二环内再添新宅地，北京城建摘得核心区祈年大街低密地块

时隔18个月，北京核心区再度推出优质地块。11月19日，东城区祈年大街路西危改工程土地一级开发项目4、5号地由北京城建以20.28亿元竞得，溢价率4%。北京商报记者此前实地探访发现，该地块已完成场地平整，周边商业、医疗、教育等配套设施成熟，具备良好的开发基础。作为北京核心城区，东城区近年来商品住宅用地供应稀缺，上一次供地是去年5月出让的金鱼池地块。值得关注的是，祈年大街地块容积率仅为1.1，但建筑要求极为严格，限高18米，住宅须整院销售，禁止以"高低配"方式建设别墅及私家庄园。业内人士分析指出，该地块商办比例低、住宅形态规整、容积率低，是北京市场稀缺的优质地块，但开发难度较大，考验开发商的设计与运营能力。

近五年核心区最大规模地块

出让文件显示，祈年大街地块由0127—0201、0202、0203、0204四幅子地块组成，总土地面积约2.28万平方米，规划建筑面积约2.5万平方米，其中住宅占比不超过70%。

从面积来看，祈年大街地块是近五年东城区供应的最大规模地块。北京商报记者注意到，东城区上一次供地可追溯至去年5月的金鱼池地块，当时由河北鑫界以3.375亿元竞得，溢价率高达25%。

金鱼池地块在核心指标上与祈年大街地块存在明显差距。具体来看，金鱼池地块土地面积仅约0.3万平方米，规划建筑面积约0.56万平方米，规模远小于本次出让的祈年大街地块。

从更长的时间维度看，2020年至2023年，北京核心区曾连续四年出现商品住宅用地"零供应"。即便是此前出让的金鱼池地块，其项目核准批复也直到今年7月才由东城区发改委正式披露。该批复明确有效期为两年，若在有效期内未办理年度投资计划或未获延期批复，将自动失效。

祈年大街地块的入市，不仅填补了核心区住宅用地供应的"断档"，也延续了近两年北京持续加推优质地块的市场节奏。

禁建别墅与私家庄园

北京商报记者实地走访发现，祈年大街地块以东晓市街为界分为南北两区：北区包括0201、0202地块，中间相隔10米宽的鲁班合胡同；南区为0203、0204地块，12米宽的西园子街贯穿其间。

地块交通条件优越，北侧临近双向10车道的珠市口东大街，东侧连接祈年大街，南侧紧邻双向5车道的天坛路。尽管车流量较大，但珠市口东大街与地块之间有珍贝大厦作为缓冲，可有效削弱交通噪声影响；祈年大街与天坛路车流相对平缓，通行压力不大。

区位优势尤为突出：地块距离天坛公园北门步行不足100米，300米内可达地铁7号线桥湾站，步行约500米即达地铁磁器口站，距离前门步行街约1.4公里，天安门广场仅2公里。

配套设施成熟完善，1公里范围内汇聚国瑞城、新世界、合景魔方等大型商业体，3公里内覆盖北京医院、协和医院等多家三甲医院，金台书院小学位于0202地块西南角，可满足居民多元生活需求。

与优质区位相匹配的是严格的建造标准：0201、0203、0204地块建筑限高18米，0202地块限高3.3米，并明确要求住宅产品整院销售。出让文件特别规定，0202地块建设须严格遵循北京老城风貌、传统四合院形态及文物保护要求，严禁通过"高低配"形式建设别墅和私家庄园。

合硕机构首席分析师郭毅表示，严格的土地出让条件不仅对房企的产品打造能力提出更高要求，也显著增加了后期营销难度。加上区域内顺销老项目的竞争压力，进一步推高了拿地门槛。能够成功竞得该地块的房企，必须在产品力口碑与项目落地实践方面具备突出的市场影响力，才能对高端客群形成吸引。

中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，从未来市场预期看，参考去年东城区金鱼池地块25%的溢价成交表现及15万元/平方米的期房指导价，本项目未来售价有望突破15万元/平方米，其中四合院类产品或因稀缺性享有更高溢价。成功开发此类项目的关键在于精准把握高端客群对传统文化与现代舒适性的双重需求，实现历史文脉与现代生活的有机融合。

核心区优质地块持续放量

2025年北京土地市场显现出结构性转变，核心区域优质地块供应力度显著增强。以海淀区为例，今年1—11月已成功出让6宗地块，相较2023年的2宗和2024年的5宗，增幅明显，打破了该区域过往供应偏紧的格局。

市场对优质地块的追捧从溢价表现可见一斑。海淀区朱房四街棚户区地块与树村地块溢价率分别高达25.04%和27.93%，凸显出房企对稀缺资源的强烈需求。值得关注的是，海淀区上地0702街区东地块即将于12月23日截牌，起始价84.22亿元，有望成为年末土地市场的又一焦点。

供应结构的优化直接提升了市场参与热度。以海淀树村地块为例，共吸引10家房企及联合体参与竞买，历经265轮竞价方告成交；即将出让的朝阳区松榆里地块也已汇集8家品牌房企报名，显示出企业对核心地段项目的持续看好。

郭毅分析认为，当前房企拿地策略更趋理性，聚焦于"产品可实现性"与"市场承接力"两大核心。只有兼具产品塑造空间和坚实需求支撑的地块，才能通过价值挖掘实现利润回报。在这一逻辑下，类似松榆里等长期断供板块的优质地块入市，自然成为房企重点关注的对象。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，北京持续推进核心区域优质地块供应，既是对土地资源价值的精准释放，也是对区域住房合理需求的有效回应。此举不仅推动住宅产品向高品质演进，更引导市场要素向核心区域优化配置。若这一供地策略得以延续，将有力推动北京房地产市场形成"核心引领、品质驱动"的高质量发展新格局。

北京商报记者 王寅浩 李晗