大鹏一小区物业招标备案被退回30次，街道办：涉诉暂缓

日前，深圳市大鹏新区陶柏莉小区部分业主反映称，该小区在通过业主大会决议解聘前期物业后，新物业招标备案申请被属地的葵涌办事处以“涉诉”为由退回30次，导致物业更换陷入僵局。

深圳市大鹏新区葵涌办事处回应称，葵涌办事处收到陶柏莉小区业主委托律师事务所发来的函件，提出业主大会存在程序及议案违法违规问题，且已向龙岗区人民法院提起诉讼，龙岗区人民法院也已正式立案【案号（2025）粤0307民初36896号】。此类情形属于《深圳市物业服务招标投标指导规则》第十五条规定之争议条款。本着审慎行使行政职能的原则，考虑到葵涌办事处并非专业法律裁判机构，在争议较大且已涉诉的情况下，同时为避免通过备案可能与法院审理结果相悖，导致争议进一步扩大，基于行政合理性考量，葵涌办事处作出了暂缓备案的决定。

业主：业主大会通过决议解聘原物业，提交物业招标备案被退回30次

公开资料显示，陶柏莉花园小区位于大鹏新区葵涌办事处丰树山路南侧，项目分两期，由深圳市承翰信息咨询有限公司、深圳市葵涌坝光股份合作公司共同开发。物业公司为深圳市承翰物业管理有限公司，与项目开发商深圳市承翰信息咨询有限公司同属一家公司。

据陶柏莉花园小区（一期）业委会成员余先生介绍，该小区现任物业的服务合同已于2022年12月底到期。由于不少业主对物业服务品质下降、公共收益不透明等问题长期不满，业委会从2024年5月起向街道办提交召开业主大会的申请。

余先生称，业委会在提交召开业主大会的申请过程中，曾先后21次被葵涌街道办退回，“议题在住建局系统内提交后，街道办迟迟不予审核通过。直至2025年初，街道办才放开议题，启动业主大会表决”。

2025年2月，陶柏莉花园小区（一期）召开业主大会，经线上投票表决，以超过三分之二的同意率通过了解聘前期物业和物业服务企业选聘方案的决议。余先生称，整个投票过程在社区、街道办、住建部门工作人员的监督下完成，程序合法合规。

根据规定，业主大会通过决议后，业委会需在深圳市住建局平台提交物业招标备案申请，并经街道办审核备案。然而，业委会在提交招标备案申请后，接连被街道办退回30次。

余先生提供的大鹏新区葵涌办事处回复内容显示，暂缓备案是由于部分业主已就业主大会决议的有效性向龙岗区人民法院提起诉讼，案件目前正在审理中。

对于葵涌办事处的解释，余先生表示难以认同。“如果只要有人起诉，招标备案就要暂停，那是不是意味着只要不断有业主提起诉讼，物业更换程序就可以被无限期拖延？”余先生透露，诉讼自今年6月10日开庭至今，法院仍未下判决。

记者在采访中了解到，该小区业委会计划在新物业合同中，将物业管理费降低，并将现行的“包干制”改为“酬金制”，即物业公司按约定比例获取酬金，小区公共收益及物业费收入进入共管账户，支出须经业委会审核，以实现财务透明与服务考核。“包干制下，物业公司为追求利润可能压缩服务成本，导致公共设施维护不到位。酬金制则能更好保障业主权益。”余先生称，不少业主希望借此提升物业服务品质，改善居住环境。

为进一步了解具体情况，奥一新闻记者致电该小区物业公司，接电工作人员称“不清楚相关情况”后便挂断电话。

深圳市大鹏新区葵涌办事处：

为避免行政与司法冲突暂缓备案

已督促物业企业提升服务品质

针对此事，深圳市大鹏新区葵涌办事处回应称，《深圳市物业服务招标投标指导规则》第十五条规定“业主委员会应当在业主大会会议决定公示期满后，及时将会议通过的招标文件通过市住房和建设部门建立的物业管理信息平台报街道办事处备案，备案时应当一并报送业主大会决议等相关材料。街道办事处应当在五个工作日内予以备案并同步抄送区住房和建设部门，有相关争议必须处理的除外”。葵涌办事处收到陶柏莉小区业主委托律师事务所发来的函件，提出业主大会存在程序及议案违法违规问题，且已向龙岗区人民法院提起诉讼，龙岗区人民法院也已正式立案【案号(2025)粤0307民初36896号】。此类情形属于《深圳市物业服务招标投标指导规则》第十五条规定之争议条款。本着审慎行使行政职能的原则，考虑到葵涌办事处并非专业法律裁判机构，在争议较大且已涉诉的情况下，同时为避免通过备案可能与法院审理结果相悖，导致争议进一步扩大，基于行政合理性考量，葵涌办事处作出了暂缓备案的决定。

回应称，针对小区管理中出现的问题与分歧，葵涌办事处始终秉持依法依规、促进和谐的原则，多次牵头搭建多方参与的沟通平台，积极推动各方充分表达意见、理性沟通协商。组织专项服务工作小组进驻小区，持续做好政策解释与情绪疏导工作，引导当事人依法依规反映诉求、解决争议，积极引导各方通过法律诉讼解决争议，切实维护小区的和谐稳定大局。2025年5月6日葵涌办事处书面答复业委会明确暂缓备案决定是基于行政合理性考量，并非办理备案的终局行为，如法院生效裁判文书判决驳回业主关于撤销业主大会会议决议的诉讼请求，办事处将恢复备案工作。目前业主撤销业主大会决议的诉讼案件【案号（2025）粤0307民初36896号】已开庭审理，等待法院作出裁判。

回应称，本次业主大会决议是否具有效力需以人民法院生效裁判文书确认为准。在法院作出裁决前，葵涌办事处将依法依规规范物业管理，加强对承翰物业服务的有效监督，促进小区服务质量改进提升。根据民法典第九百五十条规定，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理小区的物业服务事项。葵涌办事处、坝光社区通过组织专项服务工作小组进驻小区、召开协调会等多种方式督促各方依法履职，重点督促物业企业提升服务品质，确保各项物业服务平稳有序，切实保障全体业主合法权益。2025年4月以来，督促物业服务企业加大投入提升服务，完成约30000㎡地库地坪漆焕新升级工程，优化500个停车位使用体验，装修提升12个电梯间，为6栋高层12部电梯加装空调，不断提升业主居家的舒适度。

接办单位

深圳市大鹏新区葵涌办事处

总分：68分

介入速度：19分

理由：问题显现后迅速介入搭建平台，响应及时。

处理进度：17分

理由：街道办在处理已发生的争议方面，采取了一系列措施，包括多次牵头搭建沟通平台、组织专项工作小组进驻小区、进行政策解释等。其核心处理逻辑是明确将司法裁决作为解决争议的前提，并表态在法院作出生效判决后将据此恢复或终止备案流程。这种将争议导向司法途径的做法，在法律程序上是清晰的。但问题在于，当诉讼进程本身可能较为漫长时，“暂缓备案”这一单一措施导致了物业更换程序的完全停滞，未能有效推动争议向实质性解决方向取得进展，处理进度陷入僵局。

处理效果：15分

理由：从维护小区当前物业服务不中断和督促现有物业提升服务的角度看，街道办取得了一定效果。例如，督促原物业公司完成了地库翻新、电梯加装空调等改善工程，旨在保障业主的基本居住体验。然而，从根本解决业主大会决议所期望实现的“更换物业、改变管理模式、提升服务品质和财务透明”这一核心诉求来看，处理效果不佳。由于备案被长期暂缓，业主大会的决议无法执行，业主的自治权利受到实质性阻碍。街道办的处理方式在维持现状和避免行政风险方面虽有考量，但未能有效回应和保障大多数业主通过合法程序表达的变革意愿，导致业主的核心诉求被搁置，小区治理的根本矛盾并未解决，反而可能因拖延而激化。

奥一基层治理研究员评价：17分

理由：此事凸显了基层治理中业主决议效力、行政审查边界与司法介入之间的复杂张力，如何既依法依规又有效保障业主权益，成为当前矛盾的焦点。街道办在程序合规和风险规避上表现严谨，但机械执行条款而缺乏灵活性，导致行政效率低下。若能在暂缓备案的同时，积极搭建协商平台或推动司法提速，可更好体现基层治理的“服务性”。建议未来在类似事件中兼顾合法性与实效性，避免以“依法依规”为由弱化主动作为的责任。

采写：奥一新闻记者 李姗姗