20.28亿！北京城建夺得东二环祈年大街地块，溢价4%

北京进深 徐迪 11月19日，北京城建摘得东城区祈年大街项目，成交价20.28亿元，折合楼面价8.11万元/㎡，溢价率4%。

之前报名的山东民企百年基石并未现身拍卖现场，参与竞价的仅有中海新城和北京城建两家房企，但还是经历了近40轮较量。

尽管体量不大，但二环内核心位置+低密别墅潜质，还是让这宗地块成为北京第七批次土拍中最大的亮点之一。

地块位于东城区天坛街道，东至祈年大街，西至金鱼池小区，南至天坛路，北至珠市口东大街。

地块具有一定特殊性，首先是地理位置上的绝对核心，需要兼顾文旅方面的考虑。

项目位于全国重点文物保护单位天坛和市级文物保护单位金台书院的建设控制地带内，同时位于北京中轴线世界文化遗产缓冲区内。

其次还有项目自身罕见的地形条件。

项目占地2.28公顷，建筑控制规模2.5万㎡，容积率不到1.1。

四幅子地块均为多功能用地，以东晓市街为界，分成两部分：

北边0201、0202地块中间隔了条10宽的胡同，南边0203和0204地块中间也有一条12米宽的规划道路。

其中，0201地块占地0.38公顷，0203地块0.52公顷，0204地块0.73公顷，这三幅地块限高18米；

0202地块占地0.64公顷，限高3.3米。

出让文件也明确提到了，0202地块应严格遵循北京老城风貌、传统四合院形态及文物保护等要求进行建设，以优化片区街巷肌理，落实老城高质量发展。

禁止通过高低配的方式建造别墅及私家庄园。

天坛边上，皇城根儿里，这个容积率、这个高度的地块，会做出什么样的产品。

考验开发商想像力和设计水平的项目来了。

这宗地块还专门针对销售监管要求出具了一份补充说明。

一是按照房地产调控销售价格监测机制，商品房销售项目需报市住建委进行销售价格监测。

依据《商品房销售管理办法》等法规政策规定，开发企业销售前需根据项目情况办理新建商品房期房预售许可或现房销售备案。

依据《关于进一步加强北京市涉及国家安全事项建设项目审批管理工作实施意见》相关要求，开发企业需办理涉及国家安全事项的建设项目审查。

二是开发企业取得销售手续后，按照商品房销售相关政策法规规定开展新建商品房销售工作，执行本市限购政策，审核购房人资格，销售给符合资格的购房人，并整院售卖。

按照政策法规，将“房屋使用过程中要符合核心区控规、风貌保护及安全政策法规规定，不得擅自改建、装修、拆分”等相关要求，以补充条款在购房合同中明确约定。

本地块涉及全国重点文物保护单位天坛、先农坛的建设控制地带及北京市文物保护单位金台书院的规划绿地，建筑高度符合相应的管控要求。

此外，4号地块院落布局应与金台书院相呼应，避免正南正北向院落与金台书院之间出现大量三角形空间。

关于城市设计和建筑设计的要求，设计方案应维护中轴线的对称性和严整性，与周边环境相协调、与城市整体风貌相融合；

在满足建筑功能的同时，注重创造宜人的外部空间，注重建筑文化内涵和品质，提升建筑设计质量，强化首都风范、古都风韵、时代风貌的城市特色；

建筑第五立面、材质、色彩、装饰构件等应统筹考虑视廊景观和风貌保护要求，做好传统风貌与现代风貌的衔接，不得滥用传统元素。

关于建设内容。项目应落实相关要求，以科创、金融、文化为主要方向，以总部为主要业态，推动产业融合下服务业转型升级，培育新质生产力。

地块位于东城区天坛街道，二环内，位置不用多说了，步行到天安门广场半小时。

周边有大大小小的老胡同，北边是前门大街，南边是天坛公园，皇城根儿的居住氛围感。

交通也便捷，离7号线桥湾站和5号线磁器口站都不远。

商业方面，步行可达国瑞购物中心、新世界百货、合景魔方购物中心。

学区配套，隔壁是金台书院小学，往东往西各有一个十一中校区。

此外还有北京医院、同仁医院、友谊医院等医疗资源。

近五年来，二环内唯一成交的涉宅地块就是河北鑫界的金鱼池地块，住宅建筑面积仅1700㎡。

一年多了还没出设计方案，这个体量对外销售的可能性也不大。

本次拟供应的祈年大街项目，在金鱼池地块往东500米左右。

也是住宅混合公建用地，占地2.27公顷，规划地上建面2.5万㎡，容积率仅1.1。

按此前发布的规划，住宅建面约1.75万㎡，怎么也能有百来套房子，够得上一个小规模社区。

参考金鱼池期房指导价，15.1万/㎡。

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