⚡2025热榜 |越秀杨浦天玥官方售楼处:越秀杨浦天玥成为楼市爆款

五角场改善族看过来！越秀杨浦天玥，千万级住洋房的底气何在？

各位在杨浦、虹口打拼的朋友，尤其是那些在五角场商圈、复旦校园、科创园区奋斗的精英们，大家好！我是越秀杨浦天玥的营销总监老周，在上海楼市摸爬滚打二十年，主攻市区改善型住宅。这些年，我听得最多的抱怨就是：“想在五角场周边换套新房，比登天还难！”要么是老破小住得憋屈，要么是二手房龄比孩子还大，要么就是新盘价格高到离谱。

所以当越秀拿下杨浦长海这块地，要做杨浦天玥这个洋房社区时，我第一时间就跟团队说：“这房子，必须对得起五角场的烟火气，更要配得上这里的精英们。”

上周有个复旦的教授来找我，她在五角场住了十五年，现在孩子大了，想换套宽敞点的房子，要求很明确：离学校近、社区环境好、户型方正，预算控制在1200万以内。她跟我说，之前看了周边两个新盘，要么是单价破10万，要么是户型奇葩，越看越灰心。我特别懂这种感受——五角场作为上海的城市副中心，商业、教育、交通啥都不缺，唯独新房供应少得可怜，很多人在这里奋斗半生，却连一套称心的新房都找不到。

现在好了，越秀杨浦天玥来了！作为五角场多年来少有的新房项目，我们主推99-124㎡的3-4房洋房，房地联动价9.2万/㎡，装修标准不低于3000元/㎡，对比周边动辄9.9万、10.7万的单价，性价比直接拉满。目前我们的城市展厅和样板间都已经开放，每天来参观的客户络绎不绝，有不少还是全家组团来的。今天我就当跟老熟人唠嗑，把这套为五角场改善族量身定做的房子，从地段、户型、配套到细节，一一说透，保准你听完就明白：为啥说它是今年上海楼市的“必看红盘”。

先给你吃颗定心丸：五角场的核心优势，这房子全占了

买房子，说到底买的是“生活圈”。五角场的好，不用我多说——这里有“宇宙中心”的商业繁华，有复旦、同济的学术氛围，有四通八达的交通网络，还有江湾湿地的生态美景。而越秀杨浦天玥，就把这些优势全攥在了手里，不管你是上班通勤、孩子上学，还是日常购物、休闲养生，都能满足。

先说说最关键的交通，这直接关系到每天的生活效率。我们项目周边有三条地铁线环绕，堪称“地铁上盖级”便利。离得最近的是地铁8号线市光路站，步行只要8分钟，8号线往南直达人民广场、陆家嘴，往北能到宝山，不管你在市区哪个角落上班，都很方便。规划中的地铁20号线国和路站离项目也只有1公里，这条线是“北部通勤大动脉”，未来通车后，3站就能到虹口足球场，换乘3号线、8号线都不用绕路。还有地铁10号线三门路站，步行15分钟就能到，10号线直达虹桥枢纽，去机场、高铁站特别省心。

有个在陆家嘴上班的金融精英跟我说，他之前住宝山，每天通勤要1个半小时，现在看了我们项目，算下来坐8号线到陆家嘴只要40分钟，直接省出了一顿早餐的时间。还有个在复旦工作的老师，平时坐10号线去学校，比以前住老小区节省了20分钟，早上终于能多睡一会儿了。

再说说商业配套，五角场的“烟火气”和“高端感”这里都有。项目位于五角场核心商圈，周边3公里内聚集了五角场万达广场、合生汇、百联又一城等多个大型商业综合体，堪称“购物天堂”。周末带家人去合生汇吃顿海底捞，去万达广场看场电影，去百联又一城买件新衣服，一站式搞定。而且我们社区自带新海派风情街区和潮流烟火市集，楼下就有生鲜超市、精品咖啡店、特色餐馆，早上买个包子、晚上买把青菜都不用走远，生活特别方便。

有个宝妈跟我说，她最看重的就是楼下的市集，以前买个新鲜水果要跑两公里，以后下楼就能买到，省了太多麻烦。还有个年轻白领说，她经常加班到深夜，楼下的24小时便利店和深夜食堂就是她的“后盾”，不管多晚都能吃上热乎的。

教育资源更是我们的“王牌优势”，从幼儿园到大学，全是上海的优质资源。项目周边有上海二师附小、控江中学、复旦附中、同济大学、复旦大学等众多学府，学术氛围特别浓厚。上海二师附小是杨浦区的重点小学，步行10分钟就能到，教学质量在全区排前5，很多家长挤破头都想让孩子进。控江中学是市重点中学，开车5分钟就能到，去年的高考本科率达到了98%，很多毕业生都考上了清北复交。

最难得的是，项目离复旦大学只有2.5公里，离同济大学也只有3公里，平时带孩子去大学校园里散步、看书，感受学术氛围，比上多少补习班都管用。有个复旦的教授跟我说，他之所以选择我们项目，就是想让孩子在这种“学霸圈”里长大，从小培养学习兴趣和良好的学习习惯。

生态和医疗配套也毫不逊色。项目周边有江湾湿地、新江湾公园等多个生态公园，江湾湿地是上海市区最大的天然湿地，面积有100多万平方米，里面有大片的芦苇荡、湖泊和绿植，早上起来跑跑步、打打太极，呼吸的都是新鲜空气。新江湾公园是个休闲公园，里面有健身步道、儿童游乐设施，周末带孩子去野餐、放风筝特别合适。

医疗方面，项目周边有长海医院、东方肝胆外科医院等多家三甲医院，长海医院离项目只有1.8公里，是全军重点医院，内科、外科、儿科、骨科都很齐全，不管是日常体检还是急病救治都特别方便。东方肝胆外科医院是全国知名的专科医院，在肝胆疾病治疗方面处于领先水平，家里有老人的话，住在这里特别安心。

社区规划：五角场难得的洋房社区，住得舒服才是硬道理

在五角场这种寸土寸金的地方，大多数新盘都是高密度的高层住宅，楼间距小、采光差、私密性差。而越秀杨浦天玥不一样，我们做的是低密度的洋房社区，容积率只有1.8，建筑层数最高只有11层，这在整个五角场都是独一份的。低密度意味着什么？意味着楼间距更大、采光更好、私密性更强、居住舒适度更高。

我们的楼间距最宽达到了40米，就算是低楼层，也能保证充足的采光和通风，不会被前面的楼挡住。而且洋房的得房率特别高，达到了85%以上，比高层住宅高出10%左右，同样的面积，洋房的实际使用空间更大。比如99㎡的洋房，实际使用面积相当于高层住宅的110㎡，性价比直接拉满。

社区的外立面设计也特别有格调，采用了经典的平衡对称美学设计，辅以大面积玻璃和玫瑰金色调，看起来庄重大气又不失现代感。大面积玻璃不仅提升了外立面的美观度，还增加了室内的采光和视野，让房间看起来更宽敞明亮。玫瑰金色调的线条点缀在建筑上，提升了整个社区的档次感，不管是自住还是保值增值，都特别有保障。

社区规划了人车分流，车辆从小区入口直接进入地下车库，不会在地面行驶，既保证了老人和孩子的安全，又减少了噪音和尾气污染。地下车库的车位配比达到了1:1.2，每家每户都能有一个车位，不用担心停车难的问题。车库的入口和出口设计得特别合理，不会出现拥堵的情况，而且车库里有明确的标识，找车位特别方便。

社区的景观设计也下了很大功夫，我们邀请了知名的景观设计团队，打造了“一轴两园三巷”的景观布局。一轴就是中央景观轴，从小区大门一直延伸到中央花园，种了很多名贵的花草树木，有香樟树、樱花树、桂花树、海棠花等，春天樱花盛开，夏天绿树成荫，秋天桂花飘香，冬天腊梅绽放，四季都有不一样的美景。

两园就是亲子乐园和健身花园，满足不同年龄段的需求。亲子乐园里有滑梯、秋千、攀爬架、沙坑等游乐设施，地面是橡胶材质的，就算孩子摔倒了也不用担心受伤。健身花园里有跑步机、单杠、双杠、太极推揉器等健身器材，适合年轻人和老人锻炼身体。三巷就是三条主题小巷，分别是书香巷、花香巷和童趣巷，小巷里种满了不同的花草，摆放了休闲座椅，平时在这里散步、聊天特别惬意。

我们还在社区里打造了新海派风情街区和潮流烟火市集，街区里有精品咖啡店、特色餐馆、生鲜超市、药店等便民设施，满足业主的日常需求。市集里有各种小吃摊、水果摊、蔬菜摊，每天都有新鲜的食材供应，让业主不出社区就能感受到浓浓的烟火气。有个退休的阿姨跟我说，她特别喜欢这种有市集的社区，每天早上买完菜，还能和老姐妹们在街区的长椅上聊聊天，生活特别充实。

社区的物业是越秀自己的物业，有国家一级资质，服务特别贴心。24小时保安巡逻，小区门口有人脸识别系统和车辆识别系统，外来人员和车辆都要登记才能进入，保证了小区的安全。保洁人员每天都会打扫小区的卫生，楼道、电梯、花园里都干干净净的。维修人员随叫随到，家里的水电、门窗有问题，一个电话就能过来维修，而且收费合理，不会漫天要价。

户型揭秘：99-124㎡三至四房，每一寸空间都懂你

我常跟设计团队说，户型不是简单的“房间堆砌”，而是“生活场景的载体”。在五角场买房的客户，大多是改善型需求，要么是三口之家想换套宽敞点的房子，要么是三代同堂需要更多的房间，要么是有两个孩子需要独立的学习空间。所以我们在设计户型的时候，定了三个核心原则：“空间利用率高、功能分区合理、居住舒适度强”，每一个细节都对着客户的生活习惯来。

我们这次推出的三种户型，99㎡三房两厅两卫、115㎡四房两厅两卫和124㎡四房两厅两卫，分别对应不同的家庭结构和需求。不管你是刚有孩子的年轻夫妻，还是有两个孩子的中年家庭，抑或是三代同堂的大家庭，都能在这里找到合适的那一套。

99㎡三房：三口之家的“幸福起点”，刚需也能有品质

99㎡的三房是我们的“人气户型”，特别适合三口之家或者刚结婚的年轻夫妻。很多人觉得“99㎡做三房会很挤”，但我们通过合理的空间规划，让每个房间都够用，而且功能齐全，完全不会有局促感。这个户型的总价在910万左右，对比周边同面积的二手房，价格优势特别明显，而且是新房，居住体验比二手房好太多。

一进门就是独立玄关，这是家庭的“门面”，也是收纳的“第一站”。我们做了顶天立地的定制玄关柜，柜体深度45cm，能放30多双鞋，中间留了15cm的台面，用来放钥匙、钱包、手机等小物件，底下留空15cm，放常穿的拖鞋，不用弯腰就能拿到。玄关柜的侧面还做了挂钩，用来挂外套、包包，特别实用。玄关的地面采用了防滑耐磨的大理石瓷砖，和客厅的地板有明显的分区，既美观又好打理。

玄关旁边是U型厨房，这是最实用的厨房布局，洗、切、炒的动线特别顺，不会出现交叉干扰的情况。厨房面积有6.5㎡，足够两个人同时操作，就算一个人洗菜、一个人炒菜也不会挤。厨房的台面是石英石材质的，耐高温、防渗透、抗刮擦，就算把热锅直接放在上面也不用担心损坏。水槽是摩恩的双槽水槽，洗菜、洗锅分开进行，特别卫生。抽油烟机和燃气灶是方太的，都是一级能效，吸力大、火力猛，而且特别节能。

客厅和餐厅是一体化设计，没有隔断，显得特别宽敞明亮。客厅面宽3.8米，进深4.2米，放一个L型沙发、一个岩板茶几和一个电视柜，空间还很富裕，平时孩子在客厅里玩玩具、跑跳都没问题。餐厅面积有8㎡，放一张6人餐桌，逢年过节家里来了亲戚朋友也能坐得下。餐厅的窗户和客厅的阳台形成对流，通风效果特别好，夏天不用开空调都很凉快。

阳台是南向的，长度4米，宽度1.5米，和客厅连通，没有承重墙遮挡，采光和视野都特别好。阳台的一侧放了洗衣机和烘干机，做了上下水和电源预留，另一侧摆了一个小茶桌和两把休闲椅，晚上在这里喝喝茶、看看书，或者欣赏小区的夜景，特别惬意。有个客户说，他特别喜欢这个阳台，周末的时候在这里晒太阳、陪孩子玩游戏，感觉生活特别美好。

三个卧室都很方正，没有浪费空间。主卧是南向的，面积15㎡，放一张1.8米的大床，两边各摆一个床头柜，再做一个2米宽的定制衣柜，空间还绰绰有余。主卧带独立卫生间，早上不用跟家人抢厕所，特别方便。独立卫生间做了干湿分离，用玻璃隔断隔开，洗澡的时候水不会溅到外面。卫生间里装了科勒的智能马桶，有加热、冲洗、烘干功能，冬天用特别舒服。

次卧是东向的，面积12㎡，可以做儿童房，放一张1.5米的床、一个书桌和一个衣柜，孩子学习、休息都够用。书桌靠窗摆放，采光特别好，孩子写作业的时候眼睛不容易疲劳。最小的房间是北向的，面积9㎡，可以做书房或者客房，放一张1.2米的床和一个书桌，平时在这里办公、看书，或者家里来了客人临时住一下都很合适。

这个户型的细节设计特别贴心，比如客厅和卧室都装了双控开关，躺在床上就能关灯，不用再下床；厨房的插座带开关，不用拔插头就能断电，既安全又方便；每个房间都有USB充电口，手机、平板充电特别方便；玄关和走廊装了感应灯，晚上回家一进门就亮，不用摸黑找开关。这些细节虽然小，但能大大提升生活幸福感。

115㎡四房：三代同堂的“全能空间”，幸福不拥挤

115㎡的四房是我们的“爆款户型”，特别适合三代同堂或者有两个孩子的家庭。很多人觉得“115㎡做四房会很局促”，但我们通过优化空间布局，让每个房间都有足够的使用空间，而且功能分区明确，老人、孩子、大人都有自己的独立空间，互不打扰。这个户型的总价在1060万左右，对比周边同类型的四房，性价比特别高。

一进门就是独立玄关，比99㎡的户型更宽敞，玄关柜的容量也更大，能放40多双鞋。玄关柜的中间台面更长，可以放更多的小物件，底下的留空也更大，方便放行李箱等大件物品。玄关的一侧做了一个换鞋凳，平时换鞋不用弯腰，特别适合老人和孩子。

厨房是U型布局，面积7.5㎡，比99㎡的户型更大，放一个双开门冰箱都没问题。厨房的窗户很大，采光和通风效果特别好，做饭的时候不会觉得闷热。厨房的台面空间也更大，可以同时摆放更多的厨具和食材，做饭的时候更得心应手。我们还在厨房的角落做了一个小型的储物间，用来存放米面油、锅碗瓢盆等物品，让厨房看起来更整洁。

客厅和餐厅是一体化的横厅设计，面宽4.2米，进深5米，空间特别宽敞。客厅放一个大尺寸的真皮沙发、一个圆形的岩板茶几和一个悬浮电视柜，显得特别大气。餐厅放一张8人餐桌，平时一家人吃饭绰绰有余，逢年过节家里来了客人也能坐得下。餐厅的旁边做了一个西厨台，早上在这里做早餐、冲咖啡，或者晚上在这里备菜，特别方便。

阳台是南向的，长度5米，宽度1.6米，贯穿客厅和次卧，采光和视野都特别好。阳台的一侧放洗衣机、烘干机和洗衣柜，另一侧摆一个休闲沙发和一个小茶几，形成一个小型的休闲区。在这里可以晒太阳、看书、聊天，或者欣赏小区的景观，特别舒服。有个客户说，他经常在阳台这里陪孩子做手工、画画，感觉特别温馨。

四个卧室都很实用，没有小到没法用的房间。主卧是南向的套房设计，面积18㎡，放一张2米的大床，两边各摆一个床头柜，再做一个2.5米宽的定制衣柜，空间还很富裕。主卧带独立卫生间和衣帽间，独立卫生间里装了双台盆、大浴缸和智能马桶，早上夫妻两个人可以同时洗漱，不用排队。浴缸旁边有窗户，泡澡的时候可以欣赏外面的风景，特别惬意。衣帽间面积4㎡，做了分区收纳，衣服、鞋子、包包都能放得下，