基本持平。

四个一线城市，二手房的库存变化节奏，存在明显不同。

加入去化周期因子后，当前上海库存压力相对小一点，深圳相对较大，北京和广州介于上海与深圳之间。

但四城二手房市场皆属于供大于求，房价也在下跌。

除了一线城市之外，热门二线城市中成都的压力也偏小一点；

但另一个核心城市杭州，压力却偏大。

这其实反映出，今年四月份之后杭州楼市降温幅度很大，二手房价格跌幅明显，其核心原因是二手房抛盘量大，导致去化周期拉长。

虽然目前杭州新房市场中还有少数 “日光盘”，但二手房市场温度要远低于新房市场。

大家要评判一个城市的楼市情况时，一定要兼顾二手房和新房市场，其实很多时候二手房市场更能显示出一个城市的楼市真相。