“芳草地”再陷出售传闻 120亿元估值能否为侨福集团解渴

观点网 近一年来，关于北京侨福芳草地即将“出售”的消息不时传来。

作为北京标志性商业地标项目，侨福芳草地自2012年开业以来，曾凭借其独特的艺术氛围、前沿绿色思维和高品质零售组合，一度成为北京乃至全国的艺术商业高地。

但近几年，面对层出不穷的新兴商业项目，以及更具创意的运营模式，其市场影响力逐渐显出疲态。

客流减少、空置店铺增多……侨福芳草地尚未来得及走出自身的经营困局，却已经站在了被“出售”的关口。

11月17日，有市场消息称，侨福集团一笔9.4亿美元（约73亿港元）的贷款应于周五到期，公司希望能展期一年，但还在进行磋商。

据悉，侨福集团同时继续寻求出售位于北京的侨福芳草地项目，估值约120-150亿元。

落空的交易

实际上，最新事件也是此前出售传闻的后续。

在去年12月，曾有市场消息称，侨福集团在寻求至少28亿港元的私募信贷，用于为一笔银行贷款再融资。侨福集团提供港岛阳明山庄的两座塔楼、一个停车场及其他资产作为抵押，贷款期限可能在两到三年。

其中，由于高额抵押贷款还款压力以及较低的入驻率，位于北京中央商务区的芳草地商业综合体项目也被纳入出售之中。

彼时消息指出，已有资方表达了对北京资产的兴趣，且进入评估阶段，但最终决定尚未做出。而从后续进展来看，这场交易最终没能顺利进行。

在事件发酵的几个月时间里，侨福集团始终没有对外正式披露进展。直到今年3月，侨福芳草地宣布与轻资产运营商宁朴集团达成战略合作，开启全面轻资产运营模式。

这则消息也从侧面对没能成行的出售事项进行了“辟谣”。在此之后，市场焦点迅速转到新的运营管理团队。

据悉，宁朴集团全称为上海宁朴企业发展有限责任公司，成立于2024年12月24日，这一时间恰逢北京侨福芳草地传出“出售”消息之际。

虽然是刚刚成立不久，但宁朴集团由前香港置地中国区总裁凌常峰掌舵。香港置地在内地推出的几座商业项目无不收获良好口碑，凌常峰及其团队也有望以更先进的运营经验为侨福芳草地注入新鲜血液，助力项目打破眼前困局。

按照计划，项目将以“时尚与艺术的社交中心”全新定位进阶，构建为京城文艺新地标。基于此次合作，侨福芳草地将同步启动全方位战略升级计划，以“焕新消费体验、激活商业势能”为核心，聚焦项目定位重塑与业态组合优化。

具体而言，更换为宁朴集团运营之后，侨福芳草地重点打造多元餐饮集群，引入品质中餐、创意西餐及国际美食，满足全时段社交与商务消费需求；同步焕新零售业态布局，重塑品牌矩阵，构建层次丰富的消费场景。

看起来，侨福芳草地距离新生更进一步。而在保持原有艺术性基调的同时，以餐饮业态助力项目取得经营收益，也是新管理团队的大致思路。

随着新管理团队的进入，关于项目即将出售的消息也被暂时“按下”。毕竟，没有企业会愿意投入时间与资源去拯救一个行将易主的资产。

项目未能变现，侨福集团的偿贷压力又该从何解决？

在5月19日，有外媒报道称，侨福集团已从太盟投资集团（PAG）获得3亿港元私募信贷资金，利率大致在11%至16%之间。这笔为期9个月的过桥贷款有望缓解侨福集团近期的资金压力。

然而，3亿港元的金额相较于至少28亿港元的私募信贷融资需求，仍有明显缺口。

三个月后，侨福集团再被曝73亿港元贷款获银行批准延期3个月。该笔贷款原定于8月15日到期，侨福集团以北京朝阳区的侨福芳草地综合体项目为抵押物获得了宽限。

以此推算，如今恰好到了3个月的延期宽限截点。据相关消息，侨福集团正在争取该笔贷款展期一年，目前仍在进行磋商。

艺术商业高地

在内地市场的印象中，侨福集团是香港“老钱”的代表。

据官方介绍，侨福集团由黄氏家族创立，总部设于香港。开发项目不仅覆盖亚洲，更将触角迈向欧陆，面向全球视野，是当代地产发展、休闲产业与精致生活品质创造者的卓越代表。

侨福芳草地是由北京侨福置业有限公司开发，也是侨福集团在中国内地投资的第一个大型商业综合体。位于北京市朝阳区东大桥路西侧，紧邻北京CBD核心地带，总面积达20万平方米，是一座集绿色环保写字楼、时尚购物中心，艺术中心和精品酒店于一身的创新建筑。

项目用地是由侨福集团创始人黄週旋在1995年拿下，项目规划在初期经过反复调整，直到2004年才启动施工建设。由于集团创始人去世，集团二代黄建华在同年接手，并推动项目于2012年正式入市，也因此，黄建华被称为“侨福芳草地之父”。

2017年，已经营五年的侨福芳草地正处于巅峰时期，却又迎来集团二代的离世，项目再次被“转手”交接。

在环保理念尚未如今天这般普及时，侨福芳草地已成为中国第一个获得绿色建筑评估体系LEED铂金级认证的综合性商业项目。

此外，让侨福芳草地红极一时的是项目浓厚的艺术氛围与先锋未来感。从整体建筑结构到内部陈设，无不透露着天马行空，艺术品陈设随处可见，亚洲最长室内步行吊桥贯穿空间，中庭上空倒悬的鲨鱼更是知名打卡点。

立足北京芳草地片区浓郁的国际氛围与优势地段，侨福芳草地致力打造多元的商业及文化休闲综合体，成为北京风格时尚与高品质的新复合生活板块。

前沿的环保设计、永续发展的理念和丰富多元的艺术氛围构成了侨福芳草地的独有特色，即便到了今天，北京侨福芳草地也始终无人成功复制。

但叫好又叫座似乎也难以在一个商业项目中出现。随着周边项目的兴起，侨福芳草地以及不远处的世贸天阶都被市场“革新”，后者也在近期迎来新的管理团队。

另一方面，有观点认为，侨福芳草地的没落，与其周边交通不无关系。据了解，项目周边有多条公交线路，但最近的地铁站为地铁6号线东大桥站，距离项目约500米，其余地铁站均在1.3公里及以上，在某种程度上确实限制了客流抵达。

而侨福芳草地又似乎不足以成为“目的地”。客流以艺术品观赏、打卡纪念为主，难以推动消费形成。

2023年7月，位于北京侨福芳草地的COS中国首店正式闭店。这家门店是在2012年，与项目同步开业。

虽然该品牌全球门店数量都在缩减，但在北京，COS共有5家门店，除了芳草地门店确认关店外，其余门店仍正常营业。这在某种程度上，也说明了项目处境。

与此同时，无处不在的艺术曾是项目最大亮点。也有消费者指出，项目内部艺术陈设久未更新，原先的部分设施甚至已经被撤。也就是说，艺术商业高地的光环也逐渐褪色。

在集团的资金压力下，今年6月下旬，还曾有外媒报道称，侨福集团在今年早些时候曾与国际拍卖行苏富比接洽，试图以超过200件珍贵艺术品作为抵押物获取贷款。

这些艺术品中包括西方艺术大师毕加索、沃霍尔、达利以及中国艺术家岳敏军、齐白石和赵无极等人的杰作。不过，由于双方对将艺术品运入拍卖行仓库的物流问题存在担忧，谈判最终陷入僵局。

艺术品们免于流落在外，但压箱底的艺术珍藏都不得不考虑拿出来变现，也足以见得侨福集团的“现金荒”。

自管理团队更换为宁朴集团运营之后，侨福芳草地一度将打造多元餐饮集群列为重点，引入品质中餐、创意西餐及国际美食，满足全时段社交与商务消费需求；同步焕新零售业态布局，重塑品牌矩阵，构建层次丰富的消费场景。

然而落地仍面临不小阻力。在首发经济加速演进下，头部商业地产运营商早已构筑起品牌壁垒，甚至深度参与到新消费品牌的孵化与成长过程中。对刚刚接手、尚在磨合期的侨福芳草地与宁朴集团而言，要在激烈竞争中突围，实非易事。

同时，若侨福芳草地最终易主，项目又将迎接新一轮定位重构与管理磨合，项目复兴的进度表或许将进一步拉长。

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