房贷倒挂、银行抛售：房地产下行周期里的荒诞与无奈

房贷倒挂、银行抛售：房地产下行周期里的荒诞与无奈

最近，房地产市场出现了一些令人瞠目结舌的现象：有人为了卖房子不惜贷款几十万，这种“借钱卖房”的操作前所未见；而房贷最大债权人银行，竟直接当起了房东，批量低价抛售房产。这些反常现象的背后，是房地产市场进入新一轮调整周期的鲜明信号。

先看房贷倒挂的一端。随着房价下跌，许多业主发现，自家房子的当前市场价已低于未还清的银行贷款。举个真实例子：一位同事在2022年初购买了一套总价268万的房子，等额本息贷款183万元，月供1.2万元。到2025年8月，不到4年时间里，他们共偿还利息29万、本金10万，剩余贷款本金仍有173万，而房子的市场价已跌至120万。若想卖出这套房，还需额外筹集53万才能结清银行负债。

或许有人会问，“借钱卖房”真的有必要吗？答案是，即便亏损，当下卖出可能仍是较好的选择——若房地产市场持续下跌，后续亏损会更大。此外，房贷支出具有刚性，不卖房就意味着要继续偿还房贷，这会严重压缩家庭现金流。对于收入锐减的家庭来说，不卖房甚至可能面临违约风险。如今，这种看似荒诞的景象正在全国各大城市悄然蔓延。

另一边，作为房贷市场最大债权人的银行也面临棘手难题。对于一些违约的不良房贷，司法拍卖周期漫长，坏账回收速度极慢。为尽快回笼资金，银行干脆将成批抵押房产挂到资产交易平台直接售卖，且售价普遍低于市场价25%左右。参与其中的银行主要以农商行、信用社等地方机构为主。

例如，兰州农商银行在京东资产平台挂牌的房产标的达720个，2025年新挂牌630个；兰州银行2024年挂牌1130个，2025年飙升至1779个；吉林银行挂牌2099个，天信银行1227个，中原银行521个。农信社系统的规模更是惊人：广东农信自2024年8月以来挂牌12386个房产，四川农信2024年11月以来高达24821个。这些还只是阿里、京东两大平台的不完全统计，四大行中的建行、交行等大行虽有参与，但规模尚未完全释放，后续体量难以想象。

这两个看似无关的现象，实则构成了房地产下行的闭环：房贷倒挂导致居民还贷压力剧增，一旦断供，房子就会落到银行手中；银行迫于现金流压力，又会低价批量卖房。追根溯源，核心原因还是当前房价下跌速度过快。2025年9月，中国70个大中城市二手住宅价格同比下降5.2%，自2022年1月起已连续44个月下降，意味着房价在2022年1月见顶后，至今已下跌近4年。

跌幅到底有多大？以四大一线城市为例：2025年9月，北京二手房价同比下跌10%，较峰值跌幅达36%；上海同比下降9%，较峰值跌幅36%；广州同比下降12%，较峰值回撤38%；深圳同比下降7%，较峰值回撤42%。这些一线城市的房价几乎回到2016年水平，连安全性较高的一线城市都如此，其他地区的情况更是不容乐观。

不妨算一笔账：2016年房价暴涨后的8年里，商品房销售面积达136.42亿平方米，若按每套100平方米计算，折合1.36亿套，占27年总销售数量的52.6%。这意味着，全国房价跌回2016年水平后，超过一半的有房者买房不仅没赚钱，反而被套牢，甚至亏掉了首付。

更严峻的是，目前房价似乎远未到底。经济学上有个判断房价见底的指标：房屋租金回报率与30年期国债收益率的比较。结合全球经验，考虑到房屋维修和折旧成本，一线城市住宅租金回报率需高于30年期国债收益率80个BP以上，房地产市场下跌才可能进入稳态。而当前，我国一线城市租金回报率约1.78%，30年期国债收益率约2.1%，二者差值约-40个BP，这意味着房价可能还有30%到40%的下跌空间。

这向我们传递了一个重要信号：现在非必要、不到迫不得已，不要买房。过去20年，房子造就了一批跨越阶层的普通人，但新的时代浪潮来临，无人能幸免。时代的一粒沙，落到个人身上就是一座大山。房子是中国人一生的执念，也是时代洪流下的无奈选择——它是钢筋水泥，却囚禁着大多数中国人的一生。请记住，无论何时，别让钢筋水泥压垮了生活。