55亿清仓格力房产，珠免集团腾笼换鸟押注免税谋破局

11月17日晚间，珠免集团（600185.SH）公告拟向投捷控股转让其持有的格力房产100%股权，交易对方以现金方式支付交易对价，本次交易完成后将彻底退出地产开发业务，全力推进免税业务转型。

通过珠海国资内部的一系列资产腾挪，公司兑现了五年去地产化的承诺，即将迎来业绩拐点。不过，尽管政策利好持续释放，免税行业收缩压力仍在，龙头企业尚且承压明显，珠免集团的转型之路或并非坦途。

55亿甩卖亏损地产业务

根据相关公告，本次评估采用资产基础法对标的资产的市场价值进行评估。经评估，标的资产评估价值为55.18亿元，增值率-1.81%。经交易双方协商，确认本次交易价格为55.18亿元。

受房地产业务的拖累，上市公司经营业绩持续亏损，净资产不断缩水。交易完成后，公司将“由重转轻”，进一步聚焦以免税业务为核心，主要财务指标和资本结构将持续优化，资产质量和盈利水平显著提升。

草案披露的备考财务数据显示，以2025年1—7月数据为基准，在本次交易完成的假设下，上市公司归母净利润预计将由约-49145.78万元改善为约4978.47万元，基本每股收益由-0.26元/股转为0.03元/股，实现由亏转盈。

来源：公告

珠免集团前身为格力地产，成立于1999年，是一家以房地产业、大消费产业、生物医药大健康产业为发展核心的集团化企业。2009年9月，格力地产成功上市；2015年，格力地产通过由格力集团无偿划拨股份的方式，正式并入珠海投资控股。

在收购珠海免税转型免税及大消费运营领域之前，房地产业务仍是公司主要收入来源。

2022年-2024年，公司归母净利润分别为-20.57亿元、-7.33亿元和-15.15亿元。尽管2024年度免税资产置入贡献稳定业绩，但受房地产业务的拖累，珠免集团今年前三季度归母净利润依然亏损5.65亿元。

早在2020年5月，珠免集团首次提出收购珠海免税集团100%股权，启动战略转型。直到2024年12月31日，公司完成重大资产置换，置出非珠海区域的5家房地产子公司100%股权，同时置入珠海免税51%股权，并承诺五年内彻底退出房地产业务。2025年4月30日，上市公司名称由格力地产变更为珠免集团。

值得注意的是，这一转变历经波折，包括格力地产原董事长鲁君四因涉嫌证券市场内幕交易违法行为被中国证监会立案调查、公司收到中国证监会下发的《立案告知书》等，重组曾数度中止。

转型免税业务的危与机

2025年4月，珠海市启动新一轮国企改革，珠海市国资委无偿将珠免集团控股股东海投公司股权无偿划转至华发集团。依托华发集团雄厚的产业生态，珠免集团聚焦“免税+商管+商贸”生态建设，精准对接粤港澳消费升级机遇与政策红利，加速推进免税主业转型。

当前，免税业务已成为珠免集团核心业务板块，形成覆盖口岸免税、跨境商务、商业综合体及线上渠道的全产业链布局。2025年上半年，珠免集团免税业务板块实现营业收入11.31亿元，净利润3.91亿元，经营活动产生的现金流净额4.56亿元。

业务拓展方面，2025年7月，珠海免税青茂口岸出境免税店开业运营，为出境旅客及珠澳市民带来更加便捷、多元的购物选择，持续激发口岸经济新活力。2025年8月，珠海首单境外旅客购物离境退税“即买即退”业务在公司托管单位珠海免税商场成功落地，标志着这一惠民政策在珠海实现首个场景化应用，为旅客带来了更加高效、便捷的购物新体验。

政策端也在持续拓展免税消费潜力。财政部等五部门印发通知，自2025年11月1日起，中国将实施免税店政策升级，新增手机、微型无人机、保健食品等品类，同时政策放宽免税店审批权限，将口岸出境免税店设立、经营主体确定方式变更等审批权限将下放至省级部门。此举意在提振消费，引导海外消费回流，吸引外籍人员入境消费。

不过，从行业整体情况来看，免税市场正面临收缩压力。根据海口海关统计数据，2024年全年，海南离岛免税购物金额309.4亿元，同比下降29.3%；免税购物人数568.3万人次，同比下降15.88%。

作为免税行业龙头的中国中免同样承压，2024年营业收入564.74亿元，同比下降16.38%，归母净利润42.67亿元，同比下降36.44%；2025年前三季度，营收下滑7.34%至398.62亿元，归母净利润下滑22.13%至30.52亿元。

在行业下行周期中，珠免集团的免税转型仍需直面市场竞争与环境波动的双重考验。（文｜公司观察，作者｜马琼，编辑｜曹晟源）