存量房“爆改”学生宿舍背后：高校掀起“置业潮”，有房源折价超35%

随着2026年全国硕士研究生招生考试临近，“考上研却无宿舍可住”的话题再度被提及。

《每日经济新闻》记者梳理发现，近年来，包括北京大学、复旦大学、南京大学、南开大学等多所高校相继宣布，不再为专业学位硕士提供宿舍，或者仅解决第一年的住宿问题。

一方面，高校扩招致使学生宿舍出现缺口；另一方面，部分大学城周边却存在存量商品房过剩的情况。

就在11月10日，教育部、住建部联合调研组实地调研湖北大学学生宿舍改造项目时表示，武汉城建·水岸（以下简称“水岸项目”）学生宿舍改造项目作为全国首个以购置存量房代建设学生公寓的创新实践，既有效盘活了市场存量资产、为房地产去库存提供了新思路，又精准破解了高校宿舍资源紧张的难题。

据每经记者了解，9个月前，湖北大学就宣布整体购置水岸项目5号、6号楼的352套存量房，用于学生住宿，新增学生住宿床位2800个，项目估算投资1.98亿元（含装修改造费），资金来源为争取中央预算内投资及学校自筹。此次收购的水岸项目毛坯房源均价，较开盘时折价比例超过35％。

图片来源：武汉城建集团微信公众号

湖北大学国有资产管理办公室房产管理科科长徐涛在接受每经记者采访时表示，首批352套商品房于今年秋季开学投入使用，后续还会有收购计划，“很多兄弟高校前来‘取经’、调研”。

与此同时，中国矿业大学、中南大学、合肥工业大学等高校也掀起“置业潮”，一场“一拍即合”的去库存行动在全国展开。

高校领导亲自踩盘，存量房“爆改”学生宿舍落地

存量商品房“爆改”学生宿舍，湖北大学研二男生周南是第一批“尝鲜”入住的学生。今年9月，他和同学一起从武昌校区搬进了阳逻校区。

“每年住宿费1000多元，空调、热水齐全，配套设施比之前更新，居住体验感也更好”。11月7日，每经记者实地探访水岸项目时，正从宿舍楼出来的周南这样说道。

武汉城建水岸项目内部 图片来源：受访者提供

据周南介绍，校方对商品房原有户型进行了改造。比如，相比以前宿舍的四人间或六人间，现在大多数宿舍改为了双人间，小单间则只住一人，每套房源配有两个卫生间。

多位入住水岸项目的湖北大学学生告诉每经记者，目前入住的都是研究生，其中6号楼为男生宿舍，5号楼为女生宿舍。缴纳住宿费之后，不用额外支付物业费，宿舍楼栋安排有管理员，外卖人员可送餐上楼。

武汉城建水岸项目内部 图片来源：每经记者 陈晴 摄

湖北大学新闻网显示，湖北大学正在推进新工科计划，新工科学院将分批成建制搬迁至阳逻校区办学。到2028年，校园面积将近500亩，办学规模达到0.8万人左右；到2030年，办学规模将达到1万人左右。

徐涛告诉每经记者，阳逻校区是学校今后建设与发展的重要校区，承担各学院的科研教学任务，因此对学生宿舍的需求量会越来越大。

水岸项目与湖北大学阳逻校区仅一路之隔，直线距离不到400米，步行从教学楼到小区仅10分钟。项目规划总建筑面积20.9万平方米，房屋共17栋，包含商业和住宅。据贝壳找房，该项目开盘时间为2021年5月，面积85—135平方米，毛坯房源开盘均价约7300元/平方米。

每经记者从武汉市住房和城市更新局查询获悉，水岸项目房源总计1606套，截至11月11日，已售出25套住房，尚有955套住房可供销售。

据武汉城建集团微信公众号，早在2023年3月，湖北大学负责人就曾赴水岸项目考察，与时任武汉城建集团负责人就阳逻校区学生公寓等问题进行现场交流。

“学校对周边的楼盘项目进行过充分调研，并与水岸等几处楼盘谈判。”徐涛表示，最终选择了与学校需求匹配度最高的水岸项目。

水岸学生宿舍门口 图片来源：每经记者 陈晴 摄

每经记者还探访了阳逻校区附近的百瑞景滨江生活区项目。该项目置业顾问透露，项目早期与湖北大学有过接洽，但校方搬迁计划迟迟未能确定。随着房源逐步对外出售，便没有符合要求的整栋房源可以供应。

上述置业顾问还透露，湖北大学方面已与公司签订协议，购买了50套房源作为教师公寓。相比市场价格，项目与校方之间有协议价整体更优惠一些。

多所高校掀起“置业潮”，有存量房源折价超35%

在水岸项目成功投入运营后，国内多家高校也相继发布采购需求，或整栋收购，或整体租赁社会用房，填补宿舍资源缺口。

今年9月，中国政府购买服务信息平台公示的教育部单一来源采购项目征求意见显示，合肥工业大学、中南大学、中国矿业大学购置存量房地产用作学生宿舍，三所高校合计预算金额达7.06亿元。

其中，合肥工业大学购置存量房地产用作学生宿舍项目的预算金额约1.18亿元，标的为合肥安居控股集团提供的翠湖壹号项目。

图片来源：中国政府购买服务信息平台

合肥工业大学招标与采购管理中心科室负责人告诉每经记者，这是学校首次对外购置存量房地产用作学校宿舍，主要原因是响应国家政策，鼓励高校通过购买、租赁学校周边的人才公寓、商住楼等社会用房，补充宿舍资源。

据介绍，合肥工业大学的宿舍面积缺口达到16.21万平方米，而学校及周边暂无合适的土地可供出让，短期内也无法快速解决宿舍资源不足的问题。

翠湖壹号由龙湖集团开发建设，主体建筑已完成验收，与合肥工业大学翡翠湖校区仅隔两条马路。其中，1号楼是保障性租赁住房，有315个精装修房间，以小户型房源为主，学校整栋购置后可立即投入使用。

“这属于前期的单一来源采购公示，接下来还需要挂网、投标、开标、结果公示等一系列流程。”上述科室负责人介绍。

再看中国矿业大学徐州南湖校区，其学生宿舍面积缺口约13.76万平方米，校内没有可开发的土地，周边几公里范围内同样没有合适的土地出让，短期内达不到自建宿舍的条件。

图片来源：中国政府购买服务信息平台

该校用作学生宿舍项目的预算金额约2.93亿元，拟由南京安居建设集团控股的徐州颐泉置业提供房源。根据单一来源采购专家论证意见表，观山府C2组团项目距离中国矿业大学徐州南湖校区约6.5公里，共14栋楼490套现房，总建筑面积约4.58万平方米。

南京安居建设集团一位内部人士向每经记者确认，关于中国矿业大学购置观山府房源事宜，目前正处在初步意向阶段。

值得一提的是，中南大学是近期购置房产的高校中预算金额最高的。公告显示，中南大学采用单一来源方式，采购湖南旺德府投资开发有限公司（以下简称“旺德府”）提供的旺德府万象时代花园（一期）4号楼，预算金额约2.95亿元。

图片来源：中国政府购买服务信息平台

专家论证意见认为，中南大学的学生宿舍缺口较大，按目前学生规模计算，预计还有约20万平方米缺口（不含在建）。旺德府万象时代花园（一期）4号楼是通过验收的现房，距学校第二临床学院东院区仅500米。该楼栋整体处于空置状态，经适当改造装修，按4人间计，整栋楼可提供2500余个床位。

据中南大学计划财务处工作人员陈侣侣介绍，学校收购这处项目之前有过考察，具体进展以公告为准。旺德府一位招商负责人则表示，暂时不方便接受采访。

每经记者调查发现，相比之下，校区位于市中心的高校，较多采取租赁方式解决宿舍不足的问题。比如，浙江大学拟在紫金港校区周边5公里范围内租赁社会用房，要求精装修拎包入住，提供床位不少于3000张。

10月23日，据浙江大学宿舍管理办公室一位工作人员介绍，正在选择供应商，房屋将主要用于2026级专业学位硕士研究生的宿舍。

中指研究院（华中）市场研究中心主任李国政表示，当前房地产行业销量下滑，企业普遍资金链紧张，应该是非常愿意一次性出售整栋楼的。对于部分高校而言，现阶段在远郊区域的校区自主拿地建宿舍，成本或许并不会低于购置存量房。

一位负责购置存量房地产业务的高校负责人向每经记者坦言，郊区房地产价格相比高峰时期大幅降低，是高校采取“以购代建”解决学生宿舍问题的原因之一。

比如，湖北大学此次收购的水岸项目毛坯房源，均价较开盘时折价约2700元/平方米，折价比例超过35％。而徐州观山府的备案均价约1.19万元/平方米，中国矿业大学预计收购均价约6397元/平方米。

房源定价分歧等问题待解，有开发商担心“算不过账”

2024年1月，国家发展改革委、教育部、财政部、住建部等七部门发布《关于加强高校学生宿舍建设的指导意见》，支持宿舍面积缺口大、具备新建条件的高校新建一批学生宿舍。同时，鼓励高校通过购买、租赁学校周边的人才公寓、商住楼等社会用房，补充宿舍资源，并按照校内同等标准，加强配套服务管理。

图片来源：国家发展改革委网站

一房企总部负责人向每经记者表示，对于高校的收购需求十分感兴趣，相信在徐州、合肥等楼市去化承压的城市，房企只要看到类似销售机会，都会争相参与。“对开发商来说，项目批量出售给学校，比其他销售渠道都要好。只要手里有足够的存量房源，当然会报名”。

浙江大学的采购意向公告发出后，据万科泊寓相关负责人透露，公司第一时间就与该校进行了沟通接洽；葛洲坝地产杭州公司一位项目负责人也表示，十分关注该校的采购进展。

不过，每经记者观察发现，在当下高校购买存量商品房用作学生宿舍的过程中，也存在一些实际问题有待解决。

首先，是收购预算与项目定价问题。比如，浙江大学紫金港校区附近一家开发商负责人在接受每经记者采访时表示，从采购意向公示价格来看，由于该校预算金额较低，而学校所在西溪板块的房屋租赁价格高，算不过账，公司后续不打算参与投标。

对此，首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池教授认为，在现实操作中，存量房供应商与高校的需求及其预算可能有一定差距，但双方经过协商，还是有达成交易的可能。

其次，收购房源质量问题。上述高校的收购房源，多数为地方国资房企项目，也有民营房企楼盘。与学校自建宿舍不同，高校收购房源的质量会受到不同开发商的品控要求影响。

在赵秀池看来，高校收购或租赁存量房用作宿舍，有利于房地产去库存以及开发商回笼资金，促进企业实现良性循环。同时，此举有利于开发商向高校拓展产业链，包括物业服务、装修改造等，也便于发现高校潜在的客户需求，开发商由此树立良好形象，提升品牌和社会地位。

（文中受访学生系化名）

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