私募巨头，也扛不住了

文/十一弟

总部位于香港的私募基金——基汇资本，其在上海的一项物业投资，面临债务违约。

几年前，它以其持有的上海海洋大厦作为抵押，向银行获得了2.6亿美元贷款。

按照现在的汇率计算，超过了18亿人民币。

这些融资是由境内外银行组成的银团贷款，将在这个月陆续到期。

据说，基汇资本此前一直寻求出售上海海洋大厦，用于偿还债务。

但到现在，它也没能找到愿意接盘的买家。

如果在到期日仍然无力还款，银行将有权宣布债务违约。

最好的结果，是银行同意展期，延长贷款期限。

年初，同样是在上海，外资巨鳄——贝莱德集团，其收购持有的上海北岸长风E、G栋办公楼，从渣打银行获取的7.8亿银团贷款，展期一年后，再次违约。

渣打银行拒绝了二次展期，要求贝莱德立即偿还贷款本息。

贷款到期之前，贝莱德以七折的价格，在公开市场挂牌兜售这两栋办公楼。

结果，整整一年时间，无人问津。

当初，贝莱德从渣打银行获取了65%的并购贷款，现在打到七折都卖不掉，意味着这项投资已经蚀本。

于是，贝莱德一不做、二不休，选择了违约。

宁可断贷弃楼，也决不还债了——

它把上海北岸长风E、G栋办公楼交给了渣打银行，用于抵债。

贷款展期，只是权宜之计，拖时间罢了，资本和银行，都没有太多耐心。

2018年，楼市还在一路高歌猛进。

彼时，基汇资本以4.2亿美元的代价，从新加坡ARA亚腾资产的手上，收购了上海海洋大厦。

以其从银行获得的2.6亿美元贷款计算，基汇资本为这笔收购撬动了六成以上的融资杠杆。

基汇资本是一家专注于亚太区房地产市场的私募基金，非常激进。

在日本、香港和中国内地，有过不少大手笔收购。

基汇资本的老板——吴继炜、吴继泰，是一对敢接盘李超人的亲兄弟。

2014年，基汇资本以58亿的价格，从李嘉诚家族旗下的盈大地产，收购了位于北京三里屯的盈科中心。

四年后，它以105亿的代价，将北京盈科中心出售给了链家系的愿景集团，大赚了几十亿。

基汇资本对商业地产的投资逻辑，跟美国私募巨头黑石集团的模式，如出一辙——

低价买进-改造提升-高价卖出。

它们依靠投资眼光，在市场上挑选出被低估的资产，动用杠杆进行低价收购。

持有项目期间，投入资金对物业进行改造提升，重新对外出租。

以更好的租金收益，拉高市场估值后，寻找买家高价接盘，退出套现。

基汇资本创始人——吴继炜，来自一个商业家族，他出生于美国旧金山，在香港长大。

吴继炜的父亲是生意人，经常跟他讨论商业话题，让他从小对金融产生了兴趣。

据说，吴继炜一开始对建筑情有独钟，曾立志要做一名优秀的建筑师。

不过，后来他改变了想法。

因为他发现，建筑师并不能完全按照自己的意愿建造房子，而地产商可以聘请很多建筑师，让建筑师们为他实现建筑梦想。

1995年，只有20岁出头的吴继炜，在美国创办了一家房地产投资公司。

当时，始建于1927年，曾在1929年举办过第一届奥斯卡颁奖礼，还曾是美国女星玛丽莲·梦露常住的酒店——好莱坞罗斯福酒店，走到了破产边缘。

吴继炜决定收购这家辉煌了大半个世纪的酒店，并进行改造。

它为酒店增加了6个酒吧、2个俱乐部、2个餐馆，广泛邀请好莱坞名人入住，为酒店带来了名气。

随着罗斯福酒店的人气越来越旺，再度成为好莱坞名流的聚会场所，不少好莱坞电影、电视节目，都选择在这里拍摄制作。

酒店的租金也从20美金，涨到了400美金，营业额和利润扶摇直上。

罗斯福酒店大获成功，让吴继炜建立了强大自信。

从此，他坚定了“收购改造，化腐朽为神奇”的商业模式。

罗斯福酒店项目之后，他又在美国的加利福尼亚、纽约、佐治亚和夏威夷等地，以同样的模式，开发了多个地产项目。

这其中包括数据中心、办公楼、住宅、酒店、高尔夫球场以及度假村。

在很多日资企业因本国经济萧条，而大举退出美国房地产市场时，吴继炜也成为重要的接盘者。

吴继炜认为，自己之所以获得了高回报，是因为创造了新价值。

他的方法论，就是利用那些未被充分利用或定位错误的建筑，加以改造，然后让它增值。

不过，很多所谓的能力背后，其实只是恰好赶上了行业风口。

吴继炜早年在美国对商业地产的收购改造，搞得风生水起，赚得盆满钵满。

但今年初，基汇资本持有的位于美国奥克兰市中心的万豪酒店，因债务违约被拍卖。

当时，它以这栋酒店作为抵押担保，从银行获得了1亿美元贷款，无力偿还导致违约，进入了法拍程序。

2005年，在美国房地产市场尝到甜头的吴继炜，将主战场从美国转移到了亚洲。

他与兄弟吴继泰创办了基汇资本，专注于亚太区，尤其是中国内地的商业地产投资。

到今年上半年，基汇资本募集了244亿美元资金，管理着358亿美元资产。

基汇资本的这种投资模式，有一个很重要的前提——

市场预期不断上行，资产价格持续提升。

这个链路断开以后，租金收益上不去，就不会带来物业估值的提升，更找不到接盘的买家。

几年前的收购，看似是上行周期的低价抄底。

现在市场回落，回过头来看，实则是下行周期的高位接盘。

击鼓传花，总有手滑的时候。

手上持有的商业物业，沉淀了大量资金，卖不掉的话，相当于被套住了。

基汇资本收购持有的上海海洋大厦，位于上海黄浦区的心脏地带，毗邻南京东路步行街。

它是一栋25层高的甲级办公楼，总建筑面积逾5万平米。

按照当时30亿的收购对价折算下来，大约6万块钱/平米。

这栋办公楼早在2001年建成，原本由新加坡财团——吉宝置业、星控股与新加坡主权财富基金淡马锡共同持有。

2006年，新加坡财团将其以1.7亿美元的代价，出售给了同样来自新加坡的腾飞集团，套现退出。

在这笔交易中，吉宝置业赚到了1.4亿净利润，星控股则赚到了2.4亿利润。

2013年，新加坡ARA亚腾资产以19亿的价格，从腾飞集团手上接盘了上海海洋大厦。

一买一卖，短短几年间，腾飞集团就赚到了6个亿。

新加坡ARA亚腾资产是李嘉诚家族旗下私募基金，收购持有上海海洋大厦五年后，将其以30亿的价格，卖给了基汇资本。

从新加坡财团在2006年以1.7亿美元的价格出售，到2018年基汇资本以4.2亿美元的代价接手。

12年时间里，这栋办公楼的资产价格，翻了两三倍。

上海海洋大厦的买卖转让，是楼市黄金时代的一个缩影。

如今，资产价格大跌，即便是基汇资本这样的私募巨头，也难以抵御市场下行的冲击，面临违约。

不止是上海海洋大厦，基汇资本在上海持有的一处生命科技园项目，以其作为抵押，从银行获得的1.1亿美元贷款，这个月也将到期了。

据说，它之前已经与银行协商，寻求再融资。

吴继炜花了二三十年摸索出来的财富密码，听起来像永动机一样，似乎可以源源不断、无休无止地赚大钱。

基汇资本把它从美国复刻到中国内地，结果没过几年，突然失灵了。

旧地图到不了新大陆了。

在风口上赚到的钱，在风停下时一股脑地还回去。

上海的爷叔早就说过了——

“天气不会一直好下去的，人不会一直吃上风的。”